房产
租赁住房官方解读出炉+住建部推动住房租赁立法!房价要降?
2017-09-28 09:22:06

  今年8月,国土资源部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!

图片

  这是楼市调控以来一个超级重磅的措施,也是真正意义上的调控大招,其影响将非常巨大,对于楼市堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。
  参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!这13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
  试点城市来了,全国推广还会远吗!
  这个举措最令人震撼的看点是:
  农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场,租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道!同时,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。
  共享度假小院,是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里,你可以享受到共享度假的田园生活:共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......
  依据传统的审批流程,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。
  中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道,由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。
  而且,在征地环节中,往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。
  此次改革具有重大意义
  第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。
  第二:这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。
  第三:这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
  根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。
  想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!
  第四:大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东,长期享受土地红利。
  两部委公布的“办法”里,还有以下看点值得注意
  ①:项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。
  ②:尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
  ③:试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。
  ④:集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。
  ⑤:承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
  也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。
  那么,此举将产生什么影响?
  第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。
  商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
  第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以遏制商品房的价格,让它涨得慢点。
  第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。
  第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛盾,其实相互依存。
  第五:未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说,在大城市生活早买房仍然是必要的。
  最后,回答一个很多人会问的问题:为什么试点城市里,深圳缺席,而北上广都在其中?原因很简单,深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地,深圳没有这类土地了。所以,深圳的特殊性再次显现出来。
  延伸阅读:试点方案全文<<<重磅!官方文件刚刚下发:南京出台“租购同权”等住房租赁新政!

住建部:推动住房租赁管理条例立法

  住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长 杨佳燕:加快推进住房租赁的立法,我们将配合相关的部门,积极推动住房租赁管理条例能够尽快出台。通过条例能够进一步规范租赁行为,保护当事人的权益,明确各方的这个权责利,为住房租赁市场的发展,营造一个良好的法治环境。
 

图片

  住建部表示,通过立法,将明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时,还要健全住房租赁监管的体制机制,明确相关各方的职责,加大对违法违规行为的处罚力度。

图片

  今年以来,有关部门连续出台政策,要求各地加快住房租赁市场发展。
  5月作为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规,《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。
  7月住建部等9部门联合发布通知,明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。
  8月国土资源部又会同住建部,确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

租房迎“美好时代” 各地政策接连出台

  今年,除了相关主管部门密集出台鼓励租房市场发展的新政策以外,七月份以来,北京、上海、郑州、南京等多地也相继发布新政,可以说,这几个月成为中国房地产历史上租赁政策发布最密集的月份。

图片

  从7月一直持续到9月,佛山、沈阳、无锡、成都、杭州、南京、郑州、北京、上海等地陆续下发通知或规定,公布了培育和发展住房租赁市场的具体举措。

图片

  住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹表示:其实从去年开始,国务院就开始发文件来推动这个购租并举这样一项制度,今年主要体现在各个城市层面,地方层面落地的这个力度比较大。

图片

 

图片

  从各地采取的措施内容来看,政策发力点主要集中在以下几个方面: 不少地方按照要求,开始建立住房租赁监管平台,杜绝虚假房源和黑中介等大家普遍反映强烈的问题。
  同时,出台政策的城市,多数都在文件当中明确提到,要增加租赁住房供应规模。北京、上海等地都已明确拿出部分土地专供作为租赁用地,不得出售。同时,成都等地还鼓励国有企业组建租赁公司,加大租赁供应规模。南京、无锡等地更是明确商业用房可改成租赁住房。
  房地产改革新起点:租购并举
  住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。近年来,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,就是要满足多层次的住房需求。
  2015年年底中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。
  2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
  2016年年底中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。
  多措并举 解决住房问题
  伴随购租并举政策的不断落地,前两天,住建部再次发布意见,支持北京、上海深化发展共有产权住房试点工作。与此同时,北京宣布从9月30日开始,实行《共有产权住房管理暂行办法》。
  共有产权住房虽然并不属于租房范畴,但对于住房市场而言,它与租房都有点类似于交通管控措施里的“分流”,分流购房人群:让买不起房的可以租房,让有一定支付能力却买不起商品房的购房者购买共有产权住房,从而提早解决住房问题。 (编辑:赵乙)

| 相关
| 微矩阵

扬子晚报网(江苏扬子晚报有限公司)版权所有,未经授权不得转载或建立镜像 版权声明

地址:南京市建邺区江东中路369号新华报业传媒广场 邮编:210092 联系我们:025-96096(24小时)