“老小区情况复杂，物业管理存在一定难度。如绿化面积过小，垃圾乱堆放，公共活动设施严重不足。老小区多为敞开式，自行车丢失等现象频发。”昨日，记者在南京市政协十二届一次会议讨论现场看到，民盟的委员们提出的南京主城区老小区存在的很多问题，引起大家的共鸣。

　　[现状]　老小区存在6大顽症

　　“每年南京有15家以上的物管撤离了老小区，以避免负债经营。”民盟的委员认为，主城区不少老旧小区依然存在脏、乱、差现象。

　　问题一 小区基础设施陈旧

　　老小区道路不平且窄，照明设施破坏严重，下水道不畅、绿化面积过小，垃圾乱堆放，公共活动设施严重不足。

　　问题二 治安状况堪忧

　　老小区多为敞开式，违章搭建随处可见，入室盗窃、自行车丢失等现象频发。以鼓楼区湖南路小区为例，每天都有自行车被偷事件发生，下关区宝塔桥街道也不例外，仅2007年第一季度就发生56起盗窃案，其中80％发生在未实行物管的老旧小区。

　　问题三 养护职责不明

　　老小区原有的产权单位改制后产权变更，小区处于几不管状态。维护管理成为一大难题。

　　问题四 控违禁违难度大

　　老小区居住条件困难，户型小，使得控违、禁违难度愈来愈大。下关区宝塔桥一带是全市最大的棚户区，面积达220万平方米，占全市棚户区总量的1/3，计21000户，人口79000人。

　　问题五 居民文化程度低

　　老小区里下岗失业的居民多，外来流动人口多，两劳释放人员多，老弱病残者多，拒交物管费的多。居民文化程度偏低。

　　问题六 出新标准不高

　　许多小区出新也就是单单把墙体刷新和平改坡，对小区内道路、绿地、垃圾收归点都没有具体改造，一些破旧的自行车棚在出新中拆除后，没有重新建造等，导致回潮速度加快。在物管方面，物业公司的撤出率呈逐年上升的态势，每年均有15家以上撤出。

　　[场外连线]　市民：都是没有物管惹的祸

　　昨天，记者还走访了一些老小区，发现除了脏、乱、差外，小区业主对于“要不要物管”这个问题，也有自己的看法。

　　福园小区21幢的蒋小姐希望有物管，她认为物管可以保障安全，住在小区里的人会更加安心。蒋小姐说，她是2004年买的这套二手房，刚来的时候这里就没有物管，因为不了解这里的情况，她将八成新的自行车放到楼下敞开式车棚里，没多久就不翼而飞了。事后，隔壁邻居告诉她在这里丢自行车很正常。

　　“都是因为没有物管！”张先生说，福园小区是老小区，环境脏、乱、差就不谈了，还常常被小偷盯上。小区没有保安，自行车、电动车等放在楼下都是提心吊胆的。

　　物管公司：老小区是烫手的山芋

　　“老小区情况复杂，物业管理存在一定难度！”昨日，南京某知名物管公司的一位负责人说，对于老小区来说，现在一般的物业管理企业，都不太愿意接这个烫手的山芋。“关键是收钱太难！”

　　据了解，南京市老小区的物业管理费收缴率一般在20％左右。而因物业管理企业提高管理费引发的纠纷不在少数。老小区物管难的核心，可能主要还是集中在物业管理费上。如有些老小区可能是福利房，居民还“不习惯”交物管费。还有一部分虽然是商品房，但是以前的物管费很低，而随着楼龄的增长，维护支出费用的增加，物管公司要提价，业主却一下子难以接受，觉得不合理，最终不欢而散。

　　委员分析:小区出新不能只做表面文章

　　政协委员祁坚达认为，小区的出新不能只做表面工作。他说，来凤小区在小区出新时只是刷了一下墙面，而且只刷了大路边上的墙，小区里面并没有刷，看不出出新前和出现后有什么区别。而居民关心的下水道堵塞问题，却没在小区出新时得以解决，居民随意更改建筑结构，严重影响邻近住户，车子乱放，随意搭棚，偷盗现象严重，有时还有不明收费。希望政府有关部门能做一些实实在在的事情，以改善小区居住环境。

　　委员建议：政府扶持物管进老小区

　　针对主城区老小区问题，民盟的委员们建议，建立长效性管理机制，保证政府投入资金。尽管市区级政府已经采取了许多措施拨付资金用于小区的改造。但他们希望这项基金应是长效保障资金，从而使老旧小区的改造和管理得以持续健康地进行。如扩大绿化建设、垃圾收归点建设和车棚改造等。

　　同时，也要积极探索小区物管新模式，鼓励物管进驻小区，政府给予政策扶持和税收方面的优惠，并及时落实物管进驻启动基金，健全和完善业主委员会、物业公司、居委会、社区“四位一体”的管理模式。

　　实习生 王凰 熊乐 记者 王宏斌