您现在的位置：业主自治“败”在哪里
2008-05-16 23:32:49 复制本文地址传给QQ/MSN线上好友
业委会：遗留问题难解决 5成员集体辞职
昨日下午，记者驱车前往燕阳小区看到，该小区的门卫室空空如也，来往车辆和人员随意进出小区，而由于缺乏保洁人员，垃圾已经“溢”出垃圾箱，附近苍蝇成群，过往居民无不掩鼻而行。同时，该小区居民陈先生指着小区内干涸已久的喷泉告诉记者，喷泉地面严重下沉，早就停止向外喷水了，记者发现，偌大的喷泉陷落地面一寸有余。业主们也担忧房子的质量是否存在问题。原小区业主委员会副主任罗小玲告诉记者，燕阳花园自2008年1月18日起实行业主自治管理，小区保安、保洁工作逐渐走上正轨，但是由于开发商遗留问题太多，业主怨言很多，小区物业管理工作难以为继，作为首届业主委员会成员，成立业主委员会的本意是建立合适的沟通机制，督促开发商解决遗留问题，但是经过多次交涉，开发商缺乏解决问题的诚意，业主委员会无法向业主作出交代，大多数业主不愿意交纳物业费，经过业主委员会全体委员商量决定，目前，无力维护小区业主合法权益的情况下，业主委员会全体成员辞去在燕阳花园的所有职务。
“追根求源，自治不下去的原因主要是因为开发商当初的承诺至今没有兑现，”据燕阳小区多位业主介绍，燕阳花园的开发商是江苏紫阳房地产开发有限公司，小区2002年交付的时候由紫阳自己物业公司管理，2006年7月份，紫阳物业将小区移交给三晶物业管理，但是由于开发商建三期，将小区原来的围墙拆掉，重新建了一个简易围墙，临时围墙有很多洞，小偷和建筑工人经常从这些破洞进出，而小区报警设施、红外线报警系统等长期没有维修，监控设施都是坏的，小区偷盗现象极为严重。居民反映，该小区平均一个月发生入室盗窃十多起，当地警方记录在案的最多一次是：一晚有十几户人家被盗。建筑工人也睡到小区的地下车库。更令业主气愤的是，开发商利用小区会所展示楼盘，在业主强烈要求下撤出，但到现在还没有把会所的地砖等铺设起来。一位业主拿着开发商之前的宣传单页说，当初承诺的叶形凉亭、木质儿童游戏区到现在还没有建好。导致物业管理不善。小区业主多次找到三晶物业，希望物业能和开发商交涉，把该建的公建设施配套建设齐全，但都无果而终，三晶物业败走，据三晶物业的负责人马女士透露，他们物业公司当初亏了9万多元。小区改为业主委员会自治。
业委会成立之后，立即制定了《燕阳花园业主管理规约》，该规定共有18条细则，比较详细完备地规定了小区自治委员会的职能，规定业主有选举权和被选举权，对本物业区域的重大管理、决策拥有表决权，执行、服从业主代表大会和业主委员会的决定, 委托物业管理处负责房屋、共用部位、共用设备、设施、环境卫生、公共秩序、绿化等管理。还要求业主按规定足额缴物业维修基金和物业管理服务费用,业主不按规定缴纳应交的维修基金、管理服务费等费用以及赔偿款、违约金的，处以每日应缴金额千分之三的滞纳金；无正当理由拒不缴纳的，物业管理处可采取措施催款。但即使如此，业委会不到半年也难以为继。
开发商：小区自治业委会没有管好自己
连续被两个副总拒绝之后，记者辗转采访到了江苏紫阳房地产开发有限公司的董事长罗庆春，他说，燕阳花园共有三期，一二期都已经在2004年一月交付，新建的三期与二期仅有一墙之隔，施工时的噪音或多或少影响业主，施工队伍人员素质不高确实令小区的安全问题防不胜防。2006年之前，燕阳小区由自己的物业管理，2006年7月，开发商答应给三晶绿化草坪12万元的修补，重新聘请了新的物业，开发公司顺利移交，但当初投资的人比较多，车位、车库的泊位特别多，投资者不来，也不交物管费。后来的业主不交物管费，物业投入和支出不能平衡，服务质量差、恶性循环，导致了物业和业主委员会陆续败走，业委会自己管自己没有经验，收费难以开支，物管费意识不强，困难重重，是业主们自己没有管好自己。
