别墅思辨

　　近期，南京地产界最热门的话题，莫过于仁恒国际公寓“挑战别墅”所引发的一系列争论。南京地产界各路专家学者、业内同行纷纷引经据典，围绕着别墅是否真的可以被挑战，高层国际公寓凭什么挑战别墅等一系列问题展开了激烈的讨论。随着话题的层层深入，高层国际公寓挑战别墅的理论依据也逐一向我们展示。其中最重要的一条是，传统别墅固然有其无法比拟的景观资源优势，却始终无法逃脱居住郊区化的尴尬局面。

　　在这场关于豪宅的激辩之余，别墅的开发者们也开始了理性的思考：南京需要什么样的别墅？什么样的别墅才能从容应对高层豪宅的 “挑战”？

　　城市别墅最稀缺

　　南京别墅市场的发展起于1996年左右,10多年来已经小有规模。目前，南京的别墅主要分布在江宁将军山板块、城东紫金山板块、江北老山板块以及仙林板块。

　　随着经济的发展,富裕群体对居住品质的要求越来越高，大空间大尺度、注重私密性、自然环境优美的别墅成为了他们的第一选择。尽管别墅具有诸多优势，在实际使用的过程中却常常让居住者感到遗憾：

　　其一，一些依托景观建造起来的早期别墅，由于开发时间较早，开发理念不太完善，造成了房屋占地面积虽大，但是缺乏实用性，使用功能不足。

　　其二，之后建造的一些远郊别墅，品质明显提升，但是离城较远，周边配套不是很完善。这样的别墅只能作为周末度假的第二居所，即便是难得的度假之旅也往往会在室内清洁中一晃而过，因此远郊别墅在许多事业忙碌的城市精英眼中成了食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。

　　别墅应回归生活

　　正是基于上述两点原因，才出现了仁恒国际公寓的“挑战别墅”。随着新财富阶层的崛起，豪宅转向。回归城市已经成为一种必然趋势。

　　栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉早在多年前就对此做出预见，她曾在《新城市主义》一文中指出，“与西方人相比，东方人更愿意在城市环境中进行交流，如《清明上河图》展现的便是这种生活方式。在拥有较高经济水平的日本、韩国等地区，从未产生明显的‘郊迁’现象，一定程度上与东方文化中的城市情结密不可分。”

　　根据多年的开发实践经验，栖霞建设主张让人们在市中心或毗邻市中心也能享受到远郊的山水及自然风光，营造人居新天地，从而留住一部分精英人士，让其留在城市，避免城市空心化所带来的市中心商业和文化的衰退。

　　曾有专家认为，人类居住的第一居所的最理想状态应是：

　　1）由于天性喜好自然山水，第一居所需要拥有稀缺的景观资源；

　　2）要有低密度的居住环境，满足人们生活私密性、安全性的需要；

　　3）必须具备便捷的交通组合，方便往返。私家车与轨道交通并存；

　　4）步行10分钟中心圈内包含必要的生活配套：医疗、商业等；

　　5）户型设计符合全家人的居所方式，包括老人与小孩。

　　栖霞全力打造的栖园别墅即是符合上述理论的别墅，它重新诠释了城市生活的内涵，让别墅回归城市，回归生活的本质。回归城市，并非只有高层公寓一种物业形态，别墅同样也需要回归城市。城市别墅的兴起正是基于这样的原因。

　　鱼与熊掌可以兼得

　　就客层定位来讲，城市别墅与高层豪宅有着相似的地方，都指向事业处于快速上升期的城市新贵，他们有钱、有幸福美满家庭、有如日中天的事业，需要通过住房来实现自我价值，同时又离不开城市，城市别墅与城市高层豪宅其实是殊途同归。选择栖园也好，选择仁恒国际公寓也罢，都是选择了一种适合城市精英的生活方式。或许偏好仁恒国际公寓的群体，有更强的事业心。而偏好栖园这样城市别墅的更重视家庭建设，追求工作与生活的分离。

　　作为城市别墅的典型代表，栖园位于距离城市中心15公里的黄金分割点上，离地铁二号线的站点仅百米之遥。在环境资源方面，周边就有羊山生态森林公园这样的城市“绿肺”，而仙林大学城则为栖园增添了更多的人文气息。此外，随着仙林新市区规划建设的逐步完善，金鹰国际购物中心、五星级大酒店、鼓楼医院仙林分院等都将在栖园周边安营扎寨。届时，栖园将成为处于南京新城市副中心核心位置的城市别墅。

　　从消费观念上看，随着大众消费逐步向小众消费过渡的时代到来，细分市场将为产品的发展前景注入新的活力。如果说城市高层公寓是对传统豪宅市场的一种细分，那么城市别墅无疑是对传统别墅的又一种细分，它将成为别墅市场最具竞争力的产品，给青睐别墅生活的城市精英一种“鱼与熊掌可以兼得”的选择。

　　地产评论员　许寒斌　金莹