【案情回放】 从架空层开始编号，四楼实际是三楼

　　2005年7月，市民王女士与南京某楼盘签订了商品房买卖合同，购买了该楼盘二期四楼401室136平方米的住房一套，并支付了47万元的总房款。

　　让人意想不到的是，2006年下半年交房时，王女士却发现，自己购买的四楼房屋自动降了一层，变成了实际意义上的三楼。原来，该幢楼的楼层编号是从架空层（用于贮藏和自行车车库等用途，低于2.20米）开始编排的，所以王女士房子所属的四层就变成了现在自然层的第三层。不仅是王女士，其他业主也享受到了相同的待遇，所有业主的房屋楼层均被开发商降了一层。

　　自己原先的四楼无缘无故地变成了三楼，王女士表示接受不了，她认为当初就是因为考虑到日照、观景等因素挑选了四楼，为此支付的房款还比三楼多了50元/平方米。王女士认为开发商已经违约并损害了自己的合法权益，故多次与开发商交涉，但均未果。

　　【律师点评】 开发商应赔偿楼层差价

　　江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师指出，本案中，王女士与开发商签订的商品房买卖合同系当事人真实意思的表示，于法无悖，是合法、有效的合同。对生效合同，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一方履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。

　　具体到本案，王女士已经全面履行了自己的义务，而开发商并没有按照合同约定交付位于四楼的房屋，双方也未就所购房屋的楼层变动情况另行达成补充协议；此外，架空层是作为配套设施，非用于居住目的的，一般来讲，房屋的编号总是从架空层以上的楼层开始编排的，因此开发商交付三楼房屋的行为正如王女士所认为的，已经构成了违约。王女士完全有权要求开发商向自己承担违约责任。

　　通常情况下，违约责任的承担采用的是赔偿损失的形式，即违约方赔偿因违约给守约方造成的损失。就本案而言，开发商向王女士实际交付的是三楼房屋，该层房屋与四楼之间有6800元（136平方米×50元）的销售差价。这部分销售差价应当视为王女士的损失由开发商予以赔偿。

　　另外，因居住于三楼而给王女士生活环境造成的影响（如安全系数降低、日照和观景的不便）也可酌情予以赔偿。同时，其他业主也可向开发商主张违约责任，并结合楼层变动给自己造成的具体影响来计算赔偿额。

　　【律师提醒】 买房时要求开发商明示层数计算

　　中华人民共和国国家标准房产测量规范规定：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层，地下层次以负数表示。

　　田律师提醒广大购房者，面对日渐升温的楼市，购房时一定要保持冷静，多留个心眼，如果楼层对个人比较重要，务必要求开发商对层数如何计算作出明确说明，并在合同中约定清楚。另外，在自身权利受到损害时候，应尽可能与开发商进行协商，也可向有关部门进行投诉，申请调解；如果协商或调解不成，如合同中约定选择仲裁的，可依法向仲裁机构申请仲裁，否则，可依法向人民法院起诉。