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实探绿城云栖玫瑰园:一个被安置房包围的都市桃源
来源:扬子晚报网 2018-08-28 07:25:21

  当下的南京楼市,不分区域、不分板块、不分产品,“限价”是彼此共同的标签。

  在限价红线不松动的背景之下,人们开始更多的比较楼盘所在的板块。“同样的价格,买哪里更好?”成了买房人的关注点。

  能够傍上一个热门板块,成了开发商宣传过程中一个不错的选择。比如河西,之前板桥、江宁滨江都自诩奥南之后,房子倒也卖得风生水起。

  如今,河西又被“盯上了”。绿城在岱山的项目——云栖玫瑰园,创造性的提出了“河西鱼嘴南岸”的概念。

  戏真多。

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  探盘看点一:“鱼嘴南岸”离鱼嘴有多远?

  绿城云栖玫瑰园项目自诩河西鱼嘴南岸。

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  鱼嘴南岸的概念是什么?秦淮新河以南的范围似乎都可以称之为鱼嘴南岸。

  这就好比奥体以南都可以称为奥南,以至于板桥、江宁滨江都给自己贴上了“奥南”的标签。

  而从地图上看,雨花台区天保片区似乎更符合鱼嘴南岸的定义。

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  那么,绿城缘何称自己是河西鱼嘴南岸的项目呢?近日,我们对该项目进行了一次实探。

  从河西奥体出发,沿江东路向南,在江山大街上绕城,由岱山东路出口下来,沿岱山南路行驶,在与单家村街交汇处,就可以看到绿城云栖玫瑰园的标志。

  全程在11公里左右,耗时25分钟左右。

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  半小时内可以直通河西,后期岱山东路北延线通车后,将进一步拉进与河西南的距离。

  距离河西20分钟左右的自驾通勤,或许是项目借势河西鱼嘴南岸唯一的立足点。

  但就目前来看,项目除了自驾,出行并无更好的选择。无论是距离鱼嘴商圈、还是河西CBD商圈,公共交通都还没有能够形成快捷衔接。

  项目用“距离河西鱼嘴直线距离3公里”的说法掩盖“实际10公里的路程”,有偷换概念之嫌,片面夸大了项目的交通便捷程度。

  云栖玫瑰园与鱼嘴之间还夹着岱山大片的安置房、西善桥片区、天保片区等社区组团,而项目在宣传过程中则直接忽略了这些要素的存在。

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  探盘看点二:世界珍藏的中式院墅,配套如何?

  绿城云栖玫瑰园宣传的是中式院墅,项目无论是容积率、还是设计理念,从其宣传中,可以看出档次不低。

  开发商甚至把绿城云栖玫瑰园项目称之为“中国屋檐下的世界珍藏”。

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  据项目销售人员表示:绿城·云栖玫瑰园整体规划了53幢2-6层的住宅,项目包括6层的平墅、4层的叠墅、以及合院产品,户型建筑面积约108-480㎡。

  从项目的规划图可以看出,项目平墅占比较大,所谓的新中式院墅,更多的不过是电梯洋房罢了。

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  作为绿城旗下的高端产品,在探盘过程中,我们对项目周边的配套也是格外关注。

  驾车围绕着岱山安置房片区内的道路转了一圈,整个岱山片区内的各项配套都没有什么特色。

  周边配套(2公里范围左右)

  医疗:江苏省公安边防总队医院、岱山社区卫生服务中心、上海梅山医院分院

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  教育:岱山实验小学、南京市力行小学、南京市岱山第一幼儿园、西善花苑小学雨花外国语小学分校、南京市岱山实验幼儿园、金陵中学岱山分校等。

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  商业:目前岱山片区内的商业主要依赖各个安置房组团下的社区底商,以及部分小型商业综合体,有东来奥莱城、万象汇。

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  绿城云栖玫瑰园处在岱山大片安置房的包围之中,无论是教育、医疗还是商业,各项配套都没有亮点点缀。

  项目的宣传中,也似乎有意规避了这些,只字不提,反而一直在强调距离项目更远的河西板块的相关配套。

  房子是用来住的。周边完善优质的配套是一个优秀楼盘不可或缺的要素,绿城云栖玫瑰园依赖的是安置房的底商,宣传的却是远在10多公里外的河西CBD配套。

  买房人出手前,还是需要细细斟酌一番。

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  探盘看点三:限价,一道迈不过去的坎儿!

  绿城云栖玫瑰园项目的前身是雨花岱山G100地块,由绿城在2017年2月14日的土拍中,以总价38.1亿元拿下,成交楼面价21745元/㎡。

  在探盘过程中,据置业顾问表示,项目的建筑成本已经达到了35000元/㎡,而且还需要现房销售。

  目前,项目周边新房断供,秦淮新河对面的禹洲映月溪山洋房成交价在25000元/㎡左右,建发善水湾二手房均价在28000元/㎡左右,云栖玫瑰园的上市价格又会在多少呢?

  项目其他信息

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  ➤探盘总结

这是一个宣称在鱼嘴南岸的中式院墅

也是一个被安置房“包围”的楼盘

不论是冲着中国百强房企TOP10

还是低密山居的舒适度

作为理想主义者的实践作品

绿城早已成为不少买房人心里的桃花源

但对于居住者而言

完善的配套是不得不考量的因素

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