楼市007
惨!沣麟公园壹号开盘24天,实际成交竟为0!
来源:扬子晚报网 2018-05-30 09:56:02

  5月初,扬子晚报网报道了麒麟板块内一家名叫沣麟公园壹号的楼盘涉嫌捂盘惜售的消息,领取销售许可证超过10天仍未开盘。

  随后,开发商方面在领取销许后的第13天,也就是5月4日晚7点组织了一场集中推盘。

  如今,项目距开盘已过去24天,沣麟公园壹号的真实销售数据又是怎样的呢?截至5月28日09:30,我们在南京网上房地产官方网站上查询发现:沣麟公园壹号目前仅认购89套,而实际成交套数则为0。

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  公园壹号作为沣麟地产进入南京市场的首个项目,在第一次开盘阶段就遭遇销售滑铁卢,不免让人对其后期的去化产生担忧。

  近日,我们对沣麟公园壹号项目进行了一次实地踩盘,发现去化数据的惨淡与项目所处的区位、周边的配套、投资回报等因素不无关联。

  沣麟公园壹号项目介绍

  沣麟公园壹号是由南京沣麟房地产开发有限公司开发建设。该项目位于江宁区麒麟街道智汇路267号(沧波门北街和智汇路交界处),项目占地面积5万方,总建筑面积40.8万方,主要产品有写字楼、商业、公寓等物业类型。

  目前,沣麟公园壹号在售1、2号楼,640套公寓,户型面积60㎡、70㎡、90㎡、150㎡,销许均价22500元/㎡。

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  区位与环境

  在沣麟公园壹号售楼处,据置业顾问介绍,项目由3个地块组成,建筑面积为40.7万㎡,自带5万方商业配套。规划打造一栋150㎡高的地标写字楼、6栋精装景观居住楼以及商业楼。

  细分为A、B、C地块,A地块规划打造2栋公寓;B地块规划建造一栋超甲写字楼;C地块规划建造4栋高层建筑,是麒麟板块的一座城市综合体。

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  沣麟公园壹号项目周边的生活配套、教育配套、公共交通等都不是很完善,唯一的配套就是麒麟中央公园。

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  【实探手记】沣麟公园壹号位于江宁区智汇路267号(沧波门北街和智汇路交界处),距离麒麟有轨电车启迪大街站约1000米,马群地铁站约5000米,项目周边只有180路一条公交路线经过。整体而言,除了自驾,出行便捷度很不方便。

  销售人员还表示,项目周边还规划有8号线和12号线两条地铁。但众所周知,地铁8号线受制于宁芜铁路搬迁的影响,地铁12号线今年可能只会启动开工前的前期工作。

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  两条地铁线路何时开建,何时开建还有待进一步观察。开发商将此作为卖点,购房人需要冷静斟酌,切莫听信开发商单方面的宣传。

  目前附近无论是居住还是商业办公,都不是太成熟。目前区域内在麒麟荔枝广场距离项目1.7公里,步行约25分钟,另外项目自带一定体量的商业。

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  教育配套

  在沣麟公园壹号的售楼处,我们在项目的宣传手册上发现,上面明确写着“麒麟实验小学、竹山路中小学、英国莱爵公学等全龄教育体系”。

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  对此,我们向置业顾问进行了询问,销售人员表示,沣麟公园壹号项目属于40年商业性质,并不能办理落户,也不存在学区问题。后期想在附近上学,只能选择周边的私立学校——英国莱爵公学,因为不看学区。

  【实探手记】沣麟公园壹号项目由于不能解决户口问题,当然上学问题也就无法解决,其宣传的所谓“全龄教育体系”的说法也就难以自圆其说。

  目前,麒麟周边目前规划的一些幼儿园多数是由新楼盘代建,比如熙悦代建一所12办幼儿园。竹山路中小学、麒麟实验小学均属公办学校,不能落户的商业性质的公寓,当然根本无法入学。

  面对沣麟公园壹号项目所谓“全龄教育体系”的宣传,购房者应保持清醒的认识。

  投资回报

  踩盘过程中,销售顾问表示,沣麟公园壹号项目主要还是适合投资出租,而且周边的租客群体都是科技园里的白领。

  当问及项目交付后投资出租的情况时,销售人员直接表示,沣麟公园壹号后期的预估租金会达到5000元/月左右。

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  【实探手记】由于沣麟公园壹号项目尚未交付,目前无法对租金收益进行纵向比较。

  我们以距离项目最近的中海国际社区为例,进行参考,查询发现:中海国际社区两室一厅的租金水平基本维持在2500元/月。

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  踩盘发现,目前该区域内还有启迪方洲、中南世纪雅苑等小区也已经交付,其租金水平也基本维持在2500元/月上下。

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  显然,沣麟公园壹号置业顾问对项目后租金5000元/月的预估价有点夸张了,对于投资客群来说,买之前还需细心甄别。

  物业管理

  我们在踩盘过程中,听到最多的就是置业顾问一直在强调沣麟公园壹号的物业团队是仁恒物业。

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  【实探手记】不可否认,仁恒物业在南京的口碑确实是比较高的。

  但对于沣麟公园壹号这样一个仁恒的外接项目,其物业服务能够坚持几年?合同到期之后,是否还会继续续约?等等一系列问题都是购房人不得不考虑的。

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