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正荣地产港股之旅启航 资本市场助力发展潜力
来源:谍房 2018-01-16 12:43:27

  正荣地产集团有限公司(以下简称“正荣地产”或“公司”)自2017年9月正式向港交所提交上市申请以来,便成为全球资本市场关注的焦点。1月16日,公司在香港联合交易所正式挂牌上市,股票代码06158.HK。

  根据15日公司发布的公告信息,正荣地产在此次上市招股阶段,香港公开发售部分收到有效申请合共6007份,认购合计1.79亿股,相当于香港公开发售股份总数1亿股的1.79倍。公司最终定价每股3.99港元,香港及国际发售均录得超额认购。经扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后,全部发售的所得款项净额约为38.43亿港元。

  竞争优势明显 六大业务战略推进未来发展

  正荣地产2015年7月成立,是正荣集团房地产发展业务的独家平台。正荣地产从正荣集团继承了丰富的经验及成熟的房地产开发能力,专注于为中高端改善型客户开发优质住宅物业,以及开发、运营及管理商业及综合用途物业,以维持平衡的业态组合。

  谈及公司的竞争优势,投资机构表示,正荣地产是国内大型的综合性房地产开发商,在国内一二线城市拥有可观的土地储备,其强大的土地收购能力有效推动公司在全国范围内的「145X」战略计划。同时,公司专注于开发面向中高端改善型客户的优质及订制产品,其房地产开发及管理能力有目共睹。外加其较高的品牌知名度,以及创办人及管理团队的专业度和丰富经验,共同造就了正荣地产在激烈市场竞争环境中的成功和持续发展。

  香港资本市场向来对上市公司的业绩和市场前景极为看重。“此次正荣地产能够脱颖而出,打破市场对内房股的有色眼镜,公司抢眼的业绩增长及成长潜力是关键所在。”境内分析师指出。根据招股书信息, 2014年至2016年,正荣地产的收益分别为人民币30.396亿元、人民币43.102亿元、人民币146.035亿元,实现连续增长。

  对于未来发展,公司表示,正荣地产将持续推进六大业务战略,即加强在现有市场的领先地位及战略进军其他经选市场;专注于高质素及平衡的未来增长;利用多元化投资策略并物色新增长机会;进一步丰富客户导向型产品种类、提升品牌价值和提高客户忠诚度;致力于审慎的财务政策及优化资本结构;以及将继续积极招揽、挽留和激励有技能和才干的雇员。

  “改善大师”市场定位成主要推力

  随着经济增长、可支配收入增加以及其它因素(包括人口结构变化及生育计划规定和政策)的变更,住房改善型需求出现。有别于住房的刚性需求,居民对于中高端住宅物业的改善型需求近年来呈现出明显的上升趋势。根据中国指数研究院资料,2012年至2016年,因中国房地产市场的住房改善型需求不断增长,建筑面积介乎90平方米至200平方米的已售出住宅单位所占销售比例从51.6%上升至56.3%。

  深耕房地产行业多年的正荣地产,嗅出市场先机。房地产市场群雄逐鹿,正荣地产别出心裁地提出“改善大师”的品牌定位。自2016年8月起,公司已先后开发出“优家”系、“精工”系、“大师”系及“典藏”系4个产品系列的住宅物业项目。公司的房地产开发过程从地盘选择到项目规划、设计都以中高端目标客户的需求及喜好为中心。应该说,抓住改善型客户的心,坚持独特的市场策略使得正荣地产在房地产角逐中显得游刃有余。

  根据正荣的预期,未来中国建筑面积介乎90平方米至200平方米的已售出住宅单位所占销售比例将持续增长。根据中国指数研究院的资料,中国人均住宅建筑面积预计于2020年增加至38平方米,导致中高端住宅物业的住房改善型需求约为22亿平方米,占2020年住宅物业总需求的26.4%。正荣地产切入的正是市场前景看好的那块蛋糕。

