2021年1月14日，南京市六合区冶山街道四合墩社区村民彭春香、陈国春等村民各自领到了不动产权证书。和城市居民办理的不动产权证书略有不同的是，村民们领到的这些不动产权证书是针对农村宅基地上自建房住宅。作为深化农村土地制度改革的必经之路，农房不动产登记是实施乡村振兴战略的重要基础，事关广大人民群众的切实利益。2010 年以来，中央及江苏省委一号文件多次对农村不动产权籍调查与登记发证工作做出部署。江苏省一直持续推动宅基地和集体建设用地确权登记任务。

来自老百姓最真实的反映：

房子有保障了，感觉更踏实了

1月14日上午，扬子晚报记者驱车来到南京市六合区冶山街道国土所。彭春香、陈国春等村民听说当天能拿到不动产权证书，早早得就在国土所门前等候。经过现场核对，很快，村民们就拿到了不动产权证书。“太激动了，真得太激动了。”村民陈春国告诉记者，2019年，村里通知可以办理不动产权证书，他就第一时间收集好资料交给了村里。经过一年多等待，终于拿到了证书。拿到证书对村民究竟意味着什么？陈国春一句“有保障了”也许是最真实的反映。陈国春说，农村宅基地自建房和城市里商品房不一样，一直没有一份真正属于房子的不动产权证书。现在，这份不动产权证书办下来了，老百姓太开心了。

彭春香也是这次拿到不动产权证书的村民之一，在他家中，记者看见，这是一处约200平米的农村宅基地自建房，翻建过多次，最近一次翻建还是在十多年前。彭春香称，这本不动产权证书对家里人意义重大。在子女就学、户口迁移、居民用电和小微贷款方面都需要这本不动产权证书。

农村历史遗留问题众多，

产权不清晰，这些问题怎么破？

南京市六合区创新施行

“三级确认”和“人民调解”

记者了解到，截至2020年12月31日，南京市六合区已集中受理农房登记约11万宗，收件率达86%，完成“三级确认”约10万宗，初审上报省自然资源厅核定符合登记68928宗，登簿制证63975本，颁证率达93%，提前1年完成应发尽发目标任务。

这项工作六合走在了南京的前列，南京又走在了全省的前列。可是，农房不动产登记发证工作并不是简单的以证换证。农村宅基地建房历史遗留问题众多，产权不清晰的案例众多。想要让每一本不动产权证都经得起历史的检验，工作所面临的的艰巨程度可想而知。

2014年，南京市六合区即被确定为江苏省首批4个农房和宅基地统一登记试点地区之一。随着时间的推移，试点范围不断扩大。近年来，南京市六合区逐步摸索出“三级确认”“人民调解”等工作方法，成功破解了阻碍农房不动产登记的历史遗留问题，吸引全国多地组织相关人员前往“取经”。

南京市规划和自然资源局六合分局相关人士告诉记者，“三级确认”针对无审批手续或审批手续不全的宅基地和房屋，按常规程序需补办完善审批手续方可登记，而补办手续看上去合法合规，但实际却面临很多问题。按照六合区政府出台的处理意见，对于基本符合宅基地申请条件但无审批手续或审批手续不全的宅基地和房屋，以组、村（居）、镇（街）逐级认定的方法，确认登记申请人的身份、家庭的人口状况、房屋建设年代、登记的面积以及分户等内容。具体流程为：村（居）民申报—村民小组核实—村（居）委会初审—街道办事处组织建管所和国土所审核（建管所核定允许登记的房屋面积和幢号，国土所审核土地权属性质、地类是否非农用地、核定宅基地登记面积），经公示无异议后确认。

“人民调解”制度是替代传统司法公证、解决农户家庭内部不动产权利归属的简便易行方法，既具有法律效力，也符合农村现实需求。据统计，南京市六合区在试点地区已受理的登记发证案件中，有近10%的宗地存有两证名称不一致、继承、购买、交换等情形，统一登记需对宅基地和房产所有权人进行变更。一般情况下，需要通过权利人承诺、具结书或公证程序后，办理变更或转移登记手续，但是实际操作时问题较多。

