开发商出售的“商品房”因土地问题而无法办证,为此表示可以退还办证费和购房款,并补偿一点利息损失,而在购房者提出要开发商承担违约责任时,后者却以相关协议中没有约定为由而拒绝。那么,购房者遇到这样的问题该怎么办呢?
承诺有证却没办
据购房者金女士说,她是来宁做生意的安徽人,2006年7月份时,她看到南京凤翔房地产开发有限公司做的广告称,该公司开发的位于板桥镇的静华公寓有商品房出售,由于当时开发商承诺该公寓是可以办到两证的正规商品房,金女士就选购了其中三室一厅约90多平方米的一套房子,房款总价为24万元,她首付了14万元,并且对方在购房协议上也承诺可以办证,还收了每平方米300元的代办房产证的费用。但是,到今年5月时,开发商突然通知说,由于政府部门不给办,所以原先承诺的房产证办不了,所收的办证费如数退还,如果购房者提出退房,则全额退还购房款,并适当支付一点利息,作为对购房者的补偿。
认为开发商“违约”
金女士认为,开发商这种出尔反尔的做法是违约行为,应该承担违约责任,不是光退款就能解决的,但开发商以协议中没有相关约定为由,拒不承担。
金女士同时还提出,她因为将钱用来选购了该公司的“商品房”,因而失去购买其他房子的机会,如果当初她购另一处商品房的话,那么购买到的房子已经升值了,她认为开发商补偿的那点利息,远远不能弥补这部分的损失。由于开发商不理会她的这些要求,她因此向本报反映,想讨个说法。
认购书无违约责任
记者就此问题与开发商核实时, 南京凤翔房地产开发有限公司售楼处的张小姐证实确有此事,并说公司已采取退款等补救措施。而该公司一位顾女士表示,由于建房使用的是集体土地,导致出现不能办证的意外,公司已向近百户购房者退还了办证费和房款,并按房款的一定比例,赔偿了他们的利息损失。至于违约金问题,公司当初与购房者签订的认购书上,并没有这样的内容,所以公司不会承担违约责任的。
只能视为无效合同
对于这样的个案,江苏长三角律师事务所主任陈议认为,虽然认购书可以视作双方达成的协议。但是,由于开发商在没有取得所有权的集体土地上建房出售,所以该协议是没有法律效力的无效合同。而根据民法和合同法的规定,无效的合同从一开始就没有法律效力。由于法律规定无效合同具有不得履行性,即指当事人在订立无效合同以后,不得依据合同继续履行,也不承担不履行合同的违约责任。所以,金女士无法追究开发商的“违约”责任,但她可以要求对方返还财产并赔偿相应的损失。与此同时,金女士也有对开发商的销售许可证、土地使用证等材料审核不严的过错。至于金女士提出的由于她错过购买别的房子而丧失升值收益的说法,由于这是推测出的“间接损失”,难以证明,因此这一诉求无法受到法律的认可与支持。
实习生 赵云霞 本报记者 郑幼明 |
