南京向南

　　6月14日，爱涛艺术中心，由本报房地产部主办的《江宁地产精英论坛》如期举行，江宁区房管局副局长王伟军、南京房地产开发建设促进会秘书长张辉，以及来自明月集团、中粮地产、21世纪、中惠置业、龙建置业等10多家知名企业的地产精英齐聚一堂，论道江宁。

　　为什么江宁能够成为冷市中的“热岛”？江宁楼市最大的优势在哪里？未来的价格走势如何？本报撷取了论坛上各位代表的精彩观点，希望为读者进一步了解江宁楼市提供帮助。本报地产评论员黄法欧高宏年

　　冷市中的“热岛”

　　为什么在全市楼市销售不太好的情况下，江宁却频频出现热销场面？江宁为什么能够成为冷市中的“热岛”？

　　江宁区房管局副局长　王伟军

　　今年1－5月份江宁商品房的供销比是0.9：1，而去年同期是1.05：1。一季度全区商品住宅市场上市量一度呈现“U”型走势，特别是二月份雪灾和过年成交量就在10多万平方米，这期间科学园一个楼盘的上市量就大概占了30－40％的比重。一季度开发商推出的新房源和去年同期相比下降23.5％，而商品住宅的销售却同比增长了28.6％。由于一季度全区商品房新开工面积与去年同期相比有所下降，未来一段时间供小于求的状况仍难以彻底扭转。

　　

　　南京房地产开发促进会秘书长张辉

　　江宁在前五个月是南京房地产销售量最大的板块，销售率也是最高，在降温大背景下表现突出。地铁南延线对江宁这个新区的发展贡献将会非常大，同时像万科等知名开发商进驻江宁，这也对江宁楼市有很大推动。江宁楼市今后的发展潜力非常大。

　　

　　同仁地产营销总监苏士军

　　从南京的发展趋势以及当前各板块的综合情况来看，江宁区的形势是最好的，而江宁区各板块各有特色，以我们项目所处的九龙湖板块来说，已经成为当前市场公认的最具发展潜力的板块，从前期销售状况来看，一期近600套小户型已全部售罄，联排别墅一期130套全部售罄。目前意向客户对即将推出的联排别墅二期充满期待，这充分说明市场对板块以及对康桥水岸项目的认可。

　　

　　江苏星汉城有限公司营销总监何向

　　星汉城的住宅部分70％是在90平方米以下的，基本上花了4－5个月就消化掉了。我们接下来推的是小高层。我觉得禄口板块的发展很有潜力，这里的空港新城规划已提上日程，下半年禄口公交线会新增50辆，而三年内轻轨也将落实，从这个局部区域的变化也反映出目前江宁正在不断发生变化，我相信现在仅仅是一个好的开始。

　　宏观调控的影响

　　江宁楼市目前的发展态势确实不错，但是依然有风险存在，现在宏观调控远远没有结束，在这样的大背景下，江宁楼市会受到怎样的影响？应当如何应对？

　　南京房地产开发促进会秘书长张辉

　　宏观调控已使很多投机客离开了楼市，但同时也使大量有自住性需求的购房者产生了观望态度，需求被非理性的缩小和放大都是不正常的。很多发展问题则更加需要政府部门的指导和相应的政策支持才能得到完美的解决。

　　

　　南京明月建设集团策划总监刘国宏

　　在市场很火的时候很多开发商的房子都是不愁卖的，但这也容易放松他们对产品的质量要求，一旦市场降温，他们也就失去了立足之本，从长远看是得不偿失的。我们明月集团一直秉承打造一流产品质量和一流服务质量为开发理念，为客户营造幸福家园，我认为只有品牌开发企业才能最终赢得市场。

　　

　　21世纪地产销售部经理丁毅

　　从21世纪上半年客群分析来看，确实出现这么一个情况，从去年到今年最大的变化是：投资客在国家的持续调控之下比例发生了变化。但是作为整个市场来看，刚性的住房需求、自住需求量并没有太明显的变化，这可能和江宁板块的位置优势不无关系。我觉得江宁区目前还是处于健康发展的态势，未来随着规划的日趋完善及配套的跟进，整个江宁板块受到的市场关注度将会持续提升。

　　

