扬子晚报-楼市频道

　　去年底成交均价仅2697元／平方米，第一媒体走进重庆——

　　6月8日－10日，由本报在内的国内17家主流媒体组成的中国城市第一媒体联盟走进重庆，在重庆直辖市成立十周年之际，集体采访重庆的城市建设成就，并走访了融侨半岛、金阳·闲庭居、溯源阁、骏逸蓝山、龙湖观山水、阳光100国际新城以及海客瀛州等重庆的精品楼盘。

　　采访过程中记者发现，作为我国四大直辖市之一的重庆，2006年底商品住房成交均价仅为建筑面积每平方米2697元/平方米，低于同期全国70个大中城市商品住房平均价格水平。市场上地段不错而且品质非常好的楼盘，均价也不过每平方米3000多元。在全国多数地区房价一路狂飙突进的今天，重庆稳定房价的秘诀在哪里呢？重庆市副市长黄奇帆为第一媒体揭开了谜底，他们的一些做法对于目前房价不断高走的南京，有着一定的借鉴意义。

　　第一招：房地产投资不超过总额的25％

　　重庆一直严格控制房地产投资的规模，明确每年房地产总投资不能超过固定资产总投资的25%。去年重庆固定资产总投资2500亿，房地产投资620多亿。基本在25%左右。今年重庆的固定资产总投资预计会在3000亿以上，房地产投资大体在750多亿，仍然保持25％的比例。

　　黄奇帆认为，一个城市如果各类投资总量里面房地产如果只占10%多一点，房地产空间不足会影响这个城市的正常发展。但是如果房地产投资占总投资30%，甚至40%、50%，就一定会出现泡沫。80年代后期、90年代初期，房地产出现泡沫的地方，投资都是占了50%以上。沿海有些地区近两年有泡沫，都是占40%以上。

　　第二招：人均居住面积控制在30平方米左右

　　黄奇帆指出，城市人均合理的住房建筑面积应该在30平方米左右。在国际上来说，比如在巴黎，在纽约、伦敦，他们一般控制在40平方米。中国人多地少，相对资源紧张，国家建设部的基本规范是控制在30平方米。重庆近五年来所有的城市规划，都是按照这个标准去调控的。只要总量上对城市有这么一个控制，这个城市规划是不会乱，房产不会在总量上产生过分的泡沫。

　　他举了上海的例子，上海在90年代，人均居住面积才10平方米，这个时候上海要大力发展房地产。这几年造了近3万平方米，现在上海人均住宅已经到35平方米以上。如果再不断地增加，一定会产生泡沫，所以一定要控制总量。重庆这五年都是按照人均30平方米在做房产，所以结构比较合理。

　　第三招：房产销售价应等于职工人均月收入

　　黄奇帆认为，一个地区的房产销售价，应当大体等于这个城市的职工人均月收入，即一个月的职工收入能够买一平方米的房子，这就比较合理。职工人均收入不是指城市人均收入，城市人均收入包括老人、小孩在内，而职工人均收入则不然。重庆的职工人均收入在2700元左右，与房价大致相当。只要职工的月收入基本等于一平方米房价的均价，这个地方的房地产发展基本就没有多少泡沫。

　　一个负责任的政府，不能去说房价永远不涨。如果这个地区的老百姓现在的收入跟房价大体平衡，过八年十年，这个地区的老百姓收入翻番，房价也翻番，做到1：1，老百姓就比较幸福。现在有些城市，如果说老百姓三个月、四个月买一个平方米，那么房价就偏高。

　　第四招：多中心组团规划提供更多选择

　　重庆主城做了多中心组团的城市规划。重庆主城环线以内有六个中心，环线外还有五个中心，这样整个重庆实际上有11个中心区。如果一个摊大饼式发展的城市，不管房产怎么供应，但是城市中心只有一个，中心就有可能卖到1—2万元一平方米的价格，就会很高，而中心的房价又会带动周边地区的房价往上爬，不同区域的房价落差较大。

　　重庆各个中心区之间尽管有价格落差，但是不大。最核心的区域基本上高层公寓均价为7000元、8000元一平方米，到其他地方5000元、6000元。这样的规划布局，使得老百姓的选择余地更大。同时，有五六个中心地段供应房源，而且各个中心区之间的交通联络很好。重庆的老百姓观念也不存在非要住在渝中区，住在江南、江北都是可以的，老百姓选择比较多，房价也比较平衡。

　　第五招：政府保障

　　低收入者的住房

　　政府应该让老百姓基本有房子住。一个社会总有20%或者更多一点低收入人群，这些低收入人群应该有低收入房。这个责任是政府的，房地产面向市场，政府面向低收入群体。重庆是中西部地区最早的由政府推动造廉租房的，这四五年来，整个主城造了6000万平方米的住宅。而其中政府批准造的低收入房，包括经济适用房和居民动迁用房、廉租房等，共造了2000万平方米，差不多占总量的1/5。

　　与此同时，重庆市政府规定，低收入房买了以后，如果以后要转让，只能转让给低收入者。黄奇帆指出，这个是防范以权谋私最重要的手段。今天的低收入者，明天可能变高收入了，到时候可能会把1500元/平方米买来的低收入房以4000元/平方米、5000元/平方米的价格卖给社会上的人。这个房源一旦流失以后，政府就只能无边无际地造下去，所以必须严格控制低收入房的转让环节。昱雯