省人大法制委副主任委员刘克希说，这一问题，是物权法所面临的最复杂、最具争议的问题之一，虽然现在作了规定，但有些地方仍然比较模糊，有待于立法解释、司法解释或地方立法来作规定。

　　总的来说，现实生活中大家遇到的车位、车库问题主要涉及到三个方面。

　　关键词：归属

　　新建车位归开发商所有

　　[案例] 南京数年前发生过一个全国关注的停车位官司：南京星汉城市花园小区有59个地下车位，开发商以至少8万元的单价卖掉37个，其余的被物业公司以每月250元的租金出租。为此，业委会多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会最终将开发商告上法庭。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商强调，车库是自己投资近300万元建的，出售房屋时也没把地下车库列为公摊面积分摊到业主头上，当然拥有车库“产权”，出售车库并没有错。该案后来业主获胜。

　　[解析] 刘克希告诉记者，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或车位、车库严重不足，占用共有的道路或其他场地作车位，包括上面这个案例，都是源于以往停车位的归属问题不明确。车位、车库不像电梯、楼梯、绿地可以共有公用，它多数是由业主专有和专用的。物权法在审议过程中已经明确，车位、车库的归属，不以是否“进入了开发成本”来作为确权的唯一依据。当然，也不否定物权法生效前，有关法院对有些案件事实和法律适用的认定。

　　物权法颁布后，对于车位、车库的归属问题，除了“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”这一点外，认识上仍存在较大分歧。根据物权法本意，10月1日施行后，新建小区车位、车库应属于开发商所有，但物权法同时规定，小区的所有车位、车库必须首先满足业主的需要，这是开发商必须履行的义务。

　　此外，物权法未考虑保留必要的公共停车位、访客停车位归业主共有，对公共安全留下了一定“隐患”。

　　关键词：首先满足

　　通过出售、附赠或出租等方式

　　[案例] 王先生曾在某小区买下一套商品房，然而当他住进小区后才发现，“私家车库”一部分被开发商卖给周边写字楼的白领，另一部分被水泥挡住根本不让使用。为此，王先生和其他居民与开发商多次交涉，都没结果。最近，王先生将开发商告上法庭，要求立即交付车库。

　　[解析] 刘克希说，根据物权法第74条规定，小区内规划用于停车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。“应当”在法律上同“必须”的效力基本一致，只是后者更有强调的意味。“应当首先满足业主需要”，对开发商有强制性，意味着即便开发商拥有对车库的所有权，但只要小区内业主对车库的需要还没有满足，开发商就不能将车库卖给他人。即使已经出售，与第三人签订的合同亦属无效合同。“首先满足”意味着10月1日后，只要业主不明示放弃，开发商就无权将车位、车库卖给外来者，“老小区”新辟的车位也是如此。

　　那么如何“首先满足”业主的需要呢？物权法明确：由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。至于如果开发商“只租不卖”或者“只卖不租”，目前物权法还没有具体规定。刘克希指出，这应当由国家立法解释、司法解释或地方立法来作进一步界定，例如刚在本次省人大常委会上通过的《苏州市住宅区物业管理条例》，就对此给出了明确的说法。

　　关键词：老车位

　　老车位仍按“老办法”处理

　　[案例] 现在有不少已经卖出的“房改房”和老小区，在物权法实施之前，开发商或者物业企业已经把小区内的车位、车库卖掉了。物权法实施后，这些小区的业主们还能否主张对车位、车库的权利呢？

　　[解析] 刘克希表示，物权法有关车位、车库的规定，只适用于2007年10月1日以后新建的车位、车库，而不适用于此前所建成的，包括房改房和老小区。关于物权法施行前已出售的小区内的车位、车库（即“老车位”、“老车库”）问题，刘克希表示，全国人大法律委员会2007年3月12日在《关于〈中华人民共和国物权法（草案）〉审议结果的报告》中，对此作了明确界定：“车位、车库的归属，在本法公布前，有些地方的做法与草案有关规定不一致，本法公布后，对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。”

　　刘克希说，审议结果报告与物权法具有同等效力。因此对“老车位”、“老车库”问题，不适用物权法的规定，而适用物权法之前的有关地方性法规、规章以及其他形式的各种规定，或按当时的约定。这里“当时的规定”是一个相当宽泛的概念，比如南京市一些老旧小区的车位、车库权属问题，就应沿用以前的老办法，包括南京市房管、物价等部门出台的规定。

　　他强调，即使在物权法施行后，在处理“老车位”、“老车库”问题时，这些“老规定”仍是合法的、有效的。比如南京要求，小区内相当于标准配建总量15%的室内机动车位、全部露天机动车位，归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位，该规定继续有效。 本报记者 于英杰

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　　开发商车位

　　“不售不租”违法

　　苏州率先破解车位难题

　　本报讯9月27日下午，《苏州市住宅区物业管理条例》获省十届人大常委会第三十二次会议批准，2008年1月1日起施行，此后，开发商在苏州开发建设的小区车位、车库，“不售不租”将是违法行为。省人大法制委副主任委员刘克希认为，这是《物权法》颁布后，苏州市率先以地方立法的形式，对物权法规定的车库、车位的归属和使用问题，确立了可操作的实施规范。

　　苏州这部《条例》跟停车位、车库相关的，主要有两款规定，一是物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。刘克希说，车位、车库应当出售或者出租，只要有未售出的车位、车库，就必须出租，拒绝出租就构成违法。

　　另一条款是，地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等手续。

　　《条例》规定，如果开发商拒绝把没有售出的车位出租给业主，有关部门除责令其改正外，还要处以5万元以上10万元以下罚款。（于英杰）