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【新时代 新气象 新作为】废旧厂房变身时尚创意街区 苏州三维开发让存量地活起来
来源:苏州日报 2018-04-02 19:10:11

  “苏州堵车,全球缺货”,一句话道出了制造业重镇苏州在全球实体经济中的重要性。当前,正是“苏州制造”迈向“苏州智造”的关键时期,面对工业发展起步早,建设用地已逼近“天花板”的现实,如何破解土地要素这个“瓶颈”,成为苏州高位转型道路上的重大考验。

  近年来,通过从用途、时间、空间三个维度梳理存量用地,苏州探索出一套集约节约用地的全新模式。从“十二五”初到“十三五”初,全市单位GDP建设用地占用从349.21亩/亿元下降到245.01亩/亿元;建设用地地均公共财政预算收入从3.80万元/亩上升到4.53万元/亩。截至去年,市区供应工业用地平均投资强度达到520万元/亩。

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  维度一:

  腾笼换鸟提升土地承载力

  废旧厂房变身时尚创意街区

  春日的苏州,花红柳绿,草长莺飞。漫步在胥江河畔,一处处红砖高楼映入眼帘,钢罐塔楼将人拉回昔日机器轰鸣的时光。走进其中,一家家设计公司、文创企业时刻显露出“文艺范”,让人流连忘返。这里,正是姑苏区最大的文化创意产业园——姑苏·69阁。就在几年前,这里还是苏州第二制药厂的旧厂房。后在政府的引导下,成功改造并引入众多文化创意企业,老厂房由此华丽转身,成为充满怀旧气息和时尚元素的文化创意产业园区。

  废旧厂房变身文创园区,只是苏州进行业态调整、盘活存量用地众多成功案例中的一个缩影。苏州工业发展起步早,近年来随着经济社会转型升级、产业结构调整的内在需求不断扩大,建设用地需求与供给之间的矛盾也逐步加大。

  一面是发展的需要,一面是建设用地已经逼近“天花板”的现实,盘活存量用地就成了破解土地要素“瓶颈”的关键。对此,我市于去年5月28日出台了《关于促进低效建设用地再开发 提升土地综合利用水平的实施意见》,为苏州提升土地综合利用水平提供了“一揽子”方案。

  “苏州对于低效用地的再开发起步比较早,但以往大多停留在产业用地上。而新的实施意见把低效用地的范围大大扩容。”据苏州市国土资源局相关负责人介绍,新《意见》不仅把低效用地范畴扩展到所有存量建设用地,还把布局散乱、利用粗放、与城乡规划不符、利用不充分或闲置的公共建筑、商业房产等所涉存量建设用地也纳入认定范围。同时,明确了低效建设用地再开发的11项政策及更新改造、集中开发、业态调整、政府回购、协议置换等5种方式,让各地盘活存量土地有规可依。去年,全市共完成建设用地供应6.54万亩,其中存量建设用地3.3万亩,占供地总量的50.4%。也就是说,去年苏州建设用地过半都来自于“存量”。 

  “以往变更土地用途需要收回使用权,重新招拍挂。现在,只要土地用途变更为国家支持的新产业、新业态,经过当地政府批准和相关程序认定,就可以按协议的方式办理用地手续,不用再招拍挂。而且,再开发后还可以分割转让。”苏州市国土资源局工作人员告诉记者,我市正积极搭台,鼓励社会各方参与到低效用地再开发中来。鼓励存量建设用地使用权人按照新的规划要求进行自行改造,对规划确定建设商业办公用房的,可按幢或层作为最小分割单元且不超过开发后总计容建筑面积30%的比例分割销售。

  维度二:

  弹性出让延展用地效能

  全市31宗工业用地采取30年弹性出让

  去年9月,苏州工业园区公告挂牌两块工业用地,与以往50年使用年限不一样的是,这两块工业用地的出让年限为30年。两宗地块分别位于星龙街东、方洲路南和星华街东、钟园路北,最终被西斯特姆(中国)科技有限公司和中新苏州工业园区开发集团股份有限公司竞得。至此,我市迈出了工业用地弹性年期出让的第一步。

