近日，在上海一家房产中介就职的徐先生向扬子晚报/紫牛新闻96096投诉，称自己带客户上海华宸鑫通教育科技有限公司到位于上海市徐汇区龙启路158号灿星大厦看办公楼，然而，在介绍客户跟该大厦招商部汤经理认识并互加微信后，再也没有消息。在此期间，徐先生多次询问汤经理有关客户的情况 ，汤经理称没有跟客户联系。当年12月份，徐先生发现上海华宸鑫通教育科技有限公司已租赁下灿星大厦12楼。徐先生跟汤经理交涉时，对方出具了客户的授权委托及租赁意向书，显示为通过另一家中介公司成交此项业务。然而，当徐先生要求汤经理出具中介费转账记录及跟另一家中介的沟通记录时，被对方拒绝，徐先生的40余万中介费打了水漂。那么，事实究竟如何呢？扬子晚报/紫牛新闻记者对此展开了调查采访。

带客户看房双方当面加微信，成交的中介竟然不是他

“2023年3月21日下午1点20分，我带着客户上海华宸鑫通教育科技有限公司（其网站上的公司名称为华通国际教育）来到位于徐汇区龙启路的灿星大厦看房。该公司看房是其行政总监王小姐和负责人王总，而灿星大厦招商部是汤经理接待。下楼后，王小姐和汤经理当着徐先生的面互加了微信。”徐先生告诉记者，这原本是他们行当里的禁忌，但出于促成双方成交，自己并没有阻拦。然而，在接下来的半年里，徐先生多次通过微信联系双方，王小姐未予理会，而汤经理则称跟客户早就没有联系了。

图为徐先生跟带看的承租方王小姐的聊天记录

就在徐先生以为这笔业务就此黄了的时候，一个意外的机会，他发现自己带看的客户竟然就租在灿星大厦12楼，总共租赁面积超过1500平方米。随后，徐先生联系该大厦招商部的汤经理，希望对方给个说法。汤经理告诉他，是客户找了另外一家中介跟其成交的，佣金已支付给对方。同时，汤经理还提供了上海华宸鑫通教育科技有限公司出具的另一家中介公司的《授权委托及租赁意向书》。对此存疑的徐先生要求汤经理出具跟另外一家中介的洽谈沟通记录及佣金转账记录，但未果。

“因为租办公楼跟租住宅不一样，不是说双方见面了马上就能谈下来。比如这一单，据说他们谈得时间比较长，前后谈了一个月才谈下来。此外，办公楼跟住宅不一样，前者是业主方即房东支付中介费，而后者是双方都需付佣金。”徐先生说。

“租用办公楼都是公对公，中介费都要打到中介公司账户里。退一步说，他们确实是跟这家中介公司达成交易，那他如果能提供沟通记录及转账记录，说明就是事实，否则就是假的。”徐先生告诉记者，这笔业务可以为公司创造40多万元的中介费收入，就此白白损失，他于心不甘，可又无可奈何。

徐先生对记者说，他现在特别艰难，半月板受伤了，没法长时间走路，而他所在的行业，又都是要走很多路的带客户看房子，自己大半年来都没有收入。

灿星大厦招商部回复系客户自带中介，华宸鑫通称有多家中介带看

扬子晚报/紫牛新闻记者查询发现，上海灿星大厦的开发商是梦响启岸文化发展（上海）有限公司，其中部分房产为自持物业，并对外出租。通过企查查搜索发现，该公司法人姓田，其担任多家公司的法人。

“客户说是另外一家中介带看并跟其成交的。从常理上来说，客户在我的介绍下加了招商对接人的微信，没有必要再找另外一家中介了，但灿星大厦招商部的汤经理却不愿出具跟另外一家中介的洽谈沟通记录和佣金转账记录，原因不明。”徐先生对记者说，他怀疑自己被“跳单”了。

为此，记者联系了灿星大厦招商部跟徐先生对接的汤经理。汤经理告诉记者，徐先生确实带了上海华宸鑫通教育科技有限公司的人来看房的，后来对方也确实承租了该大厦一层。“我们这里每天要接待二三十家公司带客户来看房，具体是哪家中介带来的什么客户，我们事先也不清楚，最终成交的都是有盖章的成交委托书和中介协议。对方也不会说是哪家中介公司带看的，我们主要是看书面的东西。”汤经理说，当时确实加了王小姐的微信，但并不能说明什么。

