治国理政进行时
【治国理政新实践·江苏篇】南京最大规模老城更新全面启动 “塌陷地”将变身“黄金地”
2017-08-23 18:50:01

  新华报业网讯 南京市鼓楼区8月11日宣布高规格启动铁北改造,这意味着南京最大规模的老城更新全面启动。此前,南京玄武区和栖霞区已启动各自的铁北片区改造。除南京大铁北,包括苏州姑苏区、无锡梁溪区在内,江苏省内多地成熟城区进入大规模老城更新改造。

  人往哪去、钱从哪来,什么将被摒弃、什么又能被留下?对于这些热点问题,新一轮老城更新如何回答备受关注。摒弃房地产导向,坚持发展为人,重视产城融合,南京铁北更新点“铁”成“金”值得期待。

  江苏省城“塌陷地”将变身“黄金地”

  在南京主城北部,从长江大桥南堡到沪宁铁路沿线以北,被南京人称为铁北地区,这片由幕府山、长江、沪宁城际铁路围合的区域,面积达40多平方公里,横跨鼓楼、玄武和栖霞三区,居住人口约40万,是南京主城唯一未完成城市现代化改造的大规模人口密集居住区。

  这里工厂众多,曾集中50多家化工企业;城中村密布,有沈阳村、伍佰村等20多个大型城中村;违建普遍,三个区各有几十万甚至一两百万平方米的违章搭建。

  家住迈皋桥的沈玉华,在城北工作生活30多年。她说,城北人打招呼,问“去哪”,答“进城”。她所在小区离南京主城的核心——新街口不到10公里。在南京人眼中,城北好比是塌陷的城市。

  参与铁北改造规划编制的东南大学城市规划设计院赵薇认为,城北坐拥火车站、玄武湖、紫金山、幕府山和长江,山水城林风貌突出,是都市极为难得的稀缺资源。未来随着地铁6号线、9号线的进入,铁北交通可达性提高,更为关键的是,南京出台专门政策,允许铁北工业用地改变用地性质,铁北更新优势叠加,动力十足。

  铁北的价值正在被市场认可。就在上个月,铁北燕子矶G29商办住混合用地经过377轮竞价,耗时3个多小时,最后以72亿元成交,高于起拍价25亿元。

  南京市玄武区区委书记徐曙海认为,南京铁北寸土寸金,其价值远未得到体现,铁北改造的目标不能局限于跟上城市发展的步伐,而是要定位于打造特大城市产城融合的典范区,成为科技创新的领跑者。

  城市升级紧扣人的宜居

  在城市改造中,很多城市提档升级变靓了,但改造过的片区跟原先在这里居住的市民却没了关系,他们搬到远离城中心的安置片区。推倒重来、腾地换人,这样的做法加上城市改造后的房价跃升,往往导致改造过的城市“容”不下原住居民。

  城市形象、政府财政、资本利益与原住居民利益,如何兼顾平衡,是老城改造必须直面的问题。在铁北,织补更新已取代拆迁成为改造的主流。

  沈玉华形容自己所住的南塑新村曾像“贫民窟”——出门要在垃圾污水中找落脚地,一楼全是违建,有的一个院落租给好几个外来家庭。前年小区拆违出新后,变得干净整洁。“我现在就喜欢告诉别人‘家住迈皋桥’,很多人晓得城北变化大。”她说。

  栖霞区区委书记邢正军介绍,这几年区里投入数十亿元,用于迈皋桥地区的功能修补和环境整理,迈皋桥老旧小区全部完成出新,乱、脏、挤的迈皋桥地区发生颠覆性变化。

  从大规模拆迁到全面出新,政府不再光盘算着眼前的经济账。鼓楼区提出,鼓楼铁北片区的113个老旧小区都要出新改造,惠及居民6万户。而栖霞、玄武两区,同样将宜居摆在铁北更新的首要位置。宜居,不仅是为吸引高端人才,同样为服务现有居民。

  以赵薇的职业判断和生活经验,她认为老城的吸引力很大程度源自其生活便利。对很多人来说,家门口包子店的意义远胜于周边的地标建筑。她介绍,铁北红山片区将延续并彰显原有的小街区密路网肌理,充分考虑街边商业店铺以及各个层级社区服务设施的配设。

  城市生态和城市功能决定城市宜居度。江苏省城镇化和城乡规划研究中心副主任陈小卉认为,以往老城改造更多着眼于土地再开发,此轮老城更新聚焦生态修复和功能完善,恰逢国家提出“双修”(生态修补和城市修复),南京铁北更新,若做得好,能成为“双修”典范。

  培育高端产业不恋快钱

  当前,城市发展遭遇土地瓶颈,开辟新的发展空间成为各地推进城市更新的一大动力。

  根据玄武铁北片区更新规划,该片区拥有1340亩可供深度开发的土地储备,将建造210万平方米的商业综合体、140万平方米的高端住宅和60万平方米的科技研发载体。

  鼓楼区总面积53平方公里,而铁北片区占地即达15平方公里,鼓楼有意在铁北挖掘千亩产业用地,建设200万平方米产业载体。鼓楼区区委书记张一新介绍,鼓楼计划用5年全面拉开铁北更新改造框架,总投入预计逾250亿元。

  铁北更新不仅是提升城市形态,完善城市功能,更紧要的是培育高端产业。鼓楼铁北片区主要发展以幕府绿色小镇为龙头的互联网信息产业,以滨江、五塘、和燕路为引爆点的商务商贸业,以及长江大桥东片区的文旅产业。

  培育产业,就要摒弃一锤子买卖的房地产导向思维。一味依赖地价或房租收益,忽视城市长远发展,再优质的空间也会滑向低端。根据规划,铁北三个片区的产业载体面积远超过房地产开发面积,铁北不能重蹈房地产开发损耗城市长远活力的覆辙。

  玄武区副区长、铁北红山新城管委会主任李大海介绍,红山新城谈项目,聚焦点在能引进什么样的企业,能培育什么样的产业,每个项目有何核心竞争力,每一寸土地都要做精心思考。在红山南路,玄武拿出沿线300亩地发展科研,为城市未来蓄能。

  值得关注的是,在铁北的土地利用规划中,功能混合用地成为主导。玄武区的混合用地达上千亩,在土地招拍挂阶段植入产业发展需求,要求拿地企业自持物业要占相当比例。今年2月,沈阳村地块出让地上面积2.3万平方米,拿地企业自持面积不低于1万平方米。城市改造一度被地产开发主导,开发商和投资客追求短期回本赚钱,分割销售普遍,为地方后续引进产业项目留下诸多障碍。

  玄武区的红山地区,栖霞区的燕子矶地区,因为工业的撤出,留出成片的开发空间,而鼓楼区的铁北片区,建设密度高,地块规模小。张一新透露,鼓楼将为铁北更新成立项目公司,每个项目均建立数学模型分析,紧盯产业细化、精准招商,铁北改造总体上能实现资金平衡。

  无论产业调整,还是功能完善,城市更新都将更加凸显城市特色风貌,更好地服务并满足不同群体的需求,让人成为城市升级的最大受益者。

  记者 颜芳

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