“国六条”后，南京楼市出现了新的动向。

“抛房买铺”似乎正在成为房产投资领域的新图景：住宅正在与投资品渐行渐远，而商铺正在进入越来越多房产投资客的视野。

住宅调控促商业地产投资热

由于此前出台的“国六条”以及国家9部委意见，指向的目标是住宅市场，与商业地产没有直接的联系。而政府对商业地产的相关调控措施还并没有出台，目前也没有过多的开发限制，使得多数寻求出路的住宅项目开发商将目光投向了商铺等商业地产热点领域。

来自网上房地产数据显示，4月份南京办公类的销售业绩与3月份相比有了大幅度的提升，其中销售套数增加了225套，涨幅惊人！城中板块2006年之前，通过各种途径成交但未上市的写字楼用地储量在百万平方米以上。另外作为河西的中央商务区写字楼也将大量上市。另外研究中心通过数据发现，江宁的写字楼市场慢慢在崛起，从江宁1到2月份的销售情况来看，不光是住宅的销售量比较大，写字楼销售量也是比较大的。1、2月份江宁整个写字楼有2.57万平方米，占到全市成交的46%。

在近期建邺区政府和市级机关八单位将在今年年底正式搬迁到河西的重大利好消息的推动下，河西CBD的招商已经火起来。据了解，河西CBD目前已经有200多家单位进入，和新城大厦平行的新城科技园也吸引了好几个注册资本超过亿元的商家。

“抛房买铺”似乎正在成为房产投资领域的新图景，而住房投资几乎陷入绝境。

外地客蜂拥南京买铺

虽然多数投资者担心商业地产将受调控牵连，但投资欲望却比去年明显上升。来自第五届上海商业房地产展示交易会的调查显示，出于投资目的的购买者明显上升，去年投资者占55%，而今年上升至67%。55%的投资客认为最近中央和地方出台的一系列楼市调控措施会对投资商业地产有影响，认为无影响的仅占20%。

业内人士分析认为，商业地产已经成为目前房产投资者的唯一关注点，因此投资欲望上升非常明显。广大投资者所以认为商业地产受到住宅调控的影响，是因为投资者的信心一下子受到打击，还未完全恢复，且担心商业地产市场也有后续政策。但对于商业地产投资的前景总体还是看好。投资者对于异地商业地产虽仍呈谨慎的态度，但投资的热情明显上升，去年仅四分之一观众有投资异地商业地产的愿望，今年上升至38%。

其实就在去年国家对房地产行业实行调控以后，来自沪浙地区的投资已经转变了投资方向，他们的投资目标不再是商品住宅，而是商铺、产权式酒店等商业地产项目。

业内人士告诉记者，去年9月时，南京一家准五星级酒店曾举办推介会，推出80套客房销售给投资客。到场的约200名客户绝大多数是某房产中介机构从上海、浙江组织来的。

上海和浙江购房团的身影近来已经多次出现在南京的商业地产市场。据悉，今年房地产春季交易会期间，南京一家楼盘就组织了上海、苏州、义乌等地客人前来实地考察，结果购房团的大部分成员都对商业项目感兴趣。

一位来自上海的投资人告诉记者，他本人是做生意的，近几年陆续在上海本地投资了几处住宅、商铺、写字楼，现在大部分被“套牢”，资产缩水不少。今年以来，他已经多次来过南京，在新街口和珠江路投资了几处写字楼，现在都已经租出去了，收益挺不错。

据业内人士透露，南京一些有前景的商业地产正在被越来越多的投资商看好和追捧。

空置率高投资商压价购铺

据统计显示，从2002年至去年，南京市商业地产上市总量超过了150万平方米，其中，2004年商业地产上市量84.35万平方米，销售量为43.35万平方米，空置41万平方米。2005年1～10月，江南八区（除江宁以外的8个区）前10个月新建商业地产的总成交量为11万平方米，占当期全市新建商业地产总成交的份额接近70%，空置5万平方米。业内人士透露，目前包括号称黄金商圈的南京新街口、夫子庙及珠江路等地段都有数万平方米的商铺“雪藏”，其他区域状况就更不容乐观了。

现在很多小区的商业正在进行大力招商。有不少开发商透露，由于社区商业众多，在招商时，一些知名零售企业、金融机构等会同时接到多个“绣球”从而“奇货可居”，他们一般会将场地租金压到极低的水平，而开发商为了聚集人气，促进销售，往往会“割肉”出租。

据悉，南京目前几乎90%的房地产开发商都或多或少地参与到商业地产项目的开发。而业内人士介绍，这种趋势主要是受到外资零售业进驻的影响。资料显示，过去一两年内已经有20多家外资零售企业进入南京，由于考虑成本，物业基本上都是租用，由此产生了其对适合业态的商业地产的需求膨胀。

但目前的现状是，由于空置增加，开发商为了尽快变现，也在悄悄降价，或给予某一方面的承诺。而投资者也看到供大于求的严峻形势，向开发商举起了砍价的斧子。

商务部有关负责人日前表示，目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目空置情况严重，已经到了宏观调控的关键时期。种种迹象表明，继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策后，商业地产被抛到了楼市的风尖浪口。有关专家认为，商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段，而这一调整将在今年下半年得到体现。

禁售产权式商铺火上浇油

5月29日，南京房产部门出面叫停因涉嫌“变相融资”“承诺投资回报”而广受争议的产权式商铺，即日起停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。但对于已经取得预售许可证的项目，除了要加大对预售款的监管力度外，仍允许其继续销售。

“南京发布这个信息，恐怕仅仅是个信号，后边其他城市很有可能跟着效仿。甚至，如果今后再出现大的恶性事件，很有可能国家会出面全线叫停产权式商铺。” 中国商业联合会专家委员、中国步行商业街工作委员会秘书长董利分析说。

针对商业地产投资过热所带来的市场风险，目前国内部分城市商业银行已出现封杀商业用房贷款或捆绑贷款的做法。在实行宏观调控之初，商业物业的银行贷款(部分银行称之为商铺贷款、个人商业用房贷款或个人营业用房贷款)并不是政策调整的重点。央行方面依然沿袭两年前的相关政策，即消费者在购买包括商铺在内的商业物业时，借款人的抵借比例不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业物业应为现房。

从法律角度讲，产权式商铺不具备完整的物权，是不完整的物业。因而，投资人和经营人彼此依赖，一旦出现问题，很难明晰责任。而且产权式商铺对投资回报的承诺，本身就存在“泡沫”成分。

“叫停产权式商铺”政策出来后，南京业界认为，对那些独立做商业开发的房产商将是致命打击。而这在一定程度上也加剧了南京商业地产的空置矛盾。