扬子晚报-楼市频道

　　[编者按]

　　伴随着流动人口大量增加，南京房屋租赁市场开始变得火爆起来；另一方面，不少对高房价望而兴叹的南京市民也纷纷选择了租房，新一轮租房高峰即将到来。在这种形势下，各种房屋租赁纠纷与法律问题便逐日显现。本期服务网，我们将协同资深律师分析典型的二手房租赁纠纷案例，并邀请房产经纪专家给大家讲述买卖有租约的二手房的注意事项。栏目主持人王海燕

　　[案情回放] 　

　　提高租金未果

　　房东要求收房

　　2004年3月2日陈某与王某签订房屋租赁合同，陈某将其两间门面房出租给王某，租期为3年，租金共计6万元人民币，王某于合同签订后10日内一次性付清房租。双方还约定，如果王某生意不景气，经陈某同意后可以转租该门面。租期内，王某未经陈某同意曾将该门面转租给了李某三个月，陈某知晓后未提出任何异议，后王某在没有和陈某协商的情况下，对该房屋进行了简单装修。2006年该地区门面房租金水涨船高。见此情形，陈某要求王某提高租金，王某不同意，双方为此发生纠纷。2006年10月9日陈某向法院提起诉讼，以王某未经其同意擅自转租房屋及王某擅自对房屋进行装修为由，要求解除其与王某之间的租赁合同，收回房屋。

　　[律师点评] 　

　　得知转租没有追认

　　房主无权解除合同

　　江苏南京天煦律师事务所主任律师田宏认为：

　　1、王某未经陈某同意转租房屋，陈某能否解除房屋租赁合同

　　我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人王某在未经出租人陈某同意的情况下擅自将门面房转租给了李某，作为出租人的陈某是有权解除合同的。

　　本案中,陈某知晓王某转租的事实后并未提出任何异议，王某擅自转租的行为，属于民法上的无权处分行为，因为他不享有房屋的所有权，无权处分行为在民法上属于效力待定行为，该行为只有经有权处分人同意或追认后方才有效，也就是说王某擅自转租的行为需要陈某的追认同意才能是合法有效的。而陈某在知道该转租行为后并未作出反对的意思表示，那么依民法相关原理可视为陈某是同意该转租行为的。因而在本案中，陈某以王某未经其同意擅自转租房屋要求解除租赁合同不能成立。

　　2、王某擅自对房屋进行装修，陈某能否解除合同

　　我国《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，承租人擅自拆改承租房结构或改变用途的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。本案中王某只是因为经营需要对该房屋进行了简单装修，并没有拆改房屋结构，改变用途，并不属于《城市房屋租赁管理办法》第24条的规定，因此陈某以此为理由要求解除与王某签订的房屋租赁合同也是没有法律依据的。

　　[律师提醒] 　租房应验明产权，签书面合同

　　在租房过程中尽量不要转租房屋，由于特殊情况需要转租的必须获得房主的许可。另外，房客在租房之前还应当注意以下两个问题：

　　1、签订书面的房屋租赁合同。如果双方租赁关系仅停留在口头协议上，一旦租赁双方发生纠纷，没有合同，双方权利都将无法得到保障。因此，在租房时，一定要和房东签订书面的房屋租赁合同，以明确双方的权利义务。合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等作出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。房东在交房时有义务告知该房屋的使用要求，家用电器等附属设施如何使用，煤气用具、淋浴器等使用时要注意的问题等。

　　2、验明房屋的产权。要求房东拿出房产证，并查看房产证上产权人的名字和房东的身份证是否一致，以此确定房东是否有权出租该房屋。如果房产证上还有其他人的名字，即房屋属于共有房屋，则要有全部共有人的书面同意。

　　购房课堂　　

　　带租约二手房买卖注意事项

　　优先购买权应事先约定

　　在我国，因相关法律规定租客有优先购买权，房主在出售该房屋时须先征询租客是否有购买意向。对此，建议此类房主应注意以下几点：

　　1、在与租客签订的租赁合同中，应事先写入租客放弃同等条件下优先购买权的条款。

　　2、若租赁合同中没有约定，则应当在房屋买卖之前，另行取得租客签署的放弃同等条件下优先购买权的书面证明，这在实务中称作“切结书”。

　　3、若事实上无法按上述两点的要求做到，则应按照法律规定，在出售前三个月通知租客，若租客无异议，则视作其自动放弃。

　　租赁期限内租客享有承租权

　　当然，关于“买卖不破租赁”的一般民法原理，房屋易主之后，只要尚处在租赁期限内，租客依然继续享有承租权。对此，《南京市房屋租赁条例》也有明确规定：房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

　　买房前应注意有无租约

　　因此，客户在看房过程中，要注意现在居住人的身份。一般情况下，房产经纪人在工作中登记出售房源时，都会事先向房主了解该房屋的现状——是自住、租客住还是空房；产权情况——有无贷款；房屋性质——是房改房、商品房还是拆迁回置等等。最后，房产经纪人会把牵涉到房屋交易中的各种情况告知买卖双方，避免产生不必要的纠纷。

　　本期嘉宾：中原地产资深经纪人罗宁林（证书号：8368）

　　§本期法律支持§：南京律师网（njlawyer365.com）田宏主任律师律师咨询电话： 025-84683208