扬子晚报-楼市频道

　　[编者按] 顶层楼房由于“首当其冲”地被日晒雨淋，相对而言并不是很受欢迎。于是，精明的开发商纷纷用“买顶楼就送阁楼或是露台”的办法来促销。面对这“白送”的阁楼或露台，人们都会抱有白白多得了一大块面积，捡到了“天上掉下的馅饼”的感觉，于是满心欢喜地买下了顶楼。然而，这些顶层阁楼真的是免费赠送的吗？如果赠送的阁楼或露台出现缩水状况时又该怎么办呢？本期服务网，我们将分析一起“赠送”的阁楼出现面积误差的真实案例，以飨读者。栏目主持人王海燕

　　【案情回放】交房时，赠送的阁楼少了7平方米

　　“买顶楼送精致阁楼”，看到如此诱人的广告，阮先生心动之余选定了该楼盘的一套顶楼住宅，买卖合同中约定，该房屋建筑面积100平方米，阁楼面积20平方米，总房款为71.7万元。同时写明，面积误差比绝对值在3％及以内的，开发商要据实返还这部分房款；超出3％部分的则应双倍返还。

　　因为赠送的阁楼不翼而飞的事时有发生，所以在咨询了律师朋友后，阮先生又要求与开发商签一份补充协议，内容为：“该商品房阁楼的所有权归买受人所有，其价款已包含在买受人所支付的总房款之中。”为了能尽早拿到购房款，开发商最终答应了阮先生的要求；而阮先生也在签订合同后，支付了全部购房款。

　　一年后阮先生拿到了房子，经测量，他家的阁楼只有13平方米，比合同少7平方米，已经超过了3%的误差率（7÷120=5.8%）。开发商辩称：“这阁楼本来就是送的，面积少就少了嘛，没什么关系。”阮先生则认为阁楼是自己花钱买的，现在面积缩水，开发商应当按合同约定退还差价。在交涉无果后，阮先生准备通过法律手段维护自己的权利。

　　【律师点评】阁楼“名赠实买”，面积短少可索赔

　　江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师指出，本案的焦点问题在于阮先生家的阁楼是买的还是送的，主要涉及以下2个方面：

　　1、阁楼名义上是赠送的，实质是买的。

　　买卖和赠与的关键区别在于：买卖要支付对价，是有偿的；而赠与无需支付对价，是无偿的。因此，此案中阁楼是算买的还是算送的，就要看阮先生是否为阁楼支付了对价或者说房价中是否包含了阁楼的钱。由于在买卖合同的补充协议中已注明“阁楼价款已包含在总房款中”，阮先生也按约支付了全部房款。因此以上事实清楚无误地表明，阮先生家的阁楼并不是

　　开发商送的，而是阮先生用真金白银买的。开发商所谓赠送之说并不成立。

　　2、开发商应当根据合同约定退还面积差价。

　　阮先生与开发商的合同是双方真实意思的表示，与法无悖，开发商并无证据证明存在合同无效的情形，因此该合同是合法、有效的。在出现面积误差的情况下，开发商应当按照合同约定退还差价。在合同并没有约定房屋的面积单价的情况下，用总房价除以总面积得到面积单价5975元/平方米（717000÷120），应当是比较合理的。据此面积单价，再以3％也就是3.6平方米(120×3%)为分水岭，之内一倍返还，之外双倍返还。如此计算，开发商应退还阮先生6.2万多元（3.6×5975+3.4×2×5975）。

　　【律师提醒】天下没有免费的午餐

　　田律师提醒购房者注意，阁楼或者露台需要投入一定的建设成本，如果开发商已经将房屋的销售单价明显提高，尽管不将赠送面积计入到销售面积之中，但赠送部分所有权本就应该属于消费者。正所谓“羊毛出在羊身上”，很多时候消费者购买“赠送”了阁楼的顶层，其实还是自己掏钱变相买了阁楼。

　　因此，遇到此类赠送时，一定要将赠送面积等具体内容写入合同，并以书面形式将赠送部分权属在《商品房买卖合同》中明确约定；同时，还要将潜在的法律风险及违约责任清楚写进购房合同，以免发生纠纷时，有理说不清。上述案例中，阮先生的经历告诉我们，买房者签合同时一定要未雨绸缪，把方方面面都想周全了，约定越细化越好。

　　另外，有些说明赠送的部分顶楼花园、天台属于公用场所，在这种情况下，开发商根本无权处置赠送部位的面积，其“赠送的顶楼花园、阁楼”的承诺无非是促销的幌子，根本无法兑现，购房者一定要谨慎购买。

　　本期法律支持：南京金牌律师网（njlawyer365.com）南京天煦律师事务所

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