省人大法制委副主任委员刘克希说，物权法出台后，对这一“灰色地带”没作特别规定，只是提出：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这意味着“小产权房”的名分没有“转正”，仍需遵守国家和地方现行法律法规的规定。至于买不买“小产权房”，市民要好好掂量。

　　[案例] 北京市民老张退休了，他向往宁静的农村生活，决定和几个朋友在北京市宋庄镇购买几处农民房。2004年3月，他们跟当地几户农民签了购房合同，交钱拿到房子。但当2006年宋庄镇被定位为北京市文化创意产业基地之一后，其中一个农家院的年租金，由两年前的三四千元猛涨至1万多元。农民们看到土地、房屋的升值潜力，从2006年5月开始，陆续起诉购买了房屋的老张和他的朋友，要求收回房屋。今年上半年，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，老张和他的朋友不享有房屋的所有权，房屋仍归原来农民所有。

　　[解析] 这是一起典型的涉及农村宅基地使用权转让效力的案件。刘克希说，目前各地市民购买的农民房可分为两类：一是为村民个人建造并出售的房屋；二是由房地产开发商建造、村委会或乡政府颁发土地使用权转让证和房屋产权证的房屋，也就是常说的“小产权房”。这两类房屋面临的几乎是同样的问题。

　　“小产权房”名分未“转正”

　　刘克希说，正如这个案例反映的，关于农民的住房及其宅基地使用权的转让和抵押能否放开，也是物权法面临的一个热点问题。从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟，为了维护现行政策的稳定，并为今后改革留有余地，物权法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　根据我国土地管理法，农村宅基地使用权只能由本村集体组织成员享有，不得对外转让。因此，市民买农民房无法得到宅基地使用权，进而无法办理房屋及土地使用权属变更登记，也就不能取得房屋的所有权，不能享有转让、出租。此外，村委会或乡政府不是法定房地产权属登记机关，其发放的房屋产权证不具有法律效力。这就意味着，“小产权房”仍没有在全国获得合法的“名分”。

　　物权法部分保护“小产权房”

　　那么，眼下市民的“小产权房”应该如何处理，是不是物权法就不保护“小产权房”呢？刘克希说，因为国家没有统一规定，全国做法不一致，全省做法也不一致：一旦市民买了农民房，当出现征地拆迁时，有的地方保护买方市民，有的地方只保护买房人的房屋补偿，而认定土地补偿款归村集体或者卖房者。我省13个市做法也不一致，南京和苏州两个市是按“无效认定、有效处理”的原则处理，即认定房屋买卖合同无效，但对买房人同当地村民给予同等补偿；另外11个市基本是按“无效认定，无效处理”的原则处理，即认定合同无效，房屋补偿款归购房人，土地补偿款归村集体或者卖房人。

　　[小结] 由此可见，物权法不是不保护“小产权房”，只是对市民购买的“小产权房”的保护力度，明显弱于对农民住房的保护力度；此外，物权法认可包括我省在内的全国各地现行政策，因此它是“部分保护”我省各地市民的“小产权房”，即房屋收益的部分。至于今后会不会给“小产权房”一个统一、合法的名分，暂时还不好说。在这种情况下，市民买不买“小产权房”，要自己掂量一下再作决定。

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　　今天起“宅基地”说法

　　专属农民

　　物权法规定，建设用地使用权，指使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。物权法施行后，城市居民住宅用地将使用“建设用地使用权”这个专有称谓，而不再称“宅基地”。

　　“宅基地”是指农村集体经济组织的成员住房所占有、使用的集体所有的土地。“宅基地”及其“宅基地使用权”，在今天物权法生效后，已成为农村村民住房所占用土地及其权利的专用称谓。     本报记者 于英杰