2008，江宁楼市大发展

　　江宁区房产局局长周久耕——

　　■ 今年江宁新建商品住宅上市量预计高达330万平方米，较去年增加近40万平方米

　　■ 国内知名品牌房企纷纷进入江宁，带来新的开发理念，全面提升开发水平

　　■　正在建设的房产诚信体系将使市场更加规范有序，进一步提升购房满意度

　　随着地铁一号线南延线的建设不断推进，万科、恒大、东渡等全国知名品牌开发商陆续入驻，曾经一度因江北、河西板块的崛起而略显沉寂的江宁板块再度发力，酝酿着新的腾飞。

　　与江北、河西等板块相比，江宁板块的优势何在？2008年，江宁各片区的供应量有什么变化？房价的走势如何？除了地铁，江宁今年还会有哪些规划利好？……本报近期开展的“江宁民生大调查”进行得如火如荼，受到了江宁区政府及相关部门的高度重视。昨日，江宁区房产局局长周久耕接受了本报专访，就当前江宁楼市的一些热点问题进行了深入阐释。

　　江宁住房满意率全市最高

　　关键词人居　和谐　住房保障

　　问：江宁是南京房地产发展较早的板块之一，近年来商品住宅供应与销售规模逐年增加，与江北、河西基本形成三足鼎立之势。在《扬子楼市》近期的调查中，江宁被不少市民视为南京“民生地产”的样板区，为什么江宁楼市会给人们这样的印象？

　　周久耕：与其他板块相比，较高的性价比、日趋完善的交通、丰富的自然环境和人文资源、产业集聚等是江宁板块的最大优势，这也是江宁房产民生属性的直接体现。

　　在江宁撤县设区后，城市化进程快速推进，聚集了大量的人流和物流，推动了房地产业的发展。与此同时，江宁产业经济持续快速发展，形成了“扎堆”效应，也为房地产业发展提供了有力支撑和市场。第三点，地铁南延线开工建设后，购房者对江宁与主城的心理距离缩短了。此外，江宁的房价也较为适宜，与主城房价相差较大，只略高于江北板块，性价比突出。这是江宁房产受到购房者青睐的重要原因。

　　去年江宁区人均住房建筑面积41.2 m2，达到全国中等偏上水平，住房满意率全市最高，达97.7%，住房小康目标已顺利实现。下一步除了继续走“人居、和谐”的房产发展战略线路外，将重点加大住房保障力度，日前出台了《2008-2010年江宁区住房保障规划纲要》，在时间节点上，力争比全市提前一年完成目标任务。　　

　　交通将与主城“无缝”对接

　　关键词地铁线南延道路快速化改造

　　问：地铁一号线南延工程目前正在紧锣密鼓地进行施工，对于这条地铁线，大家都充满了期待。您认为南延线对于江宁房产的发展将起到怎样的推动作用？除了地铁一号线南延之外，今年江宁楼市在规划和建设方面还有哪些利好？

　　周久耕：备受瞩目的地铁一号线南延工程正在紧锣密鼓地施工，对于江宁房产的发展意义重大。地铁对于房地产市场的影响，我认为应从两个方面来考虑：一种可以称之为释放效应，一种称之为稀释效应。具体表现在地铁对沿线远离市区一端（如科学园片区）的住宅需求有促进作用，但对沿线中心区一端（如南京主城）的住宅需求有稀释作用。远离市区的区域房价的上升幅度会快于主城房价的上升幅度。

　　“十一五”期间，江宁将加速与主城的道路连接，以地铁一号线南延建设为契机，大力发展公共交通，加快宁溧路快速化改造，协调推进宁杭高速公路建设。建设东山至麒麟、开发区至滨江两条连接通道，提升区域内路网快速通行能力。同时，以南京绕越高速公路、宁杭高速公路、京沪高速铁路、宁杭城际铁路的建设等为依托，形成全方位的对外交通格局。　　

　　今年预计330万M2新房上市

　　关键词供应“大年”成交稳健

　　问：去年江宁房源的供应不足，数千人争购几百套房源的情况屡见不鲜。但是今年这种状况可能会改变。据我们了解，2008年江宁新房的上市量比较大，是不是这样？您认为，房源的增多将使江宁楼市发生怎样的变化？　　

