房产房产
南京“亏本地王”昨晚首开卖了7成
2017-09-16 06:23:14

  本报持续关注的南京麒麟“亏本地王”楼盘京奥港未来墅在昨晚首次开盘。尽管482组购房者几乎是房源数量的3倍,不过销售现场却没有出现“抢房”的场景,有人眼见没有自己中意的小户型,立即放弃了选房,买家们的冷静态度有点出人意料。截至昨晚10点,销售现场显示还有40套左右的房源无人问津,去化率为7成。 扬子晚报全媒体记者 马祚波

  傍晚六点半,开盘现场座无虚席

  从9月11日领取预售许可证至今,位于麒麟的京奥港未来墅一直处于舆论的漩涡当中,原因很简单,这是一家当年的“地王盘”。在南京土地出让新规则出台之前的去年4月15日,麒麟板块的新“地王”历经61轮疯狂竞争之后诞生了,北京京奥港以47.6亿元摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块,楼面价高达22353元/㎡,而此前麒麟板块的最高地价只有8260元/㎡。京奥港拿地之时,周边楼盘的售价只有17000元-22000元/㎡,尚不及地价水平。而如今这家楼盘的价格被政府限定在25884元/㎡,只比地价高出3500元/㎡,许多人认为开发商铁定“亏本”。

  南京公证处于昨天下午3点进行了京奥港未来墅选房顺序号的公证摇号,根据其发布的公告,在剔除了不符合条件的买房人后,共有482组买家参与摇号,不到10分钟,482组顺序号全部产生。与此同时,开发商立即通知客户于昨晚6点半开盘选房,买房人可以在下午4点过后到售楼处登记材料,首批房源数量共有154套,全部毛坯交付。

  昨晚6点多钟,扬子晚报记者在售楼处看到,临街两侧已经停满了私家车辆,南京本地牌照为主,不过当中也有不少周边城市如“苏K”、“苏B”等地的车辆。进入现场的叫号等待区,记者发现这里已经座无虚席,由于每一组购房者可以进入两人选房,记者目测现场大概有1000人左右。从中央门赶来的林先生一家三口到得有点晚,在现场寻觅了两三分钟也没找到位子,只好站在了选房区的最后面,“不是说不好卖吗?怎么还有这么多人?”林先生嘟囔着。

  小户型最抢手,大户型卖得不理想

  林先生告诉扬子晚报记者,他虽然摇中了100号以内,但是也可能选不到满意的房子,“我只看中107平方米的,听说数量不多,选不到就不要了。”

  跟林先生有同样想法的还有不少人,坐在记者身旁的一对中年夫妻也说到了这次房源的户型,开发商说只有107平方米、131平方米、141平方米三种,他们觉得107平方米的最合适,总价不到280万,在承受范围内,买来就是自己住的。而130平方米以上的面积偏大,总价超出了承受能力,完全不会考虑。

  至于开发商是否“亏本”,购房自住的买家普遍不以为然。“你想占开发商的便宜?门儿都没有”,一位买房人说道,谁都不会做亏本的买卖,政府不让卖高价,开发商肯定会在各方面的成本上能省就省,当初规划的“品质盘”就不要想了。

  扬子晚报记者注意到,销售现场还有一些中介公司的身影,一家大型中介的工作人员表示,他们也带了部分客户过来参与选房,据其了解,刚需买家普遍看中107平方米的小户型,大约占到客户总数的六七成。相较而言,投资客数量不多,他们对于大户型兴趣也不太大,毕竟总价高了,今后出手会比较困难。

  截至昨晚10点记者发稿时,销售已经基本结束,据选过房的买房人反映,107平方米的户型一套不剩,有人看到没有之后,立马放弃选房,而其余的大户型销量并不理想,最终剩余40套左右的房源无人问津,整体去化率仅为7成。

  房价只高出地价3500元/㎡,真会“亏本”?

  扬子晚报记者从市场上了解到,目前南京麒麟周边的在售新房项目屈指可数,多家楼盘的房源已经登上二手房的挂牌名单。在安居客上的中海国际社区挂牌价为22000元-24000元/㎡左右,启迪方洲、中南世纪雅苑的挂牌价也多集中在20000元/㎡以上。京奥港未来墅以22353元/㎡的地价成本,售价只高出地价3500元/㎡,令不少买房人大跌眼镜。

  市场人士算了笔账,按照该项目22353元/㎡的楼面价计算,加上建安成本、营销费用、财务成本等等相关税费在内,上市售价低于30000元/㎡的话,或许意味着没有钱赚。也有业内人士指出,开发商未必会亏本,只是赚多赚少的区别而已,在史上最为严厉的楼市调控下,“贴着成本”卖房是多数开发商必须面对的现实。

  多说一句:

  高地价未必卖出高房价

  开发商你准备好了吗?

  房价究竟是不是由地价决定的,这个话题就好像是地产圈的“先有鸡还是先有蛋”,每每被人提起,往往引发热议。然而,在过去这一年的多轮调控下,越来越多的事实证明,南京楼市的房价与地价关系不大,京奥港未来墅的定价则是最新的一例。

  根据去年5月份南京出台的楼市价格调控政策“升级版”,规定对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金,不得计入楼盘房价准许成本。举例来说,麒麟的这幅地块出让起始价为18.1亿,最高限价26.3亿(从18.1亿溢价45%),如果达到最高限价时仍有竞争的,停止竞争地价,改为竞争保障房建设资金,价高者得。

  最终,京奥港以47.6亿拿下该地块,楼面地价为22353元/㎡。不过,按照规定从26.3亿元到47.6亿元的溢价部分,将不被计入房价成本,换句话说,政府认定的该地块价格只是26.3亿元,对应的楼面地价为12350元/㎡,如今售价25000元-27000元/㎡,看起来也是情理之中。

  类似的情况还有不少地块,去年以来南京多个板块均拍出了“天花板”地价,以河西为例,目前的“地王”是葛洲坝G14地块,楼面价高达45213元/㎡,开发商曾放风楼价至少70000元/㎡起步。然而按照出让条件来看,官方认定的成交价可能只是22.6亿(当时以32.8亿成交),溢价部分不被计入成本,如此一来,楼面价则“降至”31153元/㎡,未来售价究竟如何,颇为值得关注。

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