因业主不缴纳车位停放费，物业公司一言不合竟然通过“取消自动识别通行”“驶离按临停标准缴费”等手段限制业主车辆出入小区。物业公司如此方式“催缴费”，合法吗？近日，太仓法院就审结了这样一起案件。

业主未缴纳车位停放费，车辆被设置为“临停车辆”

刘某是太仓市某小区的业主，拥有该小区一个产权车位的所有权。某物业公司为该小区前期物业服务企业，其与开发商签订的《前期物业服务合同》中明确约定，物业费与车位停放费分项收取。刘某在购房时与开发商签署的《商品房买卖合同》中，也写明了车位停放费的具体收费标准。

然而自2025年1月起，刘某因对车位停放费的收取存在异议，暂停缴纳该项费用。物业公司多次催缴未果后，便在小区车辆识别系统中将刘某的车辆设置为“临停车辆”。此后，刘某每次进出小区及地下车库时，车辆无法自动识别抬杆，需由人工抬杆放行，驶离时还需按临时停车标准缴费才能通行。

进出小区的道闸

“以前进出小区都是自动抬杆，现在每次都要等人来开，出小区还要额外缴费，非常不方便。”刘某认为，他缴纳的物业费中已包含车位停放费，物业公司此举不仅给日常生活带来极大困扰，也侵犯了他的合法权益。于是，刘某向太仓法院提起诉讼，要求物业公司停止侵权并赔礼道歉。

物业公司称多次催缴，此举实属无奈之举

对于这一情况，涉事物业公司相关负责人回应称：“我们也是无奈之举，业主长期不缴车位停放费，公司运营也需要成本，只能通过这种方式催缴。”该负责人同时表示，此前已多次与刘某沟通，但始终未能达成一致。

法院判决物业不得以未缴纳相关费用为由，变相限制业主车辆出入

法院经审理后认为，业主作为小区公共道路的共有权人及产权车位的所有权人，依法享有自由出入小区、正常使用车位的权利。物业公司设置车辆识别系统，本意是为便利业主出入、维护小区秩序，而非将其作为催收相关费用的手段。刘某未依约缴纳车位停放费，虽构成违约，但物业公司应通过协商、催告或提起诉讼等合法途径主张权利，不得采取技术手段限制业主车辆出入小区。物业公司将刘某车辆设置为“临停车辆”，致使其车辆进出受阻、驶离时需额外缴费，已超出物业服务的合理边界，构成滥用管理权限，对业主的合法权利造成了侵害。故法院最终判决物业公司立即停止对刘某车辆通行的限制，恢复其车辆自动识别通行功能。

负责该案审理的法官表示，物业服务企业在履行管理职责时，不得以业主未缴纳相关费用为由，变相限制业主车辆出入小区的合法权利。业主对小区公共道路享有共有权，对产权车位享有专有使用权，自由出入小区、正常使用车位系其合法权利的重要内容。物业服务企业在追索业主欠费时，行权方式必须合法合理，不得滥用管理服务职能或技术手段变相限制、妨害业主的基本权利。同时，业主也应积极配合物业服务企业的相关管理要求，共同营造和谐有序的居住环境。

扬子晚报/紫牛新闻记者 张毕荣

校对 陶善工