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| 破解房产消费八大难题
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近年来，随着南京楼市的日益火爆，有关房产纠纷的投诉也逐年增多，比如房屋质量、虚假广告、合同欺诈等问题，让购房者十分头疼。为了更好地维护购房者的合法权益，在“3.15”消费者权益日到来之际，扬子楼市服务网特意精选了一些典型的房地产纠纷案例，邀请江苏天煦律师事务所知名房产律师田宏主任予以解读，希望能给遇到类似问题的购房者提供参考和帮助。
一、质量不合格可否退房
【典型案例】
1996年5月22日，家住溧水县的王先生购买了某小区B1幢405室房屋。建筑面积67.6平方米，价格53235元。王先生与开发商约定在支付全部款项后，开发商将房屋交付其使用，有关手续由房地产开发公司协助办理。合同签订后，王先生支付了全部购房款，并随后搬入居住。在使用过程中，王先生发现该房屋出现墙壁裂缝、窗户渗水等问题。2000年王先生以开发公司交付的房屋存在质量问题提起诉讼要求退房，返还其购房款，并赔偿其由此遭受的经济损失。
【律师建议】
房屋质量不合格的情形有两种，一是主体质量不合格，这种质量问题将严重影响正常的居住使用。另一种是一般的质量问题，可能会对生活造成一定的影响，但是只能修复不能解除。
因此，业主要想索赔成功，要注意保存和搜集证据：一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。而从收房至退房期间发生相关费用的单据，购房者也要妥善保存，法院一般会兼顾公平酌情处理。
另外，房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。
二、拿不到产权证怎么办
【典型案例】
陈先生与某房地产开发有限公司于2004年7月1日签订《商品房买卖契约》一份，合同约定：陈先生向该公司购买其开发的楼盘一期12号楼201室房屋一套，售价为523000元，陈先生应于契约签订之日支付购房款450000元，余款73000元应在开发商交付该房屋之日起三个月内付清。房屋交付日期为2005年3月1日，开发商应在交付该商品房之日起90日内备齐资料，向房地产产权机关办理权属登记手续，陈先生应按开发商的要求及时提供有关证件。
合同签订后，陈先生依约支付了购房款450000元，开发商于2005年3月1日将房屋交付陈先生使用。2005年3月7日，陈先生办理了入住手续，并对该房进行了装修。但由于开发商未经规划部门批准擅自在原有房屋上加盖了一层而导致其一直无法办理房屋产权证。
【律师建议】
对于本案中因开发商擅自更改规划导致的延期办证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买卖人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有规定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。若是不能办证，买受人在期限届满后超过一年仍不能取得时，可主张退房并请求赔偿损失。
三、开发商无证售房能索赔吗
【典型案例】
2005年8月，李某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖契约，约定李某购买由该房产开发公司开发的某楼盘商品房一套，购房总价款为33万元人民币，付款方式为一次性付清，房屋交付时间为2006年11月。契约签订后，李某按约支付了购房款，该房产开发公司收款后，给李某出具了收据。但由于该公司未就该楼房办理《商品房预售许可证》，且在起了地基后因资金不到位等问题导致该楼盘无法完工和交付使用。为此，李某多次找这家公司进行协商，他认为在签订合同时，该公司并未告知其未办理《商品房预售许可证》的事实，属于欺诈，要求双倍返还购房款；而该公司则认为李某要价太高，只同意全额退还购房款，李某在讨要无果的情形下，向法院提起了诉讼。
【律师建议】
2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房买卖中的欺诈行为等导致合同无效或被撤销适用惩罚性赔偿责任作出了明确、具体的规定。
其中第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
四、面积误差如何处理
【典型案例】
1998年1月18日，段某与南京某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定：该公司将一套住房出售给段某，房屋建筑面积为67.43平方米（其中套内建筑面积61.58平方米，共有共用分摊面积为5.85平方米），总房款为178689.5元；房屋交付后，如房屋建筑面积与实际建筑面积误差超过正负1平方米时，则房屋单价不变，房款总额按实际面积调整。
2002年12月31日，南京市房产管理局颁发了该房的房屋产权证，产权证上记载的建筑面积为67.08平方米，其中分摊面积为7.81平方米。段某认为建筑面积减去分摊面积后得出的房屋套内建筑面积为59.27平方米，该面积比合同约定的套内建筑面积61.58平方米少了2.31平方米，故诉至法院，要求返还多收的房款及利息共计8720元。
【律师建议】
商品房交付时面积出现误差的情况比较普遍，就商品房面积误差的处理，开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》时，一般都会列出几种处理方式，市民在购房前一定要认真审读，必要时请律师帮助解读，尽量选择适合自己的条款作为面积误差的处理依据。
