扬子晚报网8月18日讯（记者 马祚波）随着第四代住宅逐渐成为改善型居住需求的热门选择，房企对于“四代宅”的产品比拼也日益激烈。知名楼市大咖丁祖昱8月18日在南京的一场主题演讲中表示，目前国内多地四代宅正逐渐从过去的“卷面积”转向“拼功能”，大户型不再是“四代宅”的专属标签。

普睿数智董事长、克而瑞联席董事长丁祖昱在8月18日举行的河西集团“好房子”“好服务”标准体系发布会上指出，尽管当前房地产市场的价格仍处于低位运行阶段，不过从国家统计局最新公布的7月70城房价指数上看，新房价格环比止跌的城市数量由去年以来的6个增至21个，二手房价格止跌的城市也增至10个，因此可以判断，2026年市场底部已经确认，楼市正呈现筑底回升、稳中向好的市场格局。在谈到“好房子”的标准体系时，丁祖昱表示，第四代住宅是眼下房地产市场最热门的“赛道”，在人们的印象中，所谓“四代宅”就是拥有大露台、且得房率必须要接近100%，而在他看来，这些指标在房地产开发中其实是不可持续的。“卷面积最终要被拼功能所取代，对买房人来说，‘好不好用’才是核心竞争力。”

丁祖昱举例说，今年以来，收纳空间的“可量化”正成为“好房子”的标配，比如今年北京一家楼盘的76平方米户型，收纳空间已经达到17800升，相当每平方米的收纳效率为234升，对于刚需家庭来说难能可贵。“目前小面积户型的收纳容量远超去年的大户型产品，单位面积的收纳效率大幅提升”，丁祖昱认为，人们对于居住空间的需求已从“装得下”，往“分得清”“拿得到”进化，这就要求开发商必须实现客餐厅、厨房、卫生间、卧室等空间收纳的无缝衔接，不仅要容量大、功能全，更要通过分门别类的精细化规划，提升收纳效率。

此外，定制化的精装服务也是“好房子”的标配，无论是改善型客户或是刚需客，对于住宅空间的个性化需求越来越强烈，深圳一家开发商便为业主提供了不同的户型、格局、功能等，共计32种交付选择，以贴合不同业主的需求。在南京，江心洲和河西等片区的不少高端项目也为业主提供定制化服务，同样的面积空间里，可以选择三房或者四房，在丁祖昱看来，这些都是“四代宅”内涵的延伸。

南京房协副会长兼秘书长张辉向记者表示，其实从“四代宅”的发展进程上看，已从早期的“粗放探索”转向“理性迭代”，更加注重隐私性和功能的实用性。对比2024年，2025年至2026年的四代宅设计不再盲目追求大露台，而是缩小面积、优化布局，以减少邻里隐私干扰。此外，四代宅也从过去的“卖空间”转向“卖生活方式”，通过架空层、立体景观、社群运营等配套，为业主提供高品质的生活空间。

校对  潘政