仅15%二手房须交个税
 
　　影响

　　仅15%二手房须交个税

　　此前，二手房强征个税着实让南京人紧张了一把。而记者昨天从南京市地税局获悉，事实上，在去除诸多因素以后，南京的二手房交易真正需要缴纳个税的只有总量的15%左右。因此，专家指出二手房交易征收个税政策所产生的影响力可能远没有大家想象中的那么大。

　　3.5万套仅5000套要交税

　　根据南京地税部门公布的二手房交易个税征收实施细则，南京有多少二手房需要缴纳个税呢？记者从税务部门获悉，事实上去年南京市地税部门就已经对二手房交易的个税征收进行过相应的测算，按照房产部门提供的数据，去年一年南京主城区的二手房交易量在35000套左右，而参照个税征收规定，除去其中的“唯一住房”、“一年内再度购房”等情况，实际计算下来，只有5000套左右的房子属于二手房个税征缴的范围内，这意味着实际需要缴纳个税的二手房仅占二手房交易总量的15%左右，而绝大部分的二手房交易应该说都可以满足“免税”、“退税”的优惠范围，影响面没有当初想象的那么大。

　　另外，记者从南京市地税局了解到，今年以前，在南京地税每年个税征收额中，涉及到房屋转让的个税一直是微乎其微。以2005年来说，全市的二手房交易个税一共征收不到20万，这20万都是卖房人自行申报的结果。而在国家强制征收二手房个税后，南京在二手房交易中能征收多少个税目前还很难预计。

　　专家称“长期影响”不大

　　这次国家对于二手房交易个税征缴的政策来得“突然”而且“强硬”，让很多人都为之一惊，由此也造成了7月底那几天的房产交易蜂拥场面。而如今在很多政策明朗之后，有专家分析，这次的新政很可能“短期波动”大于“长期影响”。

　　“同上次国家对二手房营业税的新政一样，一个政策的出台都带来大家的一阵恐慌！”南京我爱我家市场部经理舒莉莉告诉记者，“从目前来看，个税新政对于职业炒房人的影响力要远远大于普通市民，简单地说，只要你卖房子是用来再买房子的，而不是用来‘套现’的，那就不必担心要缴纳个税，只有想卖房子套现的炒房者才是新政的主要针对者。”

　　对于前段时间新政带来的强烈波动，专家指出“现在看来有些是完全没有必要的，就像当初营业税新政刚刚公布时也造成了紧张局面，但事后再分析，会发现它对房价并没有产生根本的影响，而这次的个税新政如果按1%征缴率来看，其作用力还远远小于5.6%的营业税，因此所造成的波动很可能只是短期的，而对于以后的长期影响目前来看也许并不会很大。”

“1%”与“20%” 选哪种算清楚
 
　　【提醒】

　　“按照差价征收20%的个税，和按总价1%的比例征收，明眼人一看就知道，后者要便宜得多！”很多卖房人昨天在得知南京市的征收细则后都大大松了口气。很显然，按照一套卖价50万的房子来算，如果当初房主买进时价格为40万，买卖的差价就有10万，即使再扣除一部分装修费、手续费等等，乘以20%的个税税率，最后起码还得交上万元的税款。而如果照房子总价的1%来征税，那50万的房子也就是交5000元的税，显然后者要划算得多。

　　但另一方面，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个税征收标准自然按照20%征收（应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额），而且也不是所有卖房者都按照1%交个税来得便宜。比如说，如果你准备以50万卖房子，而实际这房子你买来时就花了45万，如果再除去相关的装修费用等，你实际需要缴纳个税的卖房所得部分也许只有不到2万，那2万再乘以20%，真正要交的个税就只有4000元，也就是说比按总价1%来交还要少1000元。因此，专家提醒广大市民，在考虑缴纳二手房个人所得税时，也要自己先算一算，不要人云亦云，以免造成不必要的损失。

比比买房租房谁划算
 
　　【个案】

　　买房、租房

　　谁更划算？

　　买房还是租房划算？对没房住的人这笔账究竟怎么算？记者就此请教了南京房地产365网站“二手房交易”的有关专家。

　　案例一：金小姐原来在石鼓路和朋友合租了一套两室的房子，月房租是1300元，每人650元/月。现在她买了附近同样为两室的一套二手房，48平方米，以28.6万元成交。金小姐说，自己先首付了10万元，公积金贷款15万元，还有3万多选择商业贷款。贷款期20年，公积金还贷是1100元/月左右，商业贷款200元/月左右，每月按揭费1300元。由于自己现在是一个人住，打算出租一个房间，租金是650元/月。

　　点评：金小姐将买的二手房出租后，1300元按揭费中的一半让租房者抵掉了，等于自己每月也只需要付650元的租金，在1300元中，其实仅有三四百元是利息，等于她每个月还能赚200多元。

　　案例二：在宁工作的王先生一家在梅花山庄租房两年多了，是一套70平方米的房子，产权2001年的，每月租金是1600元。现在刚好房主要卖掉房子，按二手房市价的7300元/平方米计算，房款是51.1万元，房主一口价定为50万元。王先生狠狠心，就把这套房子买下来了，通过朋友借了20万元，加上自己的积蓄一次性付了款。

　　点评：按王先生一家现在月收入8000元计算，还完朋友的借款大约是三年，就拥有了自己产权的房子。如果王先生继续租同样价格的房子，一年1.92万元，按2万元算，50万元25年就用完了（排除租金涨价因素），而现在王先生在3年还完20万债务后，就拥有了一套自己产权的房子，应该比租房合算。

不足5年出售难获利
 
　　【理财】

　　房价涨15%

　　投资才获利

　　二手房交易个税的实施，加上5年内转手全额征收的营业税以及契税利息等的支出，让很多人对投资房子产生了“怀疑”。现在来看出售一套住房到底要交多少税？房价上涨多少才不会亏本呢？专家给大家算了一笔账。

　　事实上，消费者买房，如果不是单纯用来居住的，那一定会考虑其投资价值，只有具有升值预期的才会购买。但现在，政策变化提高了房产售出成本，不管带着什么目的购房，出手前很有必要计算一下投资成本。简单来说，只有当房价的年平均涨幅超过了成本率，才有从房产中获利的可能。

　　南京中原地产交易服务中心主任王巍巍给记者举了个例子，如果在购房不足5年出售住房，那么其需要支出以下的费用：契税2%，物业维修基金2%~3%，营业税5.6%，个税1%，如果有贷款，贷款利率：年利率5.75%×贷款比例（贷款额占总房款比例），如果是通过中介交易的，那就还有1%~2%的交易佣金。粗算一下，这些费用加起来大概是总房价的15%~18%。也就是说，如果想要在购房一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润，房价的年平均涨幅至少要达到15%~18%才有这种可能性。

　　记者从房产部门获悉，从2002年到2005年的几年中，南京房价的增长率基本在10%~12%。但从2005年末到目前，南京房价的增幅开始放缓，初步估计在7%左右。业内人士认为，目前南京的房价处于“增幅有限”的阶段，因此从目前情况看，购房不足5年出售，将很难获得利润。