南京金利建设副总经理张鹏先生

位于南郊禄口的奥斯博恩庄园，一没有城中便利的交通配套，二没有东郊得天独厚的自然风光，三没有河西仙林的规划支撑，可谓一穷二白。可是南京金利建设硬是让这里成为了美轮美奂的新兴别墅社区。东南西北的购房人一时间趋之若鹜。当然不让地夺取了五月份南京别墅市场的销售冠军。是什么让这个地处偏远一隅的项目成为了南京别墅新宠？作为其操盘手，南京金利建设副总经理的张鹏引起了我们的好奇……

全家的运动别墅——奥斯博恩

说起奥斯博恩，张鹏坦言，项目具有一定的争议性。作为 金利(南京)建设开发有限公司介入大陆房地产的第一个项目，选择在过去几乎住宅开发的禄口运作这个别墅项目，不能不说风险不小。甚至不少业内人士也表示看不懂。在一个几乎没有任何开发案例的地区作企业的第一个项目，对于销售来说简直就是恶梦，这等于说几乎没有任何自发客户的来源。但是，奥斯博恩却让大家大吃一惊。自去年十月五日奥斯博恩正式销售以来，成绩居然相当不错。今年五月份280套销售过半，更是获得了南京别墅市场的销售冠军。

这不能不说和项目独特操作手法有关。奥斯博恩作为周边唯一一家小区，加上禄口板块本身配套尚未成熟，在学区、娱乐、购物等配套上局限较大。张鹏这样分析，奥斯博恩作为第一居所是不现实的。而南京有很多定位第二居所的项目，如汤山、奥体等板块的产品。江宁板块发展时间比较长，在规划方面有很多 值得修改的地方，楼盘品质参差不齐，区域缺乏整体效应。而奥斯博恩所在禄口板块又比较特殊，在江宁又脱出江宁，属于独树一帜。这就决定了项目必须走自己的路。于是，我们把业主的时间以七天为一个周期，分为两块， 一个是周一到周五；第二是双休日的运动休闲时间。将奥斯博恩打造成运动家居的场所，造就“5＋2”的独特理念。

为此，和开发商都将公共设施的建设尽量拖延不同，奥斯博恩反其道行之，尽量把运动公园、商业街提早建设。如今运动公园已经基本完成，年底商业街也将完工。张鹏说，我们将不停地给客户惊喜。

这样，奥斯博恩产品的个性得以凸显。张鹏认为，以前运动休闲是少数富人的活动，而我们倡导的而是整个家庭的行为，周末和家人共同运 动，使得运动休闲成为家庭生活的一部分。事实上，如今到奥斯博恩来看房的人当中，举家前往的不在少数。奥斯博恩的运动园地是他们最关心的。现在购房者中50％以上是老业主带新业主。说明他们从内心喜欢上了奥斯博恩的运动休闲概念。

张鹏特别强调，。住别墅是一种生活氛围，而不是豪宅的同义词。 为了追求高利润人为升高价格，反而阻碍了别墅的发展。未来的别墅第一是在各种配属设置和软景上下工夫。房地产应该成为非暴利行业，有了竞争价格就会理性。

娱乐地产，活动营销

由于运动公园和商业设施的先行一步，奥斯博恩的销售也采取了一种特殊的“活动营销”的手法。

五一黄金周前夕，很多南京市民注意到一则广告——“中日拳王‘五一’决战奥斯博恩” 。一场“别墅嘉年华”在奥斯博恩隆重上演，“2006年南京首届中日友好拳王挑战赛”、奥斯博恩花园集体婚礼、篮球比赛、现场生活真人秀、水上摩托艇表演、南京市青少年宫航模竞技表演等等活动，让奥斯博恩恍然人间乐园。特别是 “中日友好拳王挑战赛”上，火爆的比赛场面和中国选手的优异表现更是让市民们大呼过瘾。

“为了这场比赛，我们花了不少心思”，张鹏对此也颇为得意。