扬子晚报-楼市频道

　　临近年尾，又是收房高峰。房屋交付是买房过程中的最后一个环节，也是极其容易出现问题、产生纠纷的环节。买房人怎样才能避免在房屋交付时遭遇尴尬，从而维护自己的合法权益呢？这也是我们今天所要探讨的问题。

　　□　去收房要带些什么 □

　　首先，由开发商发出通知，通知的形式有电话、传真、信件等，一般来说，开发商会采取书面通知的方式，通知内容包括办理交付手续的时间、地点、该缴纳的费用以及需要携带的个人证件和有关资料。购房者需要准备的资料有：购房合同、所有的购房发票、本人身份证、现金若干。

　　出发前，最好要将验房时所需工具带齐全。大致包括：（1）小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓；（2）塞尺——用于测裂缝的宽度；（3） 5米卷尺——用于测量房子的净高；（4）直角尺——测量房屋有无倾斜；（5）万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；（6）塑料带、包装绳——用于封闭下水管道；（7）计算器——用于计算数据；（8）笔和小本子——用于签字、记录问题；（9）相机或DV机——最好具有日期显示功能，以便拍下有问题之处作为凭证；（10）手电筒等。

　　□　验房时怎么发现问题 □

　　第一，要求开发商出示相关文件。

　　验房前请务必让开发商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》，其中《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。另外还有《管线分布竣工图》以及《商品房面积实测数据表》（有不少开发商在交房后才出实测面积）也是非常重要的，只有证件齐全了，才能签署入住单。

　　如果遇到因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收而导致楼盘证件不全的情况，购房人可以选择不收房，即使被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本，这样才能做到万无一失。

　　第二，审查房屋的质量。

　　包括两点：一是对照合同，看小区各方面条件有没有达到入住的标准，看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，可以要求退房。再一个就是验房。购房者进行房屋验收时主要从以下几个方面入手：

　　A、墙面和地面

　　检查墙面和地面是否有裂缝。先看外墙墙体，一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大；再看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，属严重的质量问题。

　　对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。检查墙面有无石灰“爆点”，若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

　　逐一敲打墙面和地面，查看是否有空鼓，墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。特别是接近天花板的顶部往往有空洞现象，这是很严重的工程隐患，应该要求物业凿开墙面补齐。

　　最后还要检查墙体的渗水情况，仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。特别是厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口的地方，如发现有，务必

　　尽快查明原因。

　　B、屋顶

　　首先，仔细查看屋顶上是否有裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不存在危险，修补后不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁呈垂直状态，那么就说明该房屋沉降严重，有严重结构性质量问题。

　　如果买的是顶层，一定要查看各个房间的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

　　C、门窗

　　在大门口首先观察防盗门的外观完好程度，是否有掉漆、破损、污渍；用钥匙开关门，检查门的闭合是否严密，开启关闭是否轻松，密封条是否完整，子母门还要注意子门的闭合和开关。

　　再查看塑钢门窗外观是否有破损、玻璃是否完好、扣件是否完好、密封胶条是否严密、推拉是否顺滑、开关是否顺畅；检查门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙，还有阳光窗顶部是否有渗雨情况。

　　D、阳台

　　检查阳台的栏杆是否完好，有无变形；外墙砖是否完好，有无脱落；还有阳台栏板的台面是否有个向外的排水坡度；阳台有无开裂现象，房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知开发商予以修整。

　　E、卫生间和厨房

　　检查卫生间、厨房地面是否做过处理，看水是否能通畅无阻地排向出水口。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。一般情况下，卫生间都做过闭水测试，如果没有做必须要求物管补做；有条件的话，厨房也最好做个泼水实验。

　　检查上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试排水速度。查看坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声。

　　F、水、电、管道、煤气

　　查看室内所有预埋管道（主要是自来水管）是否有墨线标注，若无，要求物业标注，以免将来装修施工时不小心凿破。

　　用万用表测量各个强弱电是否畅通。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。用完水、电之后，记得再查看一下水电表是否运转正常。有天然气的话最好检查天然气表的配件是否齐全完好。

　　□　收房费用知多少 □

　　在收楼时究竟需要缴纳哪些费用，很多业主并不清楚，所以往往导致开发商乱收费。除了需要缴清剩余房款以及规定部分的物业费用外，下面再列举一些以供大家参考：

　　1、水电费周转金，业主直接通过银行自动缴费的，可不收取；

　　2、装修保证金。如需要缴纳装修保证金的，在业主装修完工后，经物业管理公司检查验收，没有损坏公共部位和设备设施，应于检查合格之日起15个工作日内退还业主；

　　另外，以下是规定不能收取的费用，请大家注意：(1)供水、供电一户一表(含抄表装置)设备；(2)信报箱、通邮费；(3)电话管线费；(4)装修管理费。

　　笪吉