南京
房子已悄然过户,却只拿到首付款……房产交易这个选项太重要了!
来源:链家 2018-05-02 16:20:13

近几年来南京二手房市场迅速发展,而二手房交易过程中隐藏的风险却逐渐浮现:交易完成后钱付了但房产证却办不下来、房子过户了尾款却迟迟不能到账、业主携定金或房款“突然消失”等现象时有发生。 今年一月份南京市场就出现了一起惊天房产交易案,一位南京房哥用非资金监管方式进行了几十笔房屋交易,在遭遇资金链断裂后被各方债权人到法院申请资产保全,涉及房产总价值过亿,如今,此案连累众多房主被套牢…

案例回顾:
房子已过户,尾款拿不到

2016年8月,张某将名下一套住房挂在某中介出售,两天后,就有一家丁姓中介经纪人打电话自称有一个土豪买方路某看中了他们家的房子,有意向签约。见面后,张某觉得这家中介看起来比较正规,不仅营业执照齐全,而且还有其他工作人员也在不断带买方看房。整个沟通过程中,买方路某对交易表现得十分爽快,尤其对房屋报价没有任何异议。

8月14日,张某通过该中介和路某签订了房地产买卖合同,然后路某支付了房屋全款2成的定金,根据合同约定全部房款的到账最迟日期为11月15日,且采用银行抵押贷款方式购买。值得注意的是,此次交易并未选择资金监管方式,经纪人丁某和路某都对张某说,采用非资金监管的方式,银行放款的速度会加快,加之路某自称在银行有熟人,贷款很快就能办理下来。于是,张某夫妇和路某一同办理了交易过户手续。

眼看着到了十月份,离合同约定的时间越来越近,房屋产权已经变更到路某名下,但张某还没有收到尾款。心急之余,张某多次打电话给路某,却没想到路某再也联系不上,房子莫名其妙被过了户,贷款遥遥无期,张某夫妇立刻报了警。此时他们才得知,和他们一样被路某欺骗的卖房人还有许多,这只是冰山一角:据知情人透露,路某名下的房产约130套,其中未结清尾款的就可能多达五、六十套,目前大部分房产已被路某转给小额贷款公司做抵押,如今路某的资金链一断,各方债权人都到法院对路某的财产申请了资产保全,此案连累众多房主被套牢,很多受害房主为换学区房将家庭唯一住房卖给路某,如今,房子已经过户,自己却不得房款,全家生活陷入了无尽的麻烦......

案例分析:
资金监管类似于“支付宝”,买卖双方有保障

从二手房交易双方达成意向、签订合同到办完过户手续,完成房产和房款交割之间有一个时间差,在交易双方互不熟识、缺乏信任,且没有任何风险把关的情况下就进行交易会存在很大的安全隐患。

文中案例买卖双方采用非资金监管的方式进行交易,卖方可以提前拿到首付款,但是由于房款不受监管机构监管,买方不需拿到银行出具的批贷函就可以去送件过户,这样一来,一旦后期发现买方贷款资质有问题或拖欠房款,卖方将面临产权已经变更、无法取得剩余款项等风险。

在二手房的整个交易过程中,付款的环节至关重要,如何规避二手房交易过程中房款交接的风险?

链家专业人士分析,资金监管与我们网上购物时普遍采用的“支付宝”模式类似,是一种委托第三方支付的钱款交接形式。买方将全部购房款、或除贷款之外的全部房款存入指定的资金监管账户后,视同出售方收到了该笔款项,待交易双方履行协议并完成房屋权属交接后,由监管机构对交易资金进行交接;若不能达成交易,则该笔款项不会由监管账户拨付,期间任何一方都无权单方处分该笔交易资金。这样的做法可以最大化的保证房屋权属和资金的安全!

非资金监管存在以下风险:
一、采用非资金监管的方式,卖方可以提前拿到首付款,不用南京房产局监管,但是采用非资金监管方式,买方可以不用拿到银行出具的批贷函就去送件,那么一旦后期发现买方资质有问题,卖方就面临着产权已经变更、无法取得剩余款项的风险。

二、根据《物权法》第十四条规定,不动产所有权发生转移的时间是不动产登记簿变动登记的时间,所以不动产在没有完成权属登记时,法律意义上房屋还是卖方的,产权转移登记过程中,也就是“过户”中,房屋都有可能被查封,被限制交易,无法成功办理产权转移登记手续,买方若已经将大额房款给付卖方,产生的损失很难追回。

温馨提醒
房产交易中如何规避资金风险

根据以上案例,房产交易过程中资金的风险不仅存在于买方市场,对于卖方也同样存在。如果买方在卖方完成房屋权属交割后拖延尾款,则不仅有可能为卖方带来回款风险,对于那些需要“卖旧买新”的改善群体来说,也有可能延误购房良机。

文中案例还存在明显的自办贷款风险。如果买方选择自办贷款,中介机构无法知晓买方贷款资质情况,对于贷款流程也很难进行把控,这时,如果买方自办贷款时间拖延或在前期批贷过程中未批贷成功,卖方的权益将无法得到保证。

链家提醒广大消费者在签约前和卖方一起到相关部门查证被出售的房屋是否处于查封、冻结或抵押状态(行业内称作“核房”),然后通过“资金监管”办理钱款交接,这样一来,过户之后,卖方才能拿到钱款,可以在一定程度上保障买方的权益。

建议大家在选择房屋中介时要看公司品牌、大型中介公司的经纪人员素质较高,处于自身经营的风险考量,也会要求对一些常见风险进行排查,针对以上风险,可督促经纪人是否完成了风险控制动作。

南京链家房产消费教育学校温馨提示您:
1、签约前要做到

不向卖方付大额定金,支付大额定金前,必须要求经纪人协调卖方前往房地产行政主管部门核实房屋的产权情况。如果担心签约完成后、过户之前会被查封,在合同里应该写清楚:如遇法院查封,则卖方应承担违约责任以及返还已付房款的责任。

2、签约后要做到

选择资金监管这种安全的房款支付方式。绝对不能盲目自行支付房款帮助卖方解除查封或抵押。

划重点:资金监管与其他流程在二手房交易体系中环环相扣,对于普通消费者而言,懂得并了解规范的交易流程,就可以最大限度的规避假房源、假房东、卷款逃跑等诸多风险的出现。在资金监管的保障下,整个交易流程安全、高效、便捷,可以从根本上打消买卖双方关于房款支付方式的顾虑。

南京链家是链家控股集团旗下独立核算的直营企业,早在成立之初就发布了“不吃差价、先行赔付、真实房源”三大服务承诺,并早在2016年6月就将其升级为七大安心服务承诺,对真房源承诺假一赔百,对资金风险、房屋查封、物业欠费承诺先行垫付,对房屋漏水和税费误差承诺对应补偿,对未能成功办理过户手续的交易承诺退还代理费,不断升级房产服务价值及品质,树立行业诚信机制。
 

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