7月13日国务院正式批复的《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入“大宗耐用商品消费”序列且置于首位，引发了广泛关注。这一定位调整对楼市意味着什么？它与“房住不炒”之间有着怎样的内在联系？对于普通人又将产生哪些实质影响呢？记者日前就此进行了采访，业内人士普遍认为此举预示着“房住不炒”已进入新阶段，同时这也是中国房地产市场走向成熟的标志之一。

扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波

定位变了，从“投资品”到“耐用消费品”

长期以来，住房在公众认知中更多被视作投资品，而此次国务院将其正式纳入“大宗耐用消费品”范畴，是一次重要的定位调整。南京大学城市与不动产研究中心主任、南京大学商学院教授、博士生导师高波指出，这一变化与“房住不炒”的政策逻辑一脉相承，是经过多年调控后市场共识的自然体现。

“‘房住不炒’提出已有十多年时间，经过这些年的调控与市场调整，房地产的投机属性已被大幅削弱”。高波认为，将住房明确为大宗耐用消费品，并非弱化其重要性，恰恰相反——有统计显示，住房在居民消费中的占比高达约30%，其地位举足轻重——因此这一界定更多是为了引导社会重新认识住房的本质：它首先是一个用来住的商品，其次才可能附带投资功能。

南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华在接受记者采访时也表示，过去房地产同时具备“消费属性”和“投资属性”，二者相互依存、难以完全割裂。然而，过去多年“只涨不跌”的市场预期，让投资属性被过度放大，消费属性反而被忽视。如今，随着市场持续调整，房价有涨有跌已成为常态，房地产正逐步回归其作为商品的正常价格逻辑。

吴翔华补充说，将房地产定义为“大宗耐用消费品”，正是基于其价值量大、使用周期长的基本特征。“这一调整并非否定房地产的投资功能，而是强调在当前阶段，其消费属性应当被置于更核心的位置。”

房地产“国补”或将成为常态

记者注意到，市场上有观点认为，住房被归入大宗耐用消费品后，就将与汽车、家电等商品等同，“房子和冰箱、汽车属于一类了”。对此，高波明确表示，不能简单类比。他指出，汽车并非必需品，买不起可以不开、不租；但住房是刚性需求，买不起也一定要租得起，住房既是“大宗耐用消费品”，更是“必需品”，其社会意义和民生属性远非一般商品可比。

在吴翔华看来，过去抑制投机、防止房价过快上涨是政策重点，如今，通过明确消费品属性，政策导向或将进一步转向支持合理住房消费和改善性需求，即“国补”将成为常态。“一方面是消费金融支持，贷款政策、利率优惠等向合理购房需求倾斜，另一方面，类似于家电、汽车领域的补贴和换新机制，未来在住房领域，卖旧买新、改善置换也将获得相应政策扶持。”

事实上，在南京、苏州、扬州，以及杭州、成都等城市，“房票”政策、购房贴息、人才购房补贴等已经成为房地产市场的“基本操作”，南京部分区域的楼盘在今年5月份的成交份额中，高达90%的比例为人才房消费，可见补贴政策对于房地产消化存量已经起到积极作用，受到开发商以及买房人的普遍欢迎。

从增量开发转向存量运营，中国房地产正走向成熟

吴翔华还指出，承认房地产是“大宗耐用消费品”，实际上也是在承认一个现实——中国房地产市场正在走向成熟，而成熟的标志，即由增量开发转向存量运营。

“国际上成熟的市场，如欧美发达国家，二手房交易占比普遍达到80%左右，新房仅为补充。中国目前正逐步向这一结构靠拢。”他认为这并非“退步”，而是市场发展的必然阶段。在存量时代，以美国加州为例，高端二手房和需要改造的老旧房产同样充满活力，通过买入、改造、转售等方式，依然可以获得可观的收益。而中国未来在住房更新、老旧小区改造、存量资产盘活等领域，同样蕴含巨大空间。

高波也认为，将住房纳入大宗耐用消费品更深层的政策意图在于“扩大内需、扩大消费需求”。他分析说，当前宏观经济政策的核心是扩大内需，而住房消费在居民消费中占比极高，自然成为重要抓手。在促进消费方面，其他领域的政策工具也将在住房领域得到应用，比如地方财政补贴，类似汽车、家电的贷款优惠、利率支持，以及“以旧换新”政策等。高波特别强调，这一系列政策的目的，不只是“卖房子”，更重要是“提高住房消费的质量”，推动住房消费从“有房住”向“住好房”升级。

刚需客回归居住本质，改善者按需升级

将房地产纳入“大宗耐用消费品”，对于普通买房人究竟意味着什么呢？首先，购房门槛将持续降低，置换、贷款、公积金使用更为宽松。上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，“因城施策”的灵活度有望继续提升，未来还将放松带押过户、房产与户籍限制等种种门槛，甚至包括历史遗留性问题，如公房交易、双产证住房交易等。

对于改善置换家庭来说，新定义预示着未来置换需遵循居住品质升级的原则，即“卖一套买一套”，不应借机增加房产持有数量，因为投机空间基本关闭，需降低房产在家庭资产中的配置比例，转向基金、国债、实业等多元渠道。

针对当前房地产市场是否已“见底”的不同声音，高波也给出了审慎而积极的判断。他认为，虽然还不能断言已经完全见底，但“见底的迹象已经比较明显”，与前几年相比，市场正逐步走向筑底回升的阶段。

而这一判断，也解释了为何此时将住房定义为大宗耐用消费品——十年前强调“房住不炒”，主要是为了防止房价大幅上涨、刺破泡沫；如今市场已处于相对低位，政策重心自然转向“稳定市场、促进合理回升”。

归根结底，定位的调整，本质上是适应市场周期变化的需要。

校对 王菲