针对两证名称不一致、继承、购买、交换等情况，为实现“房地一体”和主体一致，在家庭所有成员达成一致意见的前提下，由村民委员会召集家庭所有成员，街镇司法所通过逐个询问制作笔录，出具《人民调解协议书》，作为宅基地使用权和房屋所有权登记申请人的身份证明材料，明确统一登记权利主体。

南京市规划和自然资源局六合分局副局长田志霞告诉记者，南京市六合区作为全省先行试点区，创造的“三级确认”、“人民调解”等经验做法，得到了省人大、省司法厅和省自然资源厅的充分肯定，《江苏省不动产登记条例》予以总结吸收。下一步，六合分局将总结吸纳前期做法的经验，继续研究疑难案例的解决方法，并组织开展好发证工作。

经江苏省自然资源厅确认，南京基本符合登记发证的约36万宗，2020年已完成62.8 %

记者从南京市规划和自然资源局了解到，南京市需开展农村房地一体不动产权籍调查共54个镇街56万余宗。2020年底，全市已完成农村房地一体不动产登记22.73万宗，占比62.8 %，（其中六合92.8%、雨花台67.9%、高淳67.2%），圆满完成50%以上的年度目标任务。

南京市规划和自然资源局二级巡视员丁和庚表示，南京市在市级层面研究出台了《南京市农村房地一体不动产权籍调查和登记发证工作指导意见》及相应配套文件。在具体工作中明确权籍调查范围和确权登记范围，明确符合确权登记的和不符合确权登记权利人的几种情形，特别提出重点考虑在建房时是否符合申请宅基地建房条件的要求。提出一户只能登记一处宅基地及其房屋，一人只能在一处宅基地中确认为权利人或共有人（继承除外），严格控制分户确权登记，确需分户登记的必须符合当地分户申请宅基地建房的条件，具体分户条件依据各区审批管理政策确定。明确了宗地设立的规范，以及宅基地宗地面积确定和确权登记面积标准、房屋建筑总面积和确权登记面积的记载方式。明确“三级确认”和“人民调解”的范围和程序。明确对拟发证的农村房地一体不动产在登簿前必须按规定进行公示。

丁和庚表示，虽然前期做了大量工作，但是由于长期以来农村申请宅基地建房管理粗放，登记发证工作面临的历史遗留问题还有很多，如果一户多宅、村民户口外迁、权利人主体不统一、在规划非保留村庄建房等一系列历史遗留问题得不到切实解决，农村房地一体登记发证工作就难以推进实施到位。

江苏在全省明确7个省级示范点，梳理出不符合或暂不符合登记发证条件的类型

2010 年以来，中央及江苏省委一号文件多次对农村不动产权籍调查与登记发证工作做出部署。省自然资源厅相继下发《关于进一步做好农村不动产权籍调查工作的通知》《关于进一步做好农村不动产权籍调查和确权登记工作的通知》《关于严格核实农村不动产登记发证底数的通知》等指导文件和工作方案。在全省明确7个省级示范点、13个市级联系点，要求示范点比全省面上提前3个月完成。

目前，南京市六合区探索实践了“村民小组、村委会、乡镇人民政府逐级确认”的三级确认流程，取得了良好成效，江苏省将此实践成果纳入《江苏省不动产登记条例》，以法规形式固化下来，基本解决了老问题无法适用新规矩、农户基本信息难认定、补办手续操作性不强等问题。锡山等地编制登记发证操作手册，制定工作流程图，涵盖从权籍调查到领取证书各个环节，排出计划和具体任务，指导开展工作。铜山等地迅速开发了一套“房地一体农村不动产权籍调查网上签字系统”。权利人或四邻通过不动产微信公众号实名身份认证后查看相关权籍调查信息，确认签字，极大提升了登记效率。苏北五市贯彻落实《关于苏北农民集中居住不动产登记的指导意见》，精简申请材料，开通绿色通道，积极为苏北农房改善群众办理不动产权证书；连云港同步完成了全市所有党群服务中心登记发证工作。

作者：季宇轩

视频拍摄/剪辑：陈金刚

来源：议事苑