扬子晚报-楼市频道

据了解，目前市场上所存在的二手房私下交易主要有2种形式：一是买卖双方通过中介认识，继而再跳开中介，私下交易；二是双方均通过不同渠道自主寻找买卖双方。无论何种情况，结果都可能给双方带来不必要的麻烦和损失。

　　案例回放以示提醒

　　【夫妻不同心产权引纠纷】

　　郝小姐打算购买太平巷某小区的一套三居室，都已经交了定金给户主王女士，结果却发生了意想不到的事情——由于房屋属于王女士及其丈夫蒋先生所有，王女士却隐瞒丈夫将其欲出售给郝小姐，被蒋先生发现后，竟死活不同意转卖此房，郝小姐虽事后要回了定金，然而她为此所消耗的时间却要不回来了。

　　为此，王经理特别提醒，在进行二手房交易前，对于房屋产权要做到心中有数。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的。对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。

　　【“跳单”中介有口难辩】

　　买主孙女士由某中介公司陪同看完房后对市中心一套二居室很满意，随即到中介公司签定了房屋买卖合同。但事后房主戚先生却私下找到了孙女士，声称中介行业有很多不规范，还时有投诉的事情发生，劝孙女士同他私下进行交易，她也还能省下中介的佣金。虽然心存疑虑，可孙女士最终还是答应戚先生私下同他进行交易，双方却统一口径对中介说此房孙女士不买了。之后，孙女士先拿出了20万元作为首付款给了戚先生，双方签订了一份协议，然而戚先生在落实余款的交接、房产过户等一系列问题上，却没有当初来得爽快，在事先拥有孙女士的20万首付款的一年后才将户口迁出，这桩纠缠不清拖拖拉拉的买卖终告结束。由于整个过程中，中介没有责任介入，孙女士对自己当初的这个决定，真的是后悔莫及。

　　风险分担还需中介

　　由于网络的普及，免费资源的增多，目前二手房市场中，老百姓私下进行房屋交易的现象比较严重。由于房屋这种特殊商品，在交易过程中不仅仅是买和卖这么简单，其中所涉及到许多政策法规的问题，若不是专业人员进行操作的话，很难有法律的约束和保障。因此，对二手房交易流程、合同制定等相关知识掌握的不够深入的情况下，私自进行二手房交易，买卖双方出现纠纷、被落入圈套也就在所难免了。

　　1+2联合不动产王经理指出，中介的作用在于为买卖双方规避、分担交易中可能出现的风险。而这种风险的分担，往往通过合同和专业化的工作流程来实现。

　　合同的拟定至关重要，由于买卖条款的复杂性，普通老百姓对于很多未拟定但却事实存在的风险隐患没有预见性，这就导致了合同的不完善，为买卖双方互钻漏洞提供了可能性。

　　而以专业化的工作流程来规避风险，则可表现为控制付款方式等具体方面。比如，甲方需要买房，按照中介公司的规定，必须将自己的所有房款存入房产局进行资金托管。双方等待房产局核查产权、出新的房产证后，再由卖方将事先存入房产局的房款分批或者一次性取走。这不仅对于卖方来说，双方的交易资金能够得到保障，并且房产局会在10个工作日内核查被交易房屋的产权，若被法院查封、近期会拆迁、有产权纠纷等问题的房屋，均不得交易，这对于买方来说也是一种权益的保障。例如“1+2联合不动产”，该公司拥有自己的“权证”部门，部门的精英早在房产局核实之前就开始分析和过滤掉许多不适合交易的房屋，为想要进行二手房交易的买家创造了良好无忧的环境。

　　企业链接>>>

　　“1+2联合不动产”作为LIONFUL公司旗下的全国置业连锁机构创建于2003年，以二手房买卖业务、商品房代理销售、投资以及房地产咨询、策划等业务为发展方向，致力于成为市民买房置家的首选机构，并先后荣获“全国房地产经纪百强企业——百强之星”、“优秀销售代理公司”等称号。截止到2007年，“1+2联合不动产”业务范围覆盖江苏、湖北、四川、河北等四个省、14个地市，拥有直营连锁店300余家、房地产经纪人千余名，优质的服务赢得了社会的认可。

　　1+2联合不动产南京公司2006年6月6日亮剑南京，依托集团完善的企业文化、先进的管理模式、强大的经济实力，现已拥有直营连锁店30家，优秀置业顾问160余名。南京公司自成立以来，只从事基本买卖和租赁业务，不以任何形式吃差价。公司要求每位置业顾问在操作每笔交易的时候都要设身处地为买卖双方着想，提供准确信息、加快交易进程，以完善的流程和规范的合同条款保障交易安全。“1+2联合不动产”是Logo中的那片绿和那片蓝，永远让人觉得放心贴心！罗芳

　　1、读者顾女士：我因要出国，有一套房子赠与他人过户手续怎么办理？有哪些费用？

　　1+2联合房产：主要有以下3点：（1）可办理赠予公证（标的额的2%）；（2）可直接过户（去房产局交易服务中心办理二手房过户手续）；（3）可办理赠予过户（要付配图费、产权登记费、交易服务费4%）。

　　2、读者赵先生：我在江宁有套04年的别墅， 320万卖给朋友，哪些过户费用由我承担？是多少？

　　1+2联合房产：赵先生的房子属于高档别墅，应交纳以下三项税：（1）交易服务费：3元/平米；（2）营业税：按总房价320万元的5.6%；（3）个人所得税：赵先生当时所买时总房款与现在所卖出的320万元的差价的20%。

　　3、读者吴先生：想买套二手学区房应注意哪些问题？

　　1+2联合房产：（1）确认所需购买的房屋的门牌号码在若干年内都是在学区划分的学区内；（2）原房主是否有子女在此学校就读，若有则不能购买；（3）由于有的学校规定入住和户口必须在三年以上，所以家长最好在孩子上学前三年购买房屋并将户口迁入。

　　4、读者赵老师：签订二手房买卖契约时应注意哪些问题，才能避免交易风险？

　　1+2联合房产：（1）注意该住房是否处于司法查封、拆迁冻结或现房抵押等限制范围；（2）注意该住房是否有国有土地使用证；（3）注意房屋所有权证的一栏中是否有共有情况的记载（如有记载请共有人持身份证、共有权证到场签字）；（4）注意房屋所有权证上其他项权抵押登记。最主要的是，要注意房产证的真伪，一般在交首付的同时最好到房产交易中心去交件申请过户，那么该房的材料真伪就可以得到房管部门的验证。