  许多工业企业发展15年到20年后,会因为产业升级、结构调整而关停并转。这时,50年的使用权就显得有些“鸡肋”。一方面,企业发展后期土地单位产出效益明显降低,甚至可能造成闲置。另一方面,较长的出让年期让政府在盘活利用低效工业用地时十分被动,制约了存量土地盘活的有序开展。2016年12月,我市出台了《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》,规定自2017年2月1日起,苏州市行政区域内新供应的工业用地可以采用弹性年期出让或者“先租后让”的方式供地。其中,弹性出让年期以5年为单位,设定10年、15年、20年等出让年限,一般不超过30年;“先租后让”的租赁期一般不超过5年。截至目前,全市共有31宗工业用地采用30年弹性年期出让,涉及面积1750.9亩。

  “这种方式既可以适应企业生命周期,增加土地要素的流动速度,又能降低拿地的门槛,减少企业发展初期的资金压力,有利于资金的周转,一举多得。”据苏州市国土资源局相关负责人介绍,弹性出让归根到底还是为了统筹平衡开发成本,为高精尖产业发展提供更有力保障。因此,在实施工业用地弹性年期出让的基础上,苏州创新性地开展建设项目供地和建设“双合同”监管,从土地供应上对企业创新形成倒逼机制。

  记者了解到,“双合同”监管制度的创新之处在于第二个合同,即产业监管协议。它对企业需要达到的投资额和投资强度、开竣工时限、投产时间、投产后税收额度、亩均综合效益环保要求等进行了约定,并明确了对违反约定要求的处置。如此一来,对产业项目全生命周期管理自然形成,一块地能用多久,主要得看项目所属产业、企业自身实力等情况。目前,吴中区、苏州高新区、相城区已推出多宗实行供地建设“双合同”监管制度的地块。

  维度三:

  多维开发让地块价值最大化

  建成国内规模最大整体开发城市综合体

  人的活动空间能不断延伸,土地的利用空间是否也能多维延伸?对此,苏州给出了自己的答案。自去年11月开门迎客起,苏州中心一直人气爆棚。对于大多数市民而言,这里只是一个集购物、餐饮和休闲娱乐为一体的商业综合体。但事实上,它还是苏州探索多维开发、充分利用土地立体空间打造出的“拳头产品”。通过地下、地上空间资源的高效复合利用,苏州中心最大程度发挥了土地利用的综合效益。

  “苏州中心是国内规模最大的整体开发城市综合体。”苏州市国土资源局工作人员介绍说,占地10.3公顷的苏州中心总建筑面积约113万平方米,其中地上建筑69万平方米、容积率为6.7,设置了建筑连廊和空中通道。5万平方米的屋顶花园及空中通道,使之成为国内规模最大的空中生态花园。地下建筑44万平方米,地下一层则与轨道交通1号线、3号线车站无缝对接,和东方之门地下空间贯通共享,并设置地下货运系统,将主要交通流量导入地下;地下二层按市政道路标准建有市政环路系统;地下二层至四层共设置6000个停车位,极大缓解了地面交通压力;此外,还设置了市政集中供冷供热系统。

  向上增地,向下挖潜,在多维开发的道路上,苏州正大步前行。不管是太湖新城地下商业综合体、平泷路地下空间、星海广场这样的地下空间,还是轨道交通2号线太平车辆段上盖物业这样向上发展的项目,都在不断涌现。除了商业体,我市还坚持推进高标准厂房建设与使用。通过提升厂房容积率,在地上、地下增加建筑面积让地块价值最大化。2016年,苏州工业园区腾飞新苏工业坊拆除了3幢两层老厂房,将其改建为6幢多层厂房,地上建筑面积增加了43.5%,达到16.66万平方米,原先1.25的容积率提高至1.8。在地下一层,腾飞工业坊还扩建了20000平方米的地下空间。

  “按照政策,利用自有存量建设用地实行自行改造,新增地下空间建筑面积不超过项目总计容面积50%的,不再增补土地出让金。”苏州市国土资源局工作人员说,这对进一步促进土地多维开发利用,释放企业活力无疑是个大“利好”。

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