扬子晚报-楼市频道

龙凤玫瑰园商铺价值报告（三）：投资篇

　　◆稳定投资新渠道：社区商铺

　　随着楼盘入住率的提高，小区配套的不断完善，居民的日常生活需要社区商业的支撑，社区商铺逐渐成为新一轮商铺投资的热点。

　　许多业内人士认为，社区商铺投资回报稳定，投资汇率一般在6%－10%，风险小，升值空间大，是一种中规中矩的投资方式。

　　社区商铺因其所处位置主要分为三类：临街商铺、小区内商铺、商场或裙楼商铺。

　　其中临街商铺经营风险最小，深受广大投资者喜爱。它既可服务于小区内的固定客户群，也可服务于小区外的居民，受众面更广，更容易获利。

　　目前在南京像龙凤玫瑰园等不少中高档楼盘都有临街商铺出售。龙凤玫瑰园商铺临街底商面积为300平方米-400平方米不等，二楼商铺面积为80平方米-200平方米不等，其分割设计独特，门面大小可分可合，没有死角，分区明显，商铺面积、形式多样化。其中一些大面积的商铺，在整个凤凰西街区域属稀缺产品。

　　◆商业氛围影响投资成败

　　据业内人士透露，选择好的临街社区商铺关键在于看区域性商业气氛是否浓，如人口密度、消费能力、消费结构等，它决定着投资的成败，毕竟商铺的最终用途还是商业经营。

　　以凤凰西街的龙凤玫瑰园为例，其周边多年来建成不少大型居住区，如凤凰三村、凤凰新村、龙凤玫瑰园、万科金色家园、华阳佳园等，还有南京审计学院、晓庄学院等高校，地区人口密度每平方公里3.5万人，人流量大，人气旺盛，消费群体巨大，且消费能力强。然而，其商业还保持着老城区一贯的低成本运营状态，店铺小、档次低、杂乱无章，缺乏系统的规划、管理。大量人群的消费还依赖于附近的新街口、龙江商业区，这为龙凤玫瑰园中高档商铺的兴起奠定了基础。

　　另据了解，鼓楼区政府已经委托建设局对凤凰西街进行高标准的整体规划，并对沿街商业业态、商铺的类型进行设计、对现有商业设施改造升级，一个类似MALL一样的“凤凰商圈”将以统一、全新的面貌出现。龙凤玫瑰园临街商铺前景十分看好。

　　商铺作为一种稳定性高、收益大的投资品，一直深受投资人士的垂青。不过随着国家一轮又一轮的宏观调控的政策，在利息、税款、房价等不断上调的多重阻击下，商铺的投资风险越来越大。面对这种形势，一部分精明的投资人将目标锁定在临街社区商铺上，其风险更低，回报稳定。如龙凤玫瑰园等临街商铺档次高，前景好、投资安全、回报率高，可谓投资佳品。

　　◆带着合约买商铺更安全

　　为了降低商铺购买者的风险，不少开发商想出了新招，如龙凤玫瑰园近期推出“带着租约卖商铺”的商业模式，租售并举。开发商通过招商的方式，引入经营者经营商铺，打造商业平台，再将签有租赁合约的商铺进行出售。其销售对象既可以是商铺经营者本身，也可以是有意向的投资人，而其购得的是一个正在经营的商铺。

　　他们之所以采取这种租售并举的形式，主要考虑到凤凰西街一块的商业还没有真正走上轨道，不少消费者会顾虑巨资买下来的商铺是否能经营好，或者能不能很快租出去盈利。这种背景下，租售并举的方式无疑给消费者吃下一颗定心丸，在带来稳定收入的同时，也最大程度减少了风险。另外，这样的方式也符合政府打造“凤凰商圈”的目标。

　　据该负责人透露，他们的招商工作于8月份开始启动，将引进多种商业业态，主要为社区生活服务。他们将在凤凰西街商铺重点引进餐饮、茶社、美容等休闲娱乐型商家；在汉北街商铺重点打造“社区生活迷你街”，引进超市、便利店等业态满足居民日常生活需求。

　　◆主城地段，投资回报较高

　　投资回报率是消费者购买商铺必须考虑的问题，计算公式主要有：

　　购入再出租的投资回报率=月租金×12（个月）/售价

　　购入投资回报年限=购入价/月租金×12（个月）

　　购入再出售的投资回报率=（售出价-购入价）/购入价

　　注：一般商铺的投资回报率在8%－12%，投资回报年限8－12年。

　　以龙凤玫瑰园为例，目前价格在3万/平方米左右。据该楼盘的销售负责人介绍，其附近一处一楼40平方米的商铺，一般租金每月约1.2万元，平均每平方米约300元／月。如果在凤凰玫瑰园投资一间300平方米的商铺，总价900万，如按300元／月的租金计算，其每月租金9万元，年租金108万，经营得当，再出租投资回报率12%，投资回报年限为8.33年。扣去一些税费，这样的商铺10年左右租金回本应该问题不大。另外，以目前房价上涨速度看，像凤凰西街这样的主城地段，未来房价的上涨空间十分可观，再出售时投资回报一定不低。鲁凤奕