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有不动产单元代码,为什么还要有房屋唯一码?
来源:江苏省不动产登记微信号 2018-09-05 13:50:36

  谈房屋唯一码在泰州不动产登记和信息共享中的应用

  随着“互联网+不动产登记”的不断发展,“不见面是原则,见面是例外”,通过数据共享,让数据跑起来,群众歇下来的思维或理念已成大局。现代数据网络技术突飞猛进,技术上早已不存在任何问题,部门间共享最大的障碍是数据的问题。不动产统一登记前,无论是土地、房产或是工商、税务等,各家都有自己独立运行的系统或平台,也是按各行的数据标准在建设和维护信息数据库。但数据库的采集并没有统一规定,国家也没有一个统一标准来规范填写某一字段。例如,同样是座落,税务、房管上可能填的是施工号,不动产登记却用的是公安门牌号;即使同一座落,不同时期有不同叫法,甚至同一时期有几种称呼。比如莲花八号区,不同的系统有称“莲花八号区”,也有称“莲花八号小区”、“海陵区莲花8号区”、“莲花8号小区”、“鼓楼南路东侧济川东路北侧”、“鹏欣丽园”等等,这就给我们部门间通过计算机非人工干预方式实现地址唯一匹配,带来突破不了的数据问题。本文则是从另一思路,通过建立房屋唯一码,实现计算机唯一匹配,从而实现部门间的数据无障碍共享。

  房屋唯一码的建立

  房屋唯一码相当于人的身份证件号,生命周期内终生内唯一,只要房屋未发生变化、灭失等,其唯一码不变。房屋唯一码建立的最早源头在不动产预测;建立的层次有三层,小区、幢及户。每一个开发小区需建立一个小区唯一码,小区中的每一幢有幢的唯一码,楼幢中的每一户有每一户的唯一码,包括物业社区用房等,直至可用于登记的建、构筑物,均需建立唯一编码。建立原则是实际客观存在的每一幢房屋,每一幢房屋中的每一户,或已经规划、住建等相关主管部门批准还未建设的虚拟幢、虚拟户。

  新建商品房一般均有预测成果报告,可要求不动产测绘单位在进行房屋面积预测时建立房屋唯一码,预测时房屋唯一码一旦建立,实测时必需严格继承每幢、每一户的唯一码。这是由不动产测绘单位来完成的,不动产登记部门在进行测绘成果备案时可进行必要逻辑性、唯一性检查。我市(江苏泰州)不动产测绘是放开市场,由权利人在测绘单位名录库中自行择优选择的。不同的楼盘测绘单位不一样,那么如何确保不同的不动产测绘单位自行建立的房屋唯一码的唯一性就是关键。GUID(Globally Unique Identifier全球唯一标识符)是一种由算法生成的二进制长度为128位的数字标识符。在理想情况下,任何计算机和计算机集群都不会生成两个相同的GUID。一个GUID在数据库中占38个字节,长度固定,调用函数简单,不同的测绘单位可以在无需联网共享的情况下分别自行调用函数,生成的GUID全球唯一,作为房屋唯一码非常合适。

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  图片说明:新建商品房唯一码

  我们要做的就是让不动产测绘单位在预测成果备案和实测成果备案同一房屋唯一码保证不变。我们采取的措施是在实测成果备案时必须引用预测成果记录,实测成果不会新建记录数据,而只是由预测成果扩充实测部分数据内容。房屋唯一码实测时不会再另外更新,从而能确保预、实测后房屋代码不变。

  企事业单位和个人建房,因没有预测成果备案这一环节,我们可将房屋唯一码的建立放在实测阶段,由不动产测绘单位在权籍调查实测成果备案时建立。建立方式方法和要求与新建商品房预测备案一致。

  存量数据,包括存量商品房、企事业单位和个人建房,其房屋唯一码的建立则是通过不动产存量数据整理时,由数据整理单位统一完成。

  数据的部门间共享

  不动产登记部门通过测绘成果备案、不动产权籍调查和存量数据整理,建立全市不动产房屋信息库,信息库的每一个可登记单元均有可识别且唯一的房屋唯一码。

  预测成果备案后,房产管理部门通过数据共享方式直接从不动产登记部门获取包含了房屋唯一码的楼盘信息表,进行预销售许可,在网签合同备案时将房屋唯一码以条码或二维码形式在纸质合同中呈现(电子合同房屋唯一码作为主键),权利人在不动产登记申请时,不动产登记窗口可通过扫描该条码或二维码直接由计算机唯一、准确匹配相关房屋信息。也可以通过具体的某条不动产信息由房屋唯一码直接联网查询唯一调用房产管理部门网签备案合同。

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  图片说明: 数据共享流程围

  税务部门与房产管理部门网签备案合同数据共享类似,也是通过房屋唯一码作为主键网上交换数据。税务部门出具的契税发票上同样可以将房屋唯一码予以呈现,不动产登记部门通过扫描票据上的条码验证该票据是针对哪一处不动产转移。

  不动产登记服务与水、电、燃气等延伸服务部门间的数据交换,建立在房屋唯一码的基础上实现部门间的数据交换雷同。

  不动产登记流程中房屋唯一码的应用

  房屋唯一码的建立除了可以解决不动产信息数据部门间共享数据唯一性匹配的问题,更有助于解决不动产登记自身一些业务矛盾或难题。在建工程抵押、预查封、预告登记等,这些业务开展时往往实际房屋还未建成或只是一个预期虚拟的楼盘,不动产业务流程控制中一般是以不动产单元号、宗地号、权证号作为关键字段,实现房、地的限制、查控和转移。不动产单元号、宗地号或权证号的出现一定是设宗、分割或登簿后才能产生,而上述的几项业务,涉及到的房屋还未建成,相应的不动产单元号或权证号还未产生,这在数据管理上就成了一对矛盾。结果是要不这些业务不开展,要不就是提前将根本现实就不存在的房屋,在相关规划核实、竣工验收还未进行的前提下,提前进行设宗、分割。这样设宗、分割出来的虚拟楼盘信息与实际竣工后的楼盘信息可能存在不一致。

  现在我们有了房屋唯一码,可以换个思路,在不动产登记信息管理平台设计时,以房屋唯一码作为关键字段,用以房、地的限制、查控和转移。实例中房子存在或不存在都可以不依赖任何其他条件,灵活地先给存在或不存在的房屋配上终生唯一的唯一码,抵押、在建工程抵押、查封、预查封、解封及预告登记等均以唯一码作为约束限制的关键字。包括预查封登记后系统自动转正式查封、预告登记后转正式登记,通过唯一不变的该码计算机系统可自动实现。

  结论

  通过房屋唯一码的建立与实践,可以有效地解决不同部门间数据共享的唯一性问题,也有助于不动产登记自身非常规业务的有效实现。该模式在我市不动产登记业务办理、数据共享实践中进一步得到检验。来源:江苏省不动产登记微信号  编辑:曹卢杰

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