买房人买了期房，在交付之前开发商要是把房款挪作他用或卷款走人，造成房屋无法按期交付或成为烂尾楼怎么办？近段时间，其他城市连续发生开发商席卷楼款后“蒸发”的恶性事件，引起了南京市房产局高度重视，昨日市房产局透露，南京市近期将会同人民银行，酝酿制定《南京市商品房预售监管办法》，对开发商的商品房预售资金实行专户监管，管住老百姓交给开发商的“买房钱”。
警示：无良开发商频玩“空手道”
前不久外地发生了一起楼市案件引起了全国广泛关注。某开发商开发一处楼盘，房子封顶后开发商立刻办理预售许可证开始卖房子，由于楼市火爆，很快住宅便销售一空，然而就在购房者期待办理房产证时竟然发现，开发商已经席卷所有预售款“人间蒸发”，而一些已经办理房产证的购房者发现，自己的房产证也是“假冒产品”。
无独有偶，今年年初，重庆也发生了一起开发商玩“空手道”诈骗的案件：一个名叫游绍华的开发商采取私刻原始产权人印章、伪造房屋预售或抵押解除手续等手段，将一处已抵押给银行的房产重复抵押或销售，骗取185名购房者的首付款。
分析：都是“预售”惹的祸
“南京目前尚未发生类似的严重事件，但因开发企业挪用资金影响工程建设，造成房屋延期交付的事件却时有发生，因此绝不能高枕无忧。”
南京市房产局有关负责人告诉记者，出现这种情况主要是目前预售制度的缺陷造成的，其主要原因是相关部门对商品房预售款监管不到位。早在1994年，建设部就颁布《城市商品房预售管理办法》，允许开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。
多年来，商品房预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高，有些城市甚至达90%以上。
他分析，从商品房预售制度实施以来其引发的潜在问题不容忽视。
比如：开发商将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；预售商品房后，开发商席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”；购房者收房时发现商品房面积缩水、装修不合格等。
以上种种问题直接导致的是房产纠纷明显增多，一些地方甚至还因此引发了群体性事件。目前他们受理的房地产案件，80%至90%与预售制度有关。
对策：按幢或按分期项目预售款监管
房产局负责人介绍，南京市房产局已经就此问题和南京市人民银行与南京地区八家商业银行的专业人士就如何搞好南京商品房交易资金监管，如何保护购房人利益不受侵害，如何有效降低金融风险以及资金监管的运作模式与方法等方面进行了座谈，并听取大家的意见和建议。
到会代表一致认为这一举措对进一步规范南京房地产市场交易秩序，保障购房者交易资金安全，有效防止延期交房及烂尾楼的发生是一剂很好的良药，同时，也使银行投放于建设项目中的贷款资金更加安全，减少了金融风险。
在监管方式上，大家提出了许多想法和很好的建议，以确保商品房预售款用于工程建设，确保工程建设项目不因资金问题而受影响。
该负责人透露，下一步房管部门将在讨论基础上，酝酿出台《南京市商品房预售款监管办法》，对今后所有地产项目的预收款实施监管，保障购房者的利益不被侵害。
记者采访了解到，一般情况下，房地产开发的建设资金中，开发企业的自有资金仅占三分之一，大部分建设资金主要来自银行贷款和商品房预售款。
有关人士表示，银行对投入到房地产开发建设项目的贷款资金监管很严，从抵押贷款到商品房预售款的回笼和按揭办理基本采取的是封闭式管理，但只限于所贷款的额度范围。
一些开发企业与监管银行签订了商品房预售款监管协议，可是协议中并没有明确双方各自的责任和义务，造成部分开发商既未将商品房预售房款存入指定账户，银行也未对预售款资金的进出加以监管，使商品房预售款的监督使用形同虚设。
对此有关负责人透露，虽然《办法》还没有最后出台，但是一些思路已经明确，即将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。
据悉，银行可能将实行按幢或按分期项目预售款监管模式，虽然工作量增加，责任增大，但更加便于管理和操作，在保证资金使用安全的同时，也有利于银行防范金融风险，保证运行安全
严管预售款会影响房价？
记者采访了解到，关于南京酝酿严管预售款的消息，早已在业界传开。对于新政出台后对于南京房地产市场的影响也是众说纷纭，有专家认为，此举对于稳定眼下“高烧”的楼市有非常积极的意义，但也有人建议，新规必须要谨慎出台，否则可能会进一步加剧楼市升温。
记者了解到，在新规讨论之前，南京市房产局刚刚召集了10家在宁规模较大的开发企业进行座谈“吹风”，要求他们积极支持配合即将出台的新政，一些开发商对资金监管心存顾虑，认为会“影响企业资金的运作，最终影响企业的发展”。
不过一位房产研究人士表示，由于市场房源吃紧，部分开发楼盘实际上已经进入现房销售状态，预售款所占开发资金总额比例已被进一步降低。
房地产市场主要由供需关系决定，资金监管也不太可能对整体房价产生影响。
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，对预售房款实行监管，对老百姓肯定是利好消息，基本消除了楼盘施工延期或者工程烂尾的风险，是防患于未然。
一些开发商到处圈地，圈地的钱很有可能就是另外一个楼盘的预售房款，这个监管政策阻止了“开发商将预售资金挪用到其他项目”，从而让房地产开发速度更加合理，最终也有利于房价回归理性。另外，一些企业资金紧张，必然要采取非常手段来回收，降价销售是最有效的方法。
不过一些开发商认为，实行商品房预售款专户管理，会导致一定资金条件下可承担的开发量的减少，只会进一步减少供应量，从而加剧供不应求的态势，造成房价的进一步上涨。
实行商品房预售款专户管理后，即使降价销售，预售款也无法自由支配，根本无法缓解开发企业的资金紧张，这时，开发企业更多地会选择项目转让，房价的形成最终还是取决供求关系，不可能直接造成房价的下跌。
至于对市场需求的影响，实行商品房预售款专户管理，即使会暂时影响购房者心理预期，造成市场的暂时观望，但是，暂时抑制需求并不能最终解决需求，被抑制的需求最终还是要爆发出来，就像2005年被抑制的需求在2006年爆发导致房价上涨一样
因此，实行商品房预售款专户管理，总体上具有减少供应、加剧供求关系紧张、造成房价上涨的趋势，期望以此降低房价是不现实的。
