什么是容积率和得房率
近日，一场严查容积率的行动正在南京楼市悄然开展。据南京房地产信息网的消息，南京市规划局监督处、监察室正在对各区县经营性用地容积率进行全面检查。此次行动的开展，引起了广大购房者的极大关注，但是不少读者对容积率究竟是什么内容并不清楚。记者采访了业内人士，对容积率、得房率等一些购房者经常碰到的专业术语进行解释。
容积率影响居住舒适度
开发商在建房初期，须向规划部门就建筑容积率的规划进行申报审批。一般我们普通购房者所说的容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，则其容积率就是0.4。
对于小区业主来说，容积率和建筑密度直接关系到居住的舒适度问题。容积率越低，居住密度就越小，人们的居住舒适度就越高；反之，则居住的舒适度也就越低。一般来说，别墅大多低于1.0，其中Townhouse普遍在0.6-0.8之间，独栋别墅在0.3-0.5之间；多层容积率多在1.0-1.2之间，小高层、高层在2.0-3.0之间；高层塔楼可能在5以上。
对于开发商来说，容积率则决定了地价成本在房屋价格中所占的比例，决定了被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润也就越大。容积率的细小变动都会引起巨大的经济效益变化。比如早前曾曝光的某楼盘，一幅10万平方米的地块，初期申报容积率为2，即可盖20万平方米的建筑，结果开发商在建设过程中私自将容积率改为了2.1，虽然仅增加了0.1，但一下子多盖了1万平方米房屋，开发商也因此增加了数千万元的销售额。因此，容积率是房产开发中一个非常敏感而又关键的数据。
得房率并非越高越好
最近许多楼盘都在炒“得房率”这个词，早前也有江北一楼盘以得房率高达90%作为楼盘的宣传，那么得房率究竟是什么意思呢？
据了解，目前人们谈论的得房率主要有两个版本：一是住房套内建筑面积除以套内建筑面积加公摊面积；二是套内使用面积除以套内建筑面积加公摊面积。两种得房率的计算方式差异不大，后者只是去掉了套内墙体和一半阳台面积而已。开发商通常更愿意采用前者，因为这样所谓的得房率会更高一些。正常的情况下，高层住宅的得房率一般为76％左右，小高层为81％左右，多层为85％左右，如果合理控制的话，得房率可能会更高一些。
一般来讲，得房率高就意味着房屋设计经济、实用、不浪费，对购房者来说，购买相同的建筑面积，实际可占有、使用的面积就大些。但从另一个角度分析，如果说一套房子的得房率是100%，那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的“空中楼阁”。所以，我们看公用面积的多少，首先得看它合理不合理。一般来说，楼内每增加一个功能，它的得房率自然会下降几个百分点。一幢(高层)房屋总少不了电梯井、楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等，这些部位占用的面积即是公用建筑面积，将分摊到每户面积中，得房率的高低正是由公用建筑面积比例的大小决定的。如果房屋设计合理，没有人为地浪费公用面积，那么公用建筑面积大，得房率低，只能说明公共活动区域宽敞，服务面积(如警卫室、机电房等)大，这样的房屋质量、品位无疑会比公用建筑面积小、得房率高但门厅狭小、走道拥挤、服务用房窄小或没有服务用房的房屋要高。所以，片面追求高得房率并不可取。 韦雨萱 整理 |
