楼市007
这些公寓销售遇冷:有项目44天只成交50套!
2017-11-06 06:40:04

  11月1日,对楼市而言,意味着彻底告别了“金九银十”!

  据南京网上房地产数据显示,10月份南京新房住宅实际成交3787套,与去年6595套的新房成交量相比,下跌43%。另外,3787套房的成交量也创下了近六年来“银十”最低成交量记录。

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  不过,在住宅房源成交量大幅下降的同时,南京楼市中的公寓市场却比较火热,尤其是在住宅限购的情况下,拥有不限购、不限贷优势的公寓产品成为置业者关注的焦点。

  市场上也不时传出“***公寓热销”、“有购房者一次性购买**套公寓”等等之类的报道。然而,市场上的公寓产品当真都是畅销货吗?

  这些公寓销售遇冷,有盘44天只成交50套

  其实,虽然南京的公寓趁着住宅受到调控的间隙,整体销量呈上升趋势,但并非个个都能卖得风生水起。

  今天,七哥查询了南京目前市场上5家在售公寓项目,发现这些项目的销售数据并非如人们想象的那般热销:

  1、建发紫悦广场:项目在9月18日就已经领取了4号楼467套房源销许,截至今天13:00,网上房地产数据显示,项目可售房源还剩396套,实际成交仅有50套,成交比例不足10%。44天时间内,项目去化仅有15%,销售数据可谓惨淡。

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  而紫悦广场项目官方微信公号在9月24日就发文称:一小时不到,加推房源已几乎卖完,首开告捷!

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  据七哥了解,建发紫悦广场项目所宣称的售罄,不过是将其中一层楼的66套房源拿出来销售。

  2、宝隆时代广场:项目位于公寓产品极度活跃的江北新区,距离10号线南京工业大学站约1000米,交通还算方便;18000—19000元/㎡的价格也比较亲民,但实际销售数据却并不乐观。

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  网上房地产数据显示,宝隆时代广场项目已经两次领取了1354套房源销许,截至今天13:40,项目可售房源数量还有618套,项目累计去化率54.4%。

  需要特别指出的是,项目在今年7月18日领取销许的700套房源,至今只卖掉149套,去化率仅有21%。

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  3、与宝隆时代广场同处一个区域的东方万汇城在今年3月底就已拿到销许的2号楼,截止目前仅成交139套、认购16套,去年、前年开盘的楼栋至今还有剩余。七哥计算发现,东方万汇城的整体去化率只有64.8%。而且,项目屡次遭遇业主的维权,质量不过关、配套久久不能落实……总之,伤不起!

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  4、电建海赋尚城,项目位于目前热度比较高的城北燕子矶板块,目前整个燕子矶区域内的公寓产品除了电建海赋尚城之外,就是招商1872。但就在这样竞争还不算太激烈的情况下,电建海赋尚城的公寓产品去化情况却异常难看。

  整个海赋尚城项目一共打造了3栋公寓共计486套房源,目前已经全部领取销许。不过,从网上房地产的统计数据来看,去化情况并不好看。

  公寓产品距离最近一次领销许的时间(3月29日)已经过去7个多月时间,而可售房源数量还有337套,整体去化仅30%。

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  5、证大喜玛拉雅:项目处在南站板块,周边公寓产品也卖得如日中天,但证大喜玛拉雅从2015年开卖至今,成交比例也仅60%出头。有意思的是,项目至今累计退换房数量竟然高达到208套。

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  另外,七哥在网上房地产上发现,证大喜玛拉雅的不少房源都处于被限制状态。

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  当然,在南京楼市中也不乏诸如龙湖新壹城(整体去化85%)、海峡城(去化93%)、星悦城(整体去化96%)等一些畅销的公寓项目。

  如何选择一套好的公寓,请参考这几组数据!

  几乎所有购买公寓的人都知道,公寓的缺点就是:40年商业性质产权比普通住宅少许多,转手交易成本比住宅高不少。不过允许商转住后,不少公寓的水电费都实行了民用收费,这算是一大好事吧!

  但公寓总价相对便宜、不限购不限贷的特点,还是吸引了不少过渡客群、投资客群。

  那么,在眼下南京公寓产品眼花缭乱的情况下,如何挑选一套好的公寓呢?这其实是一个见仁见智的问题。

  购买公寓的投资客居多!这里就要考虑到投资的几个参考标准,今天七哥罗列出来,供购房人参考:

  1、 租金回报率 ——公式:租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价。

  目前公寓投资的租金回报率在3%—5%之间,如果租金回报率能够达到6%的就算是非常不错的项目了。

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  2、投资回收年数——公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12。

  既然是一项投资,自然是回收期越短,风险越小;相反,周期越长,风险越大。合理的年数在8—10年为最佳。

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  3、租售比——租售比=每平米月租金:每平米房价

  【举例】以30㎡户型、单价20000元/㎡、租金2000元/月计算,租售比=66.67:20000=1:300。也就是说,要300个月(25年)才能收回购房成本。

  国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为:1:300~1:200之间。无论过高还是过低,都表明房价偏离真实的价值。

  需要提醒购房人的是,无论是租金回报率,还是投资回收年数,这其中都涉及到月租金的问题,租金会随着租赁市场的变动而变动,所以,上述这两个参考指标是动态变化的。

  4、交易税费,都知道公寓的交易税费高,到底有多高呢?看下图:

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  注意:目前南京主力在售公寓还有37家!

  其实,说了这么多,如何选择公寓产品,相信你已经有答案了!最后,七哥附上目前南京主力在售公寓项目房源统计结果,供购房人参考:

  目前南京主力在售公寓项目一览

  前期,随着雨花客厅、海峡城等一批公寓房源的收官,南京楼市中,在售公寓项目又减少了2家。

  据七哥不完全统计,目前南京主城区内主力在售的公寓项目有37家,产品也是多种多样,从平层到挑高,从精装到毛坯都有所涉及,还有时下比较流行的双钥匙产品。(编辑:房亚川)

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  (注:65年产权公寓因产品特殊性,未纳入统计)

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