新北房管所：公建用房地下车库是主要问题
“头都大了！”河海街道城管科长紧皱眉头，他说，4月上旬到现在已经协调两次，主要的问题是公建用房和小区地下车库。4月29日，街道、社区、开发商曾举行三方会谈，开发商当时承诺5月4日给答复，但4日之后，开发商认为没有义务建公建配套设施，开发商自己无需承担责任,和谈破裂。目前，街道开始着手燕阳花园小区的管理和保洁。
新北区房管所主任戴伟军在接受记者采访时表示，按照物业管理条例，会所、车库等公建配套设施属于全体业主所有，开发商在建三期的时候拆了围墙，附近居民原本可以在附近停车，围墙拆了之后不能停车了，侵犯了业主的权益，同时，开发商还利用小区会所展示新楼盘，此举也侵犯了业主权利。房产商在卖房子时提出小区内的某些规划设施理应兑现承诺，需要补建的该补建，不能补建的也应和业主协商，实在无法补建的还要补偿业主。“开发商遗留问题解决好，小区业主自治委员会才能管好小区”，戴伟军表示，目前，房管部门仍在督促开发商和当地业主进行协商，争取使小区的物业管理早日走上正轨。
物管协会：业主维权最好走法律途径
常州市物业管理协会秘书长梅鸥接受记者采访时表示，日常物业管理归物业公司或者业主自治委员会负责，开发商承诺的叶形凉亭、木质儿童游戏区不到位是开发商的错，业主维权应该找开发商。同时，针对燕阳小区的现状，按照物业管理条例，物业无法维持下去，正常物业管理应该落实在当地的街道办事处，在这节骨眼上，新区房管局、河海街道一定要管起来。
同时，经济社会，维权需要成本，维权成功的案例大多是通过法律解决的，建议小区业主搜集证据。梅秘书长还说，目前，开发商处于强势，物业、业主处于弱势，现在国内还缺少为业主代言的人，条件成熟的小区自治委员会可以请一些专门的诸如职业经理人来执行业主的决定，更好地维护业主权益。 本报记者 张战斗 肖蔚
策划 张继宁 黄建国
昨日下午，记者驱车前往燕阳小区看到，该小区的门卫室空空如也，来往车辆和人员随意进出小区，而由于缺乏保洁人员，垃圾已经“溢”出垃圾箱，附近苍蝇成群，过往居民无不掩鼻而行。同时，该小区居民陈先生指着小区内干涸已久的喷泉告诉记者，喷泉地面严重下沉，早就停止向外喷水了，记者发现，偌大的喷泉陷落地面一寸有余。业主们也担忧房子的质量是否存在问题。原小区业主委员会副主任罗小玲告诉记者，燕阳花园自2008年1月18日起实行业主自治管理，小区保安、保洁工作逐渐走上正轨，但是由于开发商遗留问题太多，业主怨言很多，小区物业管理工作难以为继，作为首届业主委员会成员，成立业主委员会的本意是建立合适的沟通机制，督促开发商解决遗留问题，但是经过多次交涉，开发商缺乏解决问题的诚意，业主委员会无法向业主作出交代，大多数业主不愿意交纳物业费，经过业主委员会全体委员商量决定，目前，无力维护小区业主合法权益的情况下，业主委员会全体成员辞去在燕阳花园的所有职务。
“追根求源，自治不下去的原因主要是因为开发商当初的承诺至今没有兑现，”据燕阳小区多位业主介绍，燕阳花园的开发商是江苏紫阳房地产开发有限公司，小区2002年交付的时候由紫阳自己物业公司管理，2006年7月份，紫阳物业将小区移交给三晶物业管理，但是由于开发商建三期，将小区原来的围墙拆掉，重新建了一个简易围墙，临时围墙有很多洞，小偷和建筑工人经常从这些破洞进出，而小区报警设施、红外线报警系统等长期没有维修，监控设施都是坏的，小区偷盗现象极为严重。居民反映，该小区平均一个月发生入室盗窃十多起，当地警方记录在案的最多一次是：一晚有十几户人家被盗。建筑工人也睡到小区的地下车库。更令业主气愤的是，开发商利用小区会所展示楼盘，在业主强烈要求下撤出，但到现在还没有把会所的地砖等铺设起来。一位业主拿着开发商之前的宣传单页说，当初承诺的叶形凉亭、木质儿童游戏区到现在还没有建好。导致物业管理不善。小区业主多次找到三晶物业，希望物业能和开发商交涉，把该建的公建设施配套建设齐全，但都无果而终，三晶物业败走，据三晶物业的负责人马女士透露，他们物业公司当初亏了9万多元。小区改为业主委员会自治。
