作为国内首屈一指的房地产企业，万科在南京的市场的一举一动，都举足轻重，别有深意。南京，这座城市的开放和保守的矛盾性格每每让外来者悲喜难辨，苦涩难当。从金色家园到光明城市，从旗开得胜到一筹莫展，似乎陷入了窘境。从2005到2006，从毛坯房到全装修，万科的坚韧告诉南京——他不会放弃。这时候，南京万科似乎需要一个人来有所担当，踏路前行，奋勇向前。所以，此时傅明磊的入主南京万科绝不会轻松，巨大的期望和过往的落差都会成为横在他面前的障碍……

初次亮相

2006年6月28日下午两点，珠江路同仁西街7号南京市国土资源局的会议大厅内，六幅地块的挂牌出让吸引了14家房地产开发企业参加竞拍。引人瞩目的是国内地产巨擘万科的出现，印证了万科近期将在南京拿地的传言。甫就任南京万科总经理三个月的傅明磊，第一次作为南京万科掌门人的身份出现这里。在雨花东路养回红村地块的争夺中，万科遇到了南京本土开发商盈嘉恒升的“阻击”。最终空手而归。

对此，傅明磊似乎并不在意。他认为，对于以住宅专业开发为己任的万科来说，拿地行为有着明确的目的。一切服从于既定的成本计划和产品定位。只要超出预期计划的评估，哪怕只是一丁点，也绝不强求。决不会有丝毫囤积地块的冲动。他甚至流露出为对手担心的神色。在他看来，过高的地块成本只能为后期的产品开发带来难以克服的后患。实不可取。

实际上，就在今年4月26日在南京举行的“中城联盟董事长联席会”上，面对南京媒体，王石表示，南京万科还要大力扩张业务，将在2年内拿10～20块地。几乎同时，万科对企业构架进行调整，宣布成立深圳、上海、北京三大区域本部。媒体评论，相对于一贯的中央集权，万科的新架构体系开始倾向于地方放权。正是在这样的背景下，傅明磊新官上任，从上海调至南京担任分公司总经理。

一切都显示，经历了一段时间的“沉沦”，南京万科重头迈越的时机到了……

调任南京“水到渠成”

对于南京市场，傅明磊有着特别的自信。他说，来南京之前他在上海公司负责产品研究，对于长三角区域的市场，尤其是南京市场再熟悉不过。和南京万科的上上下下也早就熟识。他很自豪的告诉我，对于南京河西板块，在万科绝对没有谁比他更了解。尽管正是来南京办公不过三个月，他自认为自己对南京地理格局的理解绝不输于南京本地土著。正是基于这样的原因，傅明磊认为在这次万科地方公司的人事调整中，他的调任南京，既不是“天降大任”，也不是“自告奋勇”，更多的是一种“水到渠成”。他对于自己的专业能力和对于万科企业的了解毫不怀疑。对于自己在南京的事业信心十足。

调任南京“水到渠成”

对于南京市场，傅明磊有着特别的自信。他说，来南京之前他在上海公司负责产品研究，对于长三角区域的市场，尤其是南京市场再熟悉不过。和南京万科的上上下下也早就熟识。他很自豪的告诉我，对于南京河西板块，在万科绝对没有谁比他更了解。尽管正是来南京办公不过三个月，他自认为自己对南京地理格局的理解绝不输于南京本地土著。正是基于这样的原因，傅明磊认为在这次万科地方公司的人事调整中，他的调任南京，既不是“天降大任”，也不是“自告奋勇”，更多的是一种“水到渠成”。他对于自己的专业能力和对于万科企业的了解毫不怀疑。对于自己在南京的事业信心十足。

傅明磊坦言南京万科走过一些弯路。金色家园的完美成功致使企业对于南京市场产生了过分乐观的幻觉。进入新市场的第一个项目的全面成功所带来的间接反映是让大家产生了轻敌的想法。光明城市的挫折表现出来的是对于南京这个城市的理解还不到位。“作为开发商，理解一座城市并非易事。特别是那些外来企业。”傅明磊仔细观察了南京某房地产龙头企业，他发现，几乎在每个主要板块的市场销售前几名中，总有这个企业开发的楼盘项目。“这说明什么？这就是对一座城市的理解”他说：“理解一座城市真的不容易。需要开发商沉下心去体会。”

选择河西没有错，江宁未来会很好

为什么这个本地房产大佬偏偏在河西没有项目？是不是外地企业容易着“有关部门”道儿，早早被政府的“远大宏图”套牢？傅明磊不同意这种说法。“说被政府“忽悠”到河西是一种很表层的看法。河西的未来发展依然大有潜力。暂时的困难是发展中的必然过程。他表示如果有机会，南京万科依然有可能会在河西拿地。

而对于南京其他板块，傅明磊对于江宁情有独钟。航空、铁路、地铁、公路的未来江宁的立体交通前景，让他有理由看好江宁的发展前景。特别是板块内的广阔空间正是开发大型住宅项目的“用武之地”。相信在江宁拿地一定是南京万科下一步计划之一。

实际上，南京万科的土地贮备已经严重不足。手头仅有的半块地很难用来作什么大文章。拿地依旧成了南京万科目前必须解决的头等大事。作为分公司负责人，傅明磊坦言有一定的自主权限，问题是必须符合万科企业的基本原则。