　　武夷地产营销部经理杨春松

　　一个区域房地产市场健康良性的发展需要我们大家共同合作，如果大家都能把自己的楼盘做好，让老百姓满意，这样不仅能达到企业共赢的目标，而且也有助于整个区域的良性发展。

　　

　　江城地产营销部副经理卢程

　　九龙湖板块是2008年江宁的热点板块，国内一线品牌开发商也相继抢滩九龙湖板块，这也证明了九龙湖板块的价值。宏观调控对九龙湖板块的影响不大。我们会努力做好产品，有自信也有实力与大家共同打造一个健康发展的江宁楼市。

　　对价格战说“不”

　　最近南京部分区域在打价格战，而且打得比较惨烈。江宁暂时还没有出现这种情况，但是由于今年江宁上市总量超过去年，如果下半年供应量增加的话，会不会出现价格战？

　　

　　

　　中粮地产·苏源房地产营销总监戴洁

　　江宁板块一是各自为战，东山镇、科学园、九龙湖、岔路口等小板块较多；二是产品的品种多，从普通公寓、精装小户型到高端产品、别墅等，相对于其他打价格战的板块而言，今年江宁楼市处于良性的竞争环境。

　　江苏星汉城有限公司营销总监何向

　　价格战在江宁基本上不会发生。2006、2007年江宁对南京房价的平抑作出了很大的贡献，进入2008年后，江宁在销售量上已经跃居全市前列。目前政府支持的力度也在加大，价格战应该打不起来。

　　万科这条“鲶鱼”

　　目前楼市关注的焦点是万科金域蓝湾出来了，它的价格估计在8000元－10000元之间，这也是江宁房价的一次突破，这将会对江宁产生什么影响？江宁房价何时冲万？

　　

　　中惠集团营销中心经理李东

　　万科在业界应该说影响很大，目前万科的金域蓝湾项目已经亮相。它的进驻首先会对江宁的房地产市场起到很大促进，至于价格提升无论是八千还是冲万，这将会由市场来检验。但是有一点是可以确定的，一个企业的品牌和品质是定价的最基本要求，也是购房者和老百姓接受你的最基本的基础，而这也一直是我们集团所强调的。

　　

　　龙建置业销售经理李雪菲

　　从目前的房价说，江宁区域还是在正常范围内的，也许有人会对万科的金域蓝湾项目高价入市颇有微词，但我觉得大家更应该看到的是万科带来的效应。我本人也是上海万科产品的业主，我能深刻感受到万科的产品并不是只解决了你的居住问题，那些后续的物业配套、跟踪服务同样值得我们学习，我们要看到它积极的一面。

　　

　　亚都地产销售部经理曹佩清

　　大家目前对江宁的房价十分关心，特别是近期万科项目的高调亮相，有人提出了江宁房价冲万的口号。个人认为价格的支撑需要相应的配套跟进，就如同当初万科在做金色家园项目时，配套的跟进才获得了市场的认同，而江宁的项目虽说有了地铁，政府后续的配套规划仍是关键所在。

　　南京，向南看

　　南京曾经一度以“东进南延”为规划中的发展方向，而今随着地铁、宁溧路快速化改造等工程的推进，以及江宁各项配套的进一步完善，“南延”是否应该再一次被提上议事日程？

　　

　　南京房地产开发促进会秘书长张辉

　　江宁市场最重要的当然是它的地理位置。从建设潜力来说江宁较其它区域优势还是比较明显的，再加上江宁之前各方面的基础也非常好，未来城市发展的格局应该向南。

　　

　　中嘉置业销售部经理黄叶屏

　　自古以来南面就是人居环境十分优越的地方。在今天主城区交通越来越拥挤、越来越没有地方盖房子的情况下，江宁得天独厚的交通及环境优势逐渐被人们所意识到，而地铁南延、京沪高铁南站等利好将使众多购房者倾心江宁。

　　

　　恒成置业副总徐总

　　这几年江宁的经济发展很快，很多大型企业开始进驻，这在一定程度上也促进了楼市的发展。同时从需求上来说，现在南京的老城区内大批量的土地供应已经很少，基本上都是旧房改造，且由于向北的生活成本较高，包括拆迁的城南、城中等板块的老百姓都在向江宁这边发展，“城市向南”已经成为目前的一种趋势。