扬子晚报网10月31日讯（记者 马祚波）10月31日晚间，南京市住房保障和房产局等五部门出台关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（试行），内容包括加强商品住房预售管理、推动商品住房现房销售、实施项目公司制、实行主办银行制、优化土地供应和规划管理等9个方面、19条政策，南京还推出了现房带押销售模式等3项新举措。据悉，该意见自发布之日起施行。

一、总体情况

问：《实施意见》的主要内容是什么？

答：《实施意见》从9个方面、19条对商品住房销售制度作出系统安排，覆盖商品住房从拿地、建设到交付、交易的全流程。其中，预售管理、现房销售、项目公司制、主办银行制、融资支持等方面，按照国家要求逐条落实；结合本市实际，《实施意见》还提出实行现房带押销售、推行规划方案预审查、深化工程审批制度改革等特色做法，相关内容见第六部分。

问：《实施意见》什么时候开始施行？

答：《实施意见》自发布之日起施行。此前已发布文件与《实施意见》不一致的，以《实施意见》为准。文中明确需另行研究的事项、需另行制定具体实施办法的事项，由有关部门按程序办理。

二、预售管理

问：新老项目的政策如何划断？

答：

《实施意见》以2026年8月28日为时点，按土地出让和证照取得情况分流：

一是2026年8月28日（含）前已出让土地且取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；建设工程规划许可证发生变更的，以原发证日期认定。

二是2026年8月28日（含）前已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新预售项目要求管理；各区政府确保项目能够按时建设交付的，报市房地产融资协调机制研究确定后，在加强预售资金监管的前提下，2027年底前可按原预售条件申请预售。

三是2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，由有关部门另行研究。

问：新预售项目的预售条件有哪些变化？

答：2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，最小可按幢申请商品住房预售许可证，单体建筑应完成主体结构封顶，房地产开发企业应提交主体结构封顶工程形象进度验收材料。

问：预售资金如何监管？

答：区分两类情形。

一是2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告、实行预售的商品住房项目，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管机构在主办银行开立的商品住房销售资金监管账户，由资金监管机构与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议，项目完成竣工验收、具备交付条件后解除资金监管。

二是2026年8月28日（含）前已出让土地但未取得建设工程规划许可证、经市房地产融资协调机制研究确定后于2027年底前按原预售条件申请预售的项目，在预售的同时按以下要求加强预售资金监管：合理确定监管额度，监管额度要能覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目完成竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件；购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部预售资金存入商品住房销售资金监管机构在主办银行开立的商品住房销售资金监管账户。房地产开发企业可按工程进度申请使用额度内资金，并可申请提取使用超出监管额度部分的资金，资金监管机构做好资金审核，主办银行按指令拨付。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业应按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。

问：采用智能建造技术的项目有无衔接安排？

答：有。2026年8月28日（含）前已发布国有建设用地使用权出让公告或已启动出让程序，且在2026年底前完成土地出让的商品住房项目，明确采用智能建造技术并达到相关指标要求的，经市房地产融资协调机制研究确定后，预售条件可按原有政策规定执行，预售资金监管按照新预售项目要求执行。

三、现房销售

问：现房销售如何推进？

答：2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；其他商品住房项目鼓励实行现房销售，房地产开发企业可自主选择实行预售或现房销售。选择现房销售的，须按现房销售方案进行销售，现房销售项目应完成竣工验收并具备交付条件后方可申请现售备案，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。

问：什么是现房带押销售？

答：这是《实施意见》提出的特色做法之一。符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业无需先行解除土地抵押或在建工程抵押，经房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售；现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户，资金监管机构将监管的现房销售资金优先偿还原抵押银行贷款，再解除土地抵押或在建工程抵押。这一安排，是在保障购房人权益和银行债权安全的前提下，缓解开发企业资金周转压力。

问：现售定金如何收取和管理？

答：房地产开发企业选择商品住房现房销售的，项目取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订商品住房现售定金合同，依法收取少量定金，定金金额一般不超过商品住房销售总价的5％。定金合同应约定定金金额、商品住房销售价格、交付时间及不能按期履约的责任等。

定金应当存放在资金监管机构在项目主办银行开立的商品住房销售资金监管账户，资金监管机构与房地产开发企业签订商品房现售定金监管协议，明确定金收存、监管、违约责任等内容，房屋具备交付条件后解除定金监管。开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，开发企业应按照合同约定退还购房定金并承担违约责任。市房产局将制定商品住房买卖合同和现房定金合同示范文本。

四、项目公司制与主办银行制

问：实施项目公司制有哪些要求？

答：企业总部或其他投资人投资开发房地产项目的，应取得房地产开发企业资质。企业总部或其他投资人履行投资人责任，项目开发公司依法行使独立法人权利，承担项目开发建设、质量安全、交付履约等责任。项目交付前，严禁企业总部或其他投资人抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。建立常态化退出机制，对于已完成全部交付的项目开发公司，申请注销公司的，应当先行确定承担项目质量保修责任的法人单位，或投保工程质量保险。

问：主办银行制如何运行？

答：2026年8月28日起新签订借款合同的商品住房项目实行主办银行制。房地产项目开发公司和主办银行按照市场化法治化原则双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款，满足项目合理融资需求。房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均应纳入开发企业在主办银行开立的资金账户管理。主办银行与项目公司利益共享、风险共担。

