扬子晚报-楼市频道

[编者按]又将一年开学到，学区房再成关注焦点。从去年下半年到今年上半年，南京二手学区房价格普遍上涨，热点学区房每平方米价格均已破万，去年学区房价格每平方米最高不过12000元，而今年的学区房类似琅琊路小学、力学小学的学区房价格每平方米最高的已经突破了15000元。那么，在购买价格不菲的学区房时购房者究竟需注意些什么？发生纠纷时又该如何处理呢？本期服务网，我们将分析二手学区房典型的户籍纠纷案例，希望能对购房者有所启示。栏目主持人王海燕

　　【案情回放】户口难迁，有学区房也要择校费

　　为了不让自己的孩子输在起跑线上，今年暑假刚放，刘先生就决定在某名校附近买一套学区房，这样小孩就可以顺理成章地进入名校了。经过一番比对筛选后，刘先生通过某中介，在该名校附近选定了一套二手房，并与中介、房主签订了房屋买卖合同。为保险起见，刘先生在签合同时，特地要求中介对该房内有无户籍进行调查，确保房内并无他人户籍。刘先生还将该条款写进合同。之后，买卖双方顺利完成了交易，刘先生交了房款，拿到了房子，也办理了房屋过户手续。

　　“万事俱备，只欠东风”，就当刘先生准备将户口迁进去时，却被告知该房内已有户籍，自家的户口迁不进去。刘先生找卖主，却获悉卖主卖完房子就出国了；找中介，中介称卖主向他们保证过房内没有户籍，此事已与他们无关，让刘先生找卖主。迁户口的事就这样卡住了，最后为了不耽误孩子上学，刘先生只得交了15000元的择校费，终于让自己的孩子上了该名校。

　　事后，面对中介如此态度，刘先生气愤不已，准备一纸诉状将中介告上法庭，要求中介赔偿择校费。

　　【律师点评】中介违约，应当承担相应损失

　　江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师指出，对于依法生效的合同，合同各方有按照合同约定和法律规定全面、忠实地履行合同的义务。对一方不完全履行合同义务的行为，另一方有权要求对方承担违约责任并赔偿相应损失。

　　本案中，根据合同约定，中介负有对房屋内的户籍状况进行调查的义务。结果，中介听信了卖主的一面之辞，未尽调查义务，已明显构成了违约。其自称与户口之事无关，在法律上是站不住脚的，也是很不负责任的说法。

　　因中介未严格履行义务，导致刘先生最后不得不支付了1.5万元的

　　择校费。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，这笔择校费是刘先生因中介违约而直接遭受的损失，所以，按照上述规定，这笔费用应当由中介承担。

　　【律师提醒】选择二手学区房务必调查仔细

　　按照南京目前的户籍管理制度，二手房卖家户口迁出的前提条件是有另外落户的地方，原则上房东应该在转让产权的同时办理户口迁移；但如果卖家没有另外落户的地方，那么卖家的户口就只能留在原房屋内。因此，对于购买二手学区房的购房者来说，在购房时，必须首先调查清楚该房屋的户籍状况，只有在原房东所有户口都迁出的情况下，自己的小孩才有可能顺利上得了“名校”。

　　同时，需要提醒的是，学区房资源有限，需要花大量的人力物力去关注和挖掘，并且对学区的认定和后续手续也比较繁琐。而房屋中介公司主要提供的是信息和代办手续等服务，对于房屋的户口及有无其他权利瑕疵（权利瑕疵是指在经济活动中，标的物所有权一方将所有权利或部分权利移交另一方时，其标的物上存在第三人的权利）等问题，一些小中介公司并不专业，很难审核；但不少大型的品牌中介公司都有专业人员进行信息的收集和处理，委托他们代为找房，对购房者而言，可以有一定的保障。另外在购房时，最好请专业的房产律师提供帮助，并将关心的问题写进合同，这样购房者的权利才能有保证，本案刘先生的做法就是最好的参照。