楼市马坐播丨“救市”第一枪，为何在东北？

来源：扬子晚报

2021-10-14 09:40

在央视春晚的舞台上，陈佩斯和朱时茂的经典之作《主角与配角》让人百看不厌，当中有这样的一句台词：“队长！别开枪！是我！”老朱的这一枪开没开，你可以自己去重温，今天楼市马坐播要聊的是，今年房地产市场的“救市”第一枪，已经在东北重镇——哈尔滨打响了！

就在国庆节后，哈尔滨的8个部门联合出台了一份实施意见，总共有16条，中心思想是促进哈尔滨楼市的健康平稳发展。不过，里面有两条是直接跟买房人息息相关的，一条是降低公积金贷款门槛，二手房的公积金贷款年限从20年提高到30年。另外一条是发放购房补贴，针对的主要是人才，比如博士生一次性发放10万，硕士生5万，本科生3万。

这份实施意见之所以备受关注，是因为这是2021年全国第一个提振房地产市场的综合性文件，也就是所谓的“救市”第一枪。楼市马坐播发现，由于金融信贷政策的收紧，今年五一过后的市场明显降温，包括土地市场和新房市场，国内不少城市也陆续给调控政策“打补丁”，有的限制房企低价甩卖，有的对房价发布预警，相比之下，哈尔滨的这份“救市”意见最为完整，涉及到楼市的方方面面，参与的机构除了住建局，还有财政局、税务局、金融机构、公积金中心等多个部门，系统性地参与到“救市”当中。

那么问题来了，为什么“第一枪”会在哈尔滨打响？

我认为原因无外乎有三个，首先是当地的楼市在5月份以来的这一波“寒流”当中，受到了极大影响。国家统计局最新公布的8月房价指数中，哈尔滨新房的价格环比下降0.3%，二手房价格环比降了0.2%，是为数不多的一二手房价格双降的省会城市之一。

与此同时，8月份哈尔滨的新房供销量也呈现下降趋势，供应面积、成交面积和成交金额，这三个指数都出现了下滑，成交金额更是同比下降了33%。其实，哈尔滨的开发商也一直在“自救”，“金九”期间，各种“秒杀房”纷至沓来，一元一个平方、特价房一口价，甚至连送家电送家具都成了基本操作，但是销量却依然不见好转。

原因之二就是今年的疫情，9月下旬，哈尔滨报告了3例确诊病例，随后，当地的影剧院等公共场所暂停营业，防疫成了人们生活的重中之重，突发的疫情更加使得哈尔滨的房地产市场“雪上加霜”，政府部门出台“救市”举措也就情有可原了。

第三点，也是我认为最为重要的一点，是哈尔滨近年来人口数量的变化。房地产业界有这样一句话——短期看金融，中期看土地，长期看人口。也就是说，人口是决定一个区域房地产发展最为重要、也是起决定性作用的因素。

在今年5月份公布的全国人口“七普”数据中，哈尔滨的常住人口数量是1000.99万人，虽然还是千万级的人口规模，不过相比“六普”时已经减少了62.6万人，是过去10年间，唯一一个人口净流出的省会城市。人口意味着什么？意味着劳动力，更是购买力，当人口出现净流出的情况，年轻人纷纷“飞向”南方，任凭开发商再拿出多么诱人的促销，恐怕也难以如愿。

过去几年，人们常常听到黑龙江的鹤岗、双鸭山等一些城市，房价几百块一个平方，一套房子不到万元，还有人专程跑去体验，其实反映出的都是当地经济规模过于单一，人口外流严重而导致的现象。这一现象不仅仅在黑龙江，东北三省的人口净流出都比较明显，黑龙江在过去10年流出人口646万，吉林流出337万，辽宁流出115万，排名全国前三，我身边的一些来自东北的朋友，经常吐槽大城市的种种弊病，可说到回家乡发展，却面露难色，这恐怕不是一份“救市”文件可以解决得了的。

在我看来，振兴东北经济应该是留住人口的最关键因素，包括推动产业结构进一步升级、增加就业工作机会、鼓励外来人口落户等等，当然，鼓励生育的配套政策也得跟上，住房、教育、医疗，这三座“大山”政府要给二孩和三孩家庭以更多的帮助，让他们免除后顾之忧，最大程度地降低生活成本。