对于购房者来说，物业管理是除住房质量之外，直接影响居住舒适度的关键一环，因此认真签好《前期物业服务合同》，了解物业管理的相关法规，明确自己购房之后在物业管理方面的责权利，对购房者来说也是必上的一课。

　　前期物管费预收不得超过6个月

　　一般业主买房时，开发商会要求你签一份《前期物业服务合同》。提供前期物业服务的物管公司由开发商确定。《合同》中约定的内容应当包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等等内容。这样，业主能享受到哪些管理服务，小区公共设施设备有哪些，都能一一明确。

　　根据南京的《前期物业服务合同》示范文本，在房屋办理交付使用手续时，物业公司向业主预收的物业管理费和代收代交的分摊公共能耗费不得超过6个月；因开发商与业主的纠纷而导致业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由开发商承担。

　　如果因开发商分期开发、分批交付使用原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主则可按低于本合同约定收费标准的15％～30％交纳物业服务费，其差额部分由开发商承担。此外，物管公司与业主如果违反合同约定，均要支付违约金；对于物管公司违反合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，业主可索赔，物管公司应双倍返还超额部分的物业服务费用。

　　普通住宅最高收费标准每月1.9元／m2

　　2006年11月1日开始执行的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，实行新的菜单服务收费办法，比如，一级的综合管理服务需达到11项服务标准；而五级的该项服务则要达到19项服务标准。总共近百项物管服务以菜单组合形式提供了58种不同层次的服务和收费，业

　　主可根据自己实际需要，选择不同的服务组合明明白白消费。其中多层住宅最低等级收费为每月0.35元/m2，最高等级为每月1.25元/m2；高层住宅最低、最高等级服务收费分别为每月0.70元/m2和1.90元/m2。《标准》的制定实施，明确了物业管理企业服务的范围、内容和标准，让司法机关在处理物业服务质价不符的诉讼时，有了明确的法律依据；对于业主而言，则有更多的选择，通过物管菜单组合获得“质价相符”的服务。

　　物业管理相关疑难问题解答

　　1. 想选聘或解聘物管公司怎么办

　　按照2006年2月1日实施的《南京市物业管理办法》规定，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。而从今年10月1日起实施的《物权法》则规定只需要1/2以上同意即可，从“2/3”缩减到“1/2”，减低了业主在决定一些事项时的难度。

　　由于有的小区尚不具备成立业主大会的条件，已入住的业主即使不满意已有的物业管理企业，但也没有合适的途径来更换物业管理企业。在无合适途径更换物业管理企业的情况下，业主可以根据已有的物业管理合同要求物业管理企业严格履行自己的义务。如果物管仍不履行好自己的义务，则可以以业主的身份提起民事诉讼。

　　2. 小区广告收益应当归谁所有

　　目前，利用物业的共用部位、共用设施设备作广告十分常见。应本着所有权决定收益权的原则，谁享有这些部位、设施的所有权，谁就能取得广告的收益。

　　一般情况下，小区公共部分属于

　　业主共有，包括按照规划建设规定修建的公共建筑和共用设施等。由于物业公司本身并不享有小区公共场所的所有权，无权取得与广告相关的收益，其收益应归业主所有。至于对这些收益如何使用、支配，则是另一个问题。对此，我国《物业管理条例》第55条有明确规定：“利用建筑外墙、屋顶和电梯做广告，收益都应归业主。”

　　3. 新房未入住，要不要交物管费

　　针对这个问题，有专家指出：即使业主没有入住，但是仍然会有费用产生，如电梯的使用等。

　　根据《前期物业服务合同》第七条中的规定：“合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。”“购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向物管单位进行书面备案，物管单位应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。”

　　4. 在小区内丢车，物管该不该赔

　　《南京市物业管理办法》第三十二条：“业主共用车库（位）的管理等事项由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。”

　　具体来说，物管该不该赔偿丢失车辆的损失要看双方合同怎么约定。如果物管合同双方没有具体约定，一般车辆停放在有专人看管的收费停车库里，如有损坏或失窃，能证明物业公司未尽看管责任的，应该要求物业公司赔偿。除此之外，只要小区门卫在岗，保安按时巡视，物业公司就没有赔偿责任。如果双方有具体约定物业公司有车辆保管义务的，那么业主的车只要停放在小区内，物业都要负责。　                 笪 吉