建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定，这样可不让开发商钻空子。此外，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可到测绘单位查询有关测绘情况。必要时，可委托相关测绘单位对面积重测。
房屋竣工交付后，购房者应认真对照合同约定并结合实际情况，及时作出退房或者继续履行合同的决定。
五、房屋层高“缩水”咋办
【典型案例】
李某与某开发商于2002年12月28日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定该房层高为3米，房屋总金额人民币406286元。合同签订后，李某按约支付首期款206286元，余款200000元向中国银行办理了按揭贷款手续。2003年11月30日，李某对该商品房收房验收时，发现房屋主卧室高度为2.5米，与合同约定不符，为此李某拒绝接受该房，要求开发商进行整改。因整改及支付逾期交房违约金的问题协商未果，李某于2005年7月28日向法院起诉，要求开发商整改房屋并承担违约责任。
【律师建议】
房屋层高“缩水”的现象也是买房人投诉的一个重点。田律师提醒购房者，从法律上讲，商品房层高与合同约定不符，是违约行为，须承担违约责任。但往往合同并未明确约定开发商如何承担责任，并且也不可能要求开发商将层高恢复到约定的高度，如果业主没有约定开发商赔偿数额多少，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般不高。
因此，建议买房人在购房合同中，要明确约定违约责任和违约赔偿数额，这样如果出现纠纷，可最大限度地保障自己的权益。
六、业主被盗，物业公司该负责吗
【典型案例】
２００１年４月，李先生购买玄武区某商品房并入住，依照物业管理合同，物业公司应收取业主的物业管理费、代扣代交水电费及逾期的滞纳金。２００１年４月至７月，李先生应缴纳水电费１５４３．２０元，物业管理费２２９６．００元，滞纳金１１５．１０元。然而２００１年５月３日，李先生发现有人入室偷窃并报案。当物业公司向李先生索收物业管理等费用时，李先生以物业公司单方违约，未履行治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费，双方发生纠纷。物业公司因李先生拒付所欠费用，将其诉至法院。
【律师建议】
这种情形下要弄清楚物业公司该不该负责任，主要存在两大难点：一是业主举证难，作为不可预知的失窃案件，业主很难拿出证据证明丢失东西的数量和价值；二是要找到证据，就必须借助公安机关的破案，而侦破时间无法确定。
对于物业公司和业主之间这种扯不清的关系，田律师提醒大家，防盗还需自己小心。一般而言，简单的案件还能分清楚物业公司的责任，但稍微复杂的案件，就很难鉴定物业公司该不该负责任和该负多少责任了。
具体操作中，物业公司的保安义务需
要在合同中明确约定，如果由于物业公司的过错，没有按照合同的约定履行义务而有违约行为，那么造成的业主损失就应由物业公司承担；反之，如果物业公司没有违约行为，就不能要求物业公司承担责任。
七、小区车库产权属于谁
【典型案例】
开发商江苏某置业有限公司在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，2003年6月，该小区业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。
【律师建议】
结合这个案例，田律师提醒广大购房者，关于车库纠纷应注意以下三个问题：
1、衡量车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证，若购买的车库不能办理产权证，则说明该车库是不能销售的。
2、目前不少车库以卖使用权的形式销售，这其实是一种租赁方式，而租赁车库最长有效期只有20年。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”
3、小区共用场地、计入公摊面积的车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。
八、怎样避免装修污染
【典型案例】
2005年3月，王小姐将其新房以包工和部分包料的形式，承包给某装修公司进行装修。装修期间，王小姐将地板装修工程包工包料给某地板公司。装修工程于2005年6月完工，王小姐于当年9月搬入新房。2006年4月，王小姐突然出现持续高烧、咳嗽等症状，经医院诊断为白血病，需要长期治疗。王小姐认为其生病是家中空气污染造成，遂将装修公司及地板公司告上法庭，要求赔偿损失。
【律师建议】
1、现在大部分室内装修空气污染的原因在于劣质的装修材料，因此消费者最好使用国家认定的环保产品；
2、室内空气质量污染与普通污染不同，造成空气污染的原因很难确定，建筑单位、装修公司与家具商的权责模糊，一旦出现问题，往往都是业主受损。因此，业主应增强这方面的自我保护意识，最有效的方法是在装修时与装修公司签一份《家装空气质量合同》，来维护自身的合法权益。
3、装修过程中，最好能聘请监理公司全程监督整个装修施工工作，发现问题及时通知装修公司整改。
4、房屋装修完毕后，不要急于入住，而应遵照装修公司的说明，注意新房的通风，通风时间一般应在一个月以上。如果发现房屋空气明显存在问题时，应及时聘请相关机构进行检测，确有问题的可以通过相应的法律程序解决。
王海燕 刘莉 |
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