图为徐先生跟房东汤经理的聊天记录

图为徐先生跟房东汤经理的聊天记录

图为徐先生跟房东汤经理的聊天记录

据汤经理介绍，后来好像不是由带王小姐的中介来成交的，而是由该公司的老板所选定的中介公司。汤经理称，一家公司有两三个部门或两三名员工同步跟多个中介公司接触，这很正常。“总部领导也过问了，也有相关的证据说明是有其他中介介绍的，这没有什么好说的。”汤经理回复记者称。至于他与王小姐的微信沟通内容，汤经理拒绝提供，并称属于隐私，他并无义务出示给记者。

图为徐先生跟房东汤经理的聊天记录

图为徐先生跟房东汤经理的聊天记录

随后，记者又联系了上海华宸鑫通教育科技有限公司跟中介徐先生对接的王小姐。她称，当时有很多人去看过灿星大厦，也不是她一个能做主的。“我们最终选择在哪里，是由公司高层决定的，我也决定不了。”王小姐回复称，当时并不是只有她们一家公司去看房，她也无法对此作出回复。记者又致电该公司，一名自称前台的工作人员称，预约不接受采访。如需采访，可以向该公司网上公布的邮箱发邮件。截至发稿，记者发送的采访邮件未获回应。

图为徐先生跟房东汤经理的聊天记录

可能损失佣金超40万元，中介委屈地称：“跳单”认定规则有一定的漏洞

“根据我们的约定来看，如果这单成交了，我们公司应收取的佣金超过40万元。花了大半年跟单，最后却是竹篮打水一场空，心里非常不舒服。”徐先生委屈地告诉扬子晚报/紫牛新闻记者，灿星大厦招商部出具了一份另一家中介的委托书，从法律层面来说，他们已经把漏洞堵住了，即便自己向法院起诉，可能无法认定这属于“跳单”，虽然有规定可以获得辛苦费，但他至今未得到一个说法。

据徐先生介绍，从目前“跳单”的认定规则来看，业主方凭委托书来给中介结算中介费，而只要承租方提供了某家中介的委托书，即便不是当初带看的中介，也不认为是“跳单”，这其中其实有很大的操作空间。

图为承租方出具的另一中介委托书

比如，客户通过A中介来看的房，却跟B中介成交，法律上认为这不是跳单。所以有些业主方就利用这个漏洞，找一个根本没有参与这个单子的B中介给客户出委托书，达到少付或者不付中介费，这样的事在中介圈中并不少见。

“再比如，我要租赁办公楼，由A中介带看后，我找熟悉的B中介签合同成交，房东付给B中介佣金，我甚至还可以拿到一定的好处费。”徐先生说，他个人建议，为防止目前“跳单”的认定规则被别有用心的人利用，法律还应该强制要求，在界定“跳单”行为时，关联方应提供双方相关的沟通记录和转账记录，来证明这个中介确实参与了这笔交易，这笔佣金也确实付出去了，这一漏洞或许能堵上。

律师说法：该案例中难确认属“跳单”，如交易达成应付相应报酬

上海中联（南京）律师事务所王捷律师告诉扬子晚报/紫牛新闻记者，“跳单”是中介通行的说法。在该案例中，这家公司由徐先生带看房，最后又跟另一家中介公司成交，且有盖章的授权委托及租赁意向书。这个不算“跳单”，应叫客户的选择权。

“只有客户绕开中介，直接跟开发商或者房东签合同，达成交易，这才叫‘跳单’。”王律师告诉记者，前期随着房地产行业的高速发展，有关房屋交易中介的居间服务合同纠纷也是增多。而《民法典》用“中介合同”的概念代替了《合同法》中的“居间合同”的概念，并通过第九百六十五条的规定，第一次对“跳单”行为进行明确的法律规制，禁止了违背契约精神的“跳单”行为，从而保障中介人获取报酬的权利。

王律师称，《民法典》第九百六十五条中规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”在该案例中，徐先生无法认定对方公司属“跳单”，因此他只能获得相应的报酬。但索取该报酬也有一定的条件，需在特定条件成就下才能获得报酬请求权。至于具体数额，则需要双方协商。如协商不成，可通过司法途径解决。

扬子晚报/紫牛新闻记者 梅建明

校对 盛媛媛