  精准投资能力凸显 正荣策略持续盈利

  独特的市场定位之后,执行力成为房地产角逐胜败的分水岭。不同于部分房地产激进扩张的策略,正荣地产一直秉行稳中求进的投资策略,公司强悍的投资能力一直被同行所觊觎。公司投资部对外宣称:“公司每进入一个城市,通常是先基于对目标城市及潜在地方市场周期的多年市场调查,根据其现有的地理位置及房地产市场的增长潜力进行新城市及地区的甄选,有选择性的拓展进入新城市及新选地区。而后集中精力在所甄选及进驻的每个城市进行深入市场渗透,凭借公司的深耕战略、品牌名声、丰富经验及成熟的房地产开发实力,持续增加正荣地产的盈利能力。”

  截至2017年10月31日,正荣地产组合拥有81个物业项目的物业组合,应占的总建筑面积约1,150万平方米。从区域布局上看,公司总部位于上海,已在长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区四个核心业务区域建立业务据点。大部分地块位于一、二线城市或公司相信具有高增长潜力的城市的黄金地段。

  根据中指院的报告,正荣地产于2016年开发并销售的两个代表性住宅项目南京正荣·润峯和南京正荣·润锦城的每平方米平均售价,分别较邻近地区可比较住宅物业同年平均售价高20.4%及15.8%,品质带来的价值差异显著。

  高效内部管控 融资成本持续下降

  现金流是所有房地产企业的命脉,如何管控现金流成为一道难题。根据正荣介绍,公司始终坚持着一套行之有效的管控方式及策略。在保持快速发展的同时,密切监察资本及现金状况,持续优化资本结构。具体而言,公司利用动态可变现市值存货管理方法,确保物业定价的灵活性,维持公司在房地产开发项目适当的现金流量及回报水平,同时密切监察公司资本及债务水平。

  正因如此,截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日,公司借款总额的加权平均实际利率分别为12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。从2014年至今,融资利率从12.5%降低到7.3%。上市后公司融资来源渠道将进一步拓宽,充足的营运资金将支持业务进一步扩充。

  机构普遍认为,专注于改善型住房需求,正荣地产拥有强大的端到端房地产开发能力。其可变现市值为基础的动态库存管理方法,以及声誉卓著的品牌以及高效的管理团队,极大支持公司在上市后,能够迅速有效地应对多变的市场所带来的挑战。

  内房股发力 港股市场向好

  尽管受宏观环境因素影响,行业呈现逐步收紧态势,多数房企销售金额在年内创下历史新高,估值也因此受到“报复性”修正。在估值与业绩双重作用下,地产板块成为近一年来带领港股走强的主力部队。

  回顾2017年,全年内房股板块翻了一倍有余,从月度表现看来,板块整体表现12个月中就有11个月实现上涨。个股表现方面,板块内21只个股中涨幅超一倍的就有7只,而涨幅超过50%的更是高达13只。

  2018年年初,经过一段时间回调的地产板块再次迎来了一个新的配置时间窗口,实现开门红。尽管对于选择此时赴港上市,正荣地产表示并非有意为之,但涨势背后则反映出市场对内房股板块的持续看好,公司此次港股上市也占尽天时。截至目前,大部分房企的2017年年度运营表现已经基本出炉,排名靠前的房企整体业绩预期乐观。在此行情下,作为内房股优质投资标的,正荣地产上市后市场表现可期。

  针对未来行业格局变化,分析师指出,房地产市场格局正快速迈向集中化和规模化的趋势。从现有的2017年数据来看,年度业绩500亿以上的房企数量较2016年增加15家,强者恒强成为新的竞争态势。本身处在前列的正荣地产具有较好的先发优势,同时上市又可极大帮助公司在资金运作上实现突破,在新一轮资本扩张下抓住发展机会有望做大做强。(编辑:李金梦)

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