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IMF警示全球楼市过热风险 房价高估程度不同
来源: 经济参考报 发布于:2014-06-13 07:20:11

国际货币基金组织(IM F)11日发出预警,目前许多国家的房价均已远超历史平均水平,各国应采取积极行动控制楼市风险,防止再次出现毁灭性的楼市危机,威胁全球经济稳定。

全球房价持续上升

IM F网站11日公布的信息显示,在过去一年中,IM F追踪的51个国家中,有33个国家的房价在上升。其最新数据显示,全球房价已经连续增长7个季度,目前同比上涨了3.1%。美国、澳大利亚和德国的房价同比均上涨超过5%,英国约上涨4%。在新兴市场,房价上升更快。菲律宾房价同比上升了10%,中国上升了9%,巴西上涨了7%。

IM F副主席朱民指出,在一些情况下,房价是在从金融危机后的低谷回升;而另一些情况下,房价却是延续了金融危机之前的上涨势头。

在一些国家,房地产近年来日益成为一种重要的投资手段,成为财富的主要组成部分。美国非金融私人部门的资产中,约有三分之一为房产。大多数的家庭更愿意拥有房产而非金融资产。在法国,不到四分之一的家庭拥有股票,而超过60%的家庭拥有住房。

IM F认为,全球主要央行近年为提振经济普遍将利率降至历史低位,成为推动房价上升至危险水平的一个重要原因。房价上涨过快已成为全球经济稳定的主要威胁。

IM F的研究显示,过去数十年中的50次系统性银行业危机中,有三分之二在发生之前都出现过房地产泡沫的破裂。而解决房价崩盘问题的代价是巨大的。以爱尔兰为例,由于楼市崩盘引发银行业危机,政府不得不花费40%的国内生产总值救助银行业。

但在一些欧洲边缘国家,房价却在下降。IM F的最新数据显示,希腊房价同比下降7%,意大利房价下跌6.6%,西班牙房价下跌5%。印度房价也同比下降了约8%。

房价高估程度不同

要判断楼市是否过热,房价相对于收入和租金的水平是可供衡量的重要指标。

IM F的数据显示,相对于收入和租金,大多数国家的房价仍持续明显高于历史平均水平,例如澳大利亚、比利时、新西兰、法国、英国、加拿大、挪威和瑞典。这显示出房价出现被高估的迹象。去年第四季度,加拿大房价相对于收入和租金比长期平均水平分别高出33%和87%。英国房价相对于收入和租金比长期平均水平分别高出27%和38%。

在另一些市场,房价在快速上涨,但并未出现明显被高估的迹象。例如美国,房价相对于收入比长期平均水平低13.4%,房价相对于租金比长期平均水平仅高出2.6%。而房价水平最低的是日本市场,房价相对于收入和租金比长期平均水平分别低41%和38%。德国房价相对于收入和租金均比长期平均水平低出超过10%。

有分析指出,仅靠房价相对于收入和租金的水平这一个因素还不足以判断出房价是否被高估,还需综合考虑信贷增长速度和家庭负债状况等其他关键因素。尤其是信贷增长状况,大多数的楼市泡沫形成时都伴随着信贷快速增长的现象。

各国应加快应对

虽然全球房价出现加速上涨态势,但相关各国在抑制房价方面所取得的进展尚且有限。朱民表示,控制房价上升的政策尚在研究之中,但这不应当成为不采取行动的理由。

IM F11日宣布开办全球房市观察网站。该网站将汇总并定期发布世界各国房市数据,跟踪房市波动周期,发布全球房价指数和其他与房市相关的经济指标,将每个季度更新全球楼市的监察情况。

IM F希望借此增强公众对该领域的了解,帮助各国政策制定者预防房市过热而再度引发金融危机,并促进房市调控方面的跨国合作。

朱民表示,房地产是经济重要部门,也是经济脆弱性和危机的一个源头,当前全球房市保持复苏是一个好现象,但需预防再次出现不可持续的快速上涨。但是,发现房市是否过热依然“更像一门艺术而非科学”,目前的政策工具组合仍需建设。

朱民表示,尽管控制房价的政策工具还很新,但也必须立即开始使用。他提到一些可能的选择,包括限制抵押贷款的发放,在发放风险信贷方面对银行提高资本金要求,对国外房产投资者更多征税等。同时,综合使用多种政策,将有助于弥补单项政策的缺陷。




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