　　周久耕：今年确实是江宁房源的供应“大年”：江宁今年新建商品住宅上市量预计达到330万m2，较2007年增加近40万m2,主要上市区域将集中在科学园片区和九龙湖片区。

　　在前期市场供不应求的情况下，江宁板块今年住房供应量的增加对于促进商品住宅供需平衡、满足广大居民购房需求、稳定江宁乃至全市商品住宅价格意义重大。今年由于房源的增加，市民消费心理的更加成熟，市场供不应求的局势会有所缓解。

　　从江宁一季度的销售情况来看，今年江宁1-3月的市场走势与全市走势基本吻合：1月成交放大，2月受雪灾、春节等特殊因素影响成交下滑明显，2月下旬受公积金政策调整等利好因素影响，市场逐步回暖。

　　但是与其他板块相比，江宁市场也有一定的特殊性，一是成交稳健，基本保持在自2007年第四季度以来的月均30万m2左右的销售量，1-2月份商品房销售面积比上年增长33.9%，销售额同比增长45.1%；二是价格总体平稳，1-2月份全区商品房均价上涨8.3%。　　

　　板块呈双圆心、多热点发展

　　关键词东山片区、三山、百家湖片区

　　问：江宁的区域范围比较大，包括了百家湖、东山、三山、岔路口、麒麟镇等诸多板块，感觉比较分散，江宁房产局在各个板块的定位和发展方向上有什么规划？　　

　　周久耕：按照区“ 十一五” 发展规划纲要，江宁区将打造“一核三元、轴线发展”的城市空间结构，即以东山新市区为核心，沿机场高速、宁杭高速、沪宁高速和宁马高速四条轴线为新的经济增长带，远期逐渐发展成环绕南京都市发展区的禄口、滨江和汤山三个新城。

　　从片区发展来看，江宁房地产市场的发展是双圆心向外发展模式，就是以东山片区和三山、百家湖片区为两个圆心，向外不断扩张发展。岔路口片区已经成为离主城区最近的片区，目前的趋势是向东、向南不断扩张发展；九龙湖片区、科学园片区和汤山、麒麟片区已经成为片区内的主要成交区域；未来禄口片区和滨江谷里片区也将成为江宁房地产市场的热点区域。　　

　　房价先抑后扬走势平稳

　　关键词供需平衡　优化结构　　

　　问：不少品牌开发商近期纷纷进入江宁。您认为他们将给江宁房产带来什么？有人担心他们会树立起房价的标杆，从而使江宁房产从原先的“平民化”向“贵族化”过渡，您认为呢？您预测今年江宁的房价会有什么样的变化？　　

　　周久耕：国内品牌开发企业的入驻表明其对江宁房地产市场发展潜力的关注与内在价值的认同，将给江宁板块带来新的住宅消费理念与思路，丰富购房者选择的多样性，满足不同层次、不同阶段的需求。总体上来看，品牌开发企业进入将会提升江宁房地产业层次和楼盘品质，推动江宁房地产市场健康、快速发展。

　　目前江宁的住宅价格基本与市场购买力相适应，随着居民收入水平的提高，住宅消费升级需求增加是发展的必然。但是在鼓励合理的改善型需求的同时，江宁今年将加大保障性住房的建设力度，解决中低收入人群的住房问题，达到完善供应体系和优化住房供应结构的目标。

　　对于房价问题，从供需对比来看，2008年江宁住宅供应与需求相对平衡，大起大落的几率不高，房价走势可能先抑后扬、总体平稳。　　

　　行业诚信体系即将建立

　　关键词规范有序　满意度提高

　　问：江宁房产局今年有哪几项工作重点？听说建立诚信体系是其中一项重要内容，相应的具体措施有哪些？　　

　　周久耕：今年江宁区房产局2008年工作的重点，主要是建立健全市场监管、住房保障、行业诚信、公共服务和行政运行五大体系，其中行业诚信是我们工作的重中之重。

　　建立行业诚信体系是为了杜绝房产行业的违规现象，更好地落实住有所居的战略构想，提升社会满意程度。江宁房产局目前正在进行前期调研，计划在上半年完成建立房产主管部门、房地产经营开发企业、物业服务企业和房地产经纪机构四位一体的行业诚信体系。我们希望通过上述工作，促使江宁房地产市场的发展更加稳健，市场更加规范有序，社会满意程度不断提高。■