业委会成立之后，立即制定了《燕阳花园业主管理规约》，该规定共有18条细则，比较详细完备地规定了小区自治委员会的职能，规定业主有选举权和被选举权，对本物业区域的重大管理、决策拥有表决权，执行、服从业主代表大会和业主委员会的决定, 委托物业管理处负责房屋、共用部位、共用设备、设施、环境卫生、公共秩序、绿化等管理。还要求业主按规定足额缴物业维修基金和物业管理服务费用,业主不按规定缴纳应交的维修基金、管理服务费等费用以及赔偿款、违约金的，处以每日应缴金额千分之三的滞纳金；无正当理由拒不缴纳的，物业管理处可采取措施催款。但即使如此，业委会不到半年也难以为继。
开发商：小区自治业委会没有管好自己
连续被两个副总拒绝之后，记者辗转采访到了江苏紫阳房地产开发有限公司的董事长罗庆春，他说，燕阳花园共有三期，一二期都已经在2004年一月交付，新建的三期与二期仅有一墙之隔，施工时的噪音或多或少影响业主，施工队伍人员素质不高确实令小区的安全问题防不胜防。2006年之前，燕阳小区由自己的物业管理，2006年7月，开发商答应给三晶绿化草坪12万元的修补，重新聘请了新的物业，开发公司顺利移交，但当初投资的人比较多，车位、车库的泊位特别多，投资者不来，也不交物管费。后来的业主不交物管费，物业投入和支出不能平衡，服务质量差、恶性循环，导致了物业和业主委员会陆续败走，业委会自己管自己没有经验，收费难以开支，物管费意识不强，困难重重，是业主们自己没有管好自己。
新北房管所：公建用房地下车库是主要问题
“头都大了！”河海街道城管科长紧皱眉头，他说，4月上旬到现在已经协调两次，主要的问题是公建用房和小区地下车库。4月29日，街道、社区、开发商曾举行三方会谈，开发商当时承诺5月4日给答复，但4日之后，开发商认为没有义务建公建配套设施，开发商自己无需承担责任,和谈破裂。目前，街道开始着手燕阳花园小区的管理和保洁。
新北区房管所主任戴伟军在接受记者采访时表示，按照物业管理条例，会所、车库等公建配套设施属于全体业主所有，开发商在建三期的时候拆了围墙，附近居民原本可以在附近停车，围墙拆了之后不能停车了，侵犯了业主的权益，同时，开发商还利用小区会所展示新楼盘，此举也侵犯了业主权利。房产商在卖房子时提出小区内的某些规划设施理应兑现承诺，需要补建的该补建，不能补建的也应和业主协商，实在无法补建的还要补偿业主。“开发商遗留问题解决好，小区业主自治委员会才能管好小区”，戴伟军表示，目前，房管部门仍在督促开发商和当地业主进行协商，争取使小区的物业管理早日走上正轨。
物管协会：业主维权最好走法律途径
常州市物业管理协会秘书长梅鸥接受记者采访时表示，日常物业管理归物业公司或者业主自治委员会负责，开发商承诺的叶形凉亭、木质儿童游戏区不到位是开发商的错，业主维权应该找开发商。同时，针对燕阳小区的现状，按照物业管理条例，物业无法维持下去，正常物业管理应该落实在当地的街道办事处，在这节骨眼上，新区房管局、河海街道一定要管起来。
同时，经济社会，维权需要成本，维权成功的案例大多是通过法律解决的，建议小区业主搜集证据。梅秘书长还说，目前，开发商处于强势，物业、业主处于弱势，现在国内还缺少为业主代言的人，条件成熟的小区自治委员会可以请一些专门的诸如职业经理人来执行业主的决定，更好地维护业主权益。 本报记者 张战斗 肖蔚
策划 张继宁 黄建国
编辑： 来源：扬子经济时报
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