五、融资支持

问：个人住房贷款在什么环节发放？

答：2026年8月28日（含）前取得预售许可证的项目，个人住房贷款发放按原政策执行；2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

问：对开发贷款有哪些支持？

答：《实施意见》明确加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。主办银行可结合房地产项目建设周期依法合规确定贷款期限，首次还本日期原则上应在商品住房项目竣工备案后。贷款银行应根据项目建设进度合理确定贷款投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金专款专用于项目建设，受托支付至项目施工单位、材料供应商等，实现开发贷款发放、管理与项目建设周期相匹配。

六、南京市特色做法

问：《实施意见》提出了哪些特色做法？

答：除落实国家要求外，《实施意见》结合南京市实际提出3条特色做法。

一是实行现房带押销售模式。房地产开发企业在销售房屋前无需先行解除土地抵押或在建工程抵押，资金监管机构将监管的现房销售资金优先偿还原抵押银行贷款，再解除土地抵押或在建工程抵押。

二是推行规划方案预审查机制。土地出让预公告及正式挂牌公告期间，报名企业可提前开展方案设计，相关部门协同开展规划设计方案预审查；成交后对已通过预审查且不再修改的项目，凭成交确认书可直接申领规划设计方案审定意见、建设工程规划许可证。

三是深化工程审批制度改革。综合运用容缺受理、告知承诺、并联预审等便利举措，压缩审批周期。

七、土地供应、工程建设与配套服务

问：在住宅用地供应和规划条件设定方面有哪些安排？

答：《实施意见》明确，依据住房发展规划及年度计划，结合市、区发展实际，顺应市场动态变化，科学编制年度经营性用地出让计划，合理确定住宅用地供应规模。同时完善方案审查规则，结合市场需求“一地一策”科学设定规划条件，促进“好房子”差异化产品供给。

问：土地出让价款能否分期缴纳？

答：可以。商品住宅用地土地出让价款可按规定分期缴纳：首付款应于出让合同签订之日起30个自然日内缴付，缴纳比例不得低于成交总价款的50％；两年内缴纳全部价款，分期缴纳期间不计利息。

问：土地抵押登记、不动产登记有哪些便利措施？

答：《实施意见》明确，推行国有建设用地使用权抵押预告登记，对已签订出让合同并缴清首期出让价款、申请商品住房开发贷款的企业，可凭预告登记证明，以已交出让价款为限，联合主办银行办理宗地不动产抵押预告登记；推行按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记，按套设定国有建设用地使用权益；常态化开展“交房即交证”，优化商品房网签备案、抵押贷款及不动产登记流程，推广“带押过户”，强化全市通办和帮办导办服务。

问：项目能否分期开发、分期销售？

答：可以。开发企业申请建设工程规划设计方案审查时，应明确分期范围、建设规模和配套设施，配套市政基础和公共服务设施应优先建设，确保分期交付后即可投入使用。项目取得规划许可后，已缴纳部分土地价款的，可分期分幢办理商品住房销售，具体实施办法另行制定。

问：工程审批和竣工验收环节有哪些提速举措？

答：《实施意见》提出，统筹推进“好房子”建设，优化住宅空间布局与功能设计，持续提升居住品质，推广智能建造、绿色建筑，推动住宅建设转型升级；协同深化工程审批制度改革，综合运用容缺受理、告知承诺、并联预审等便利举措，主动靠前对接服务，指导房地产项目施工图设计审查等关键环节，压缩审批周期，实现审批服务提质增效。验收环节同步优化：支持具备条件的建筑按单幢或多幢分批进行规划核实、消防验收及竣工验收备案；支持具备条件的全装修商品住房项目分阶段竣工备案，落实“所见即所得”交付导向，具体实施办法另行制定。

问：税收政策如何落实？

答：《实施意见》明确加强政策宣传，依法依规落实支持房地产发展的各项税收政策。国家税务总局南京市税务局负责具体落实，并做好政策宣传。

问：各部门如何分工？

答：市房产局牵头完善商品住房销售制度，加强商品住房预售管理，推动现房销售，制定商品住房买卖合同和现房定金合同示范文本，并委托南京市房地产市场交易中心作为玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区资金监管机构，承担预售资金、定金监管等具体工作；江北新区建交局，江宁区、六合区、溧水区、高淳区房产主管部门负责辖区内预售资金、定金监管等商品住房销售管理，可委托所属单位作为资金监管机构承担具体工作。

市建委负责完善开发建设管理，建立健全商品住房项目工程质量保证体系和房地产开发项目手册制度，优化工程建设审批流程，制定分段验收实施办法。

市规划资源局负责优化房地产用地供应管理，统筹规划合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，研究规划预审查、分户土地使用权设立、带押过户等配套政策。

国家金融监督管理总局江苏监管局负责指导商业银行落实主办银行制，为房地产项目开发公司提供融资支持，并监督主办银行开发贷款发放、使用管理。

国家税务总局南京市税务局负责落实房地产相关税收支持政策。

需要说明的是，本解读各项内容以《实施意见》正式文本为准。操作中涉及的具体问题，由上述部门按职责分工答复。