不久前，江苏常州武进区牛塘镇，挖掘机铁臂挥舞，安美特玩具厂的围墙倒了。“地块转让与周边打通，这里要建新的产业园区了。”对企业主杨建林而言，这是一次辞旧迎新。

　　作为“苏南模式”发源地之一，武进工业经济发达，土地开发强度较高。2025年，该区12.45万亩工业用地贡献了4300多亿元规上工业总产值；与此同时，不少建于上世纪八九十年代的单层厂房矮小、散乱、低效。

　　2023年9月，常州入选全国低效用地再开发试点城市，武进以此为契机全面启动存量工业用地焕新工作改革。当地的主要做法有“三招”，即零散地块连片改，低效企业腾换引，鼓励有条件的企业自主更新。去年，该区22个焕新项目合计盘活低效用地1000余亩，超70万平方米厂房“脱胎换骨”，亩均税收从2万元跃升至20万元。

　　红框内为安美特玩具厂与武进经发集团闲置空地，两块地整合后连片更新。受访者供图 

　　化零为整，连片更新 

　　安美特玩具厂投产于2002年，鼎盛时产品远销欧美，年产值三四千万元，后滑落到三四百万元，大部分车间闲置，出租后形成“厂中厂、企中企”。

　　紧挨着这家工厂的，是武进经发集团闲置多年的16亩空地。两块地加起来41亩，中间隔着一道墙。

　　“两个地块合并开发，统一规划、建设、招商。”去年下半年，牛塘镇招商人员找上门。杨建林一开始没点头，“民企地块、国资地块与未来园区运营方，三方收益如何测算、平衡？”

　　商谈多轮，合作方案逐渐明确。最终，采取“政府引导+国企参与+民营资本+专业运营”四位一体的开发模式。玩具厂地块转让给武进经发集团，变现后集中力量开启新项目；武进经发集团拿到土地后，与联东集团签署长期运营合作协议，由后者统一运营。

　　今年3月下旬，作为武进首个工业用地连片更新项目，联东U谷·AI智造产业园达成签约。联东集团计划总投资约2亿元，预计引进20—25家成长型科技企业，力争亩均税收超50万元。

　　“目前已有4家企业意向入驻，其中一家高端医疗器械零部件企业在常州找了半年地，来考察后一眼相中，目前在深入洽谈。” 联东集团常州片区招商负责人夏夏介绍，“我们按企业需求完成了厂房图纸，全部按洁净车间标准设计。”

　　“零散地块连成片，让大项目有地可落，产业集群有空间承载，这是连片更新的价值所在。”在牛塘镇副镇长黄华看来，零敲碎打的“点状更新”难以支撑产业集群化、高端化发展需求，集中连片更新势在必行。

　　存量用地提质增效，核心难题不在于“拆”，而在于“怎么拆”“谁来建”。武进分类施策，连片更新则是解决产权碎片化的路径之一。在这里，越来越多的“围墙”正在被拆除。2026年，武进首批24个储备重点项目中，连片改造类项目占了9个。

　　沃微无氟防水透气纳米纤维膜材料研发及应用项目新厂房正在建设。人民网 任晓燃摄 

　　腾笼引凤，地块翻身 

　　虹光路上一幢新厂房即将封顶，这个地块上原来是一家传统纺织企业，停产退出前亩均税收仅1.5万元。

　　去年初，谢秀岳跟着招商人员来看这块地。他2004年从山东来到武进做传统外贸生意，近年转型做阻燃防护服出口业务，还在北美地区打出了自己的品牌，“2024年销售额2500万美元，2025年做到了3500万美元。原来的厂房5300平方米，后来又加租了4000平方米，但还是不够用。”

　　“位置不错，面积也合适。”谢秀岳看完当场拍板。据了解，这块地通过国有平台收回后纳入存量工业用地项目库，由区自然资源部门组织挂牌出让。2025年8月签约，11月动工，谢秀岳的沃微无氟防水透气纳米纤维膜材料研发及应用项目前期工作只用了3个月。旧厂房推倒后，4.7万平方米新厂房拔地而起，四层生产车间加九层研发综合楼，容积率从0.57提升到2.29。

　　“这里将来是智能立体仓库，库区不进人，靠AGV小车搬运。”谢秀岳介绍，项目达产后，预计年纳税约1800万元，亩均税收可望提升到50万元。

　　乔迁在即，谢秀岳筹划着进一步加大研发投入，产品向新的领域延伸。“我们正在布局外骨骼赛道，与户外冲锋衣形成产品矩阵。”

　　武进工业经济高质量发展平台上，这个被打上“低效”标签的地块即将迎来翻身仗。与此同时，该平台整合了武进近2万家工业企业和12.45万亩工业用地的基本档案，注册信息、地块权属、税收数据、能耗指标等一目了然。

　　为推动低效地块腾笼换鸟，当地从腾退奖补到增量奖励，从项目补助到金融赋能出台了一揽子配套政策。如帮助因土地焕新项目产生融资需求的企业对接金融机构，提供15年以上、最高不超过5年期LPR的专项资金支持；在规划审批上为新项目开通“绿色通道”，容积率不设上限，鼓励向上发展、向高效益转型。

　　鑫和泰地块上正在进行自主更新，上图为老厂房。受访者供图 

　　自主更新，政府助力 

　　走进鑫和泰产业园项目工地，新厂房正在加紧建设。这座占地80亩的园区，前身是江苏鑫和泰机械集团的铸造基地，曾年产铸铁件10万吨，是常州地区产能最大的铸造企业。2016年，该公司异地重建实施智能化改造，原有土地闲置下来。

　　“我们自筹资金约1.2亿元，将旧厂房拆除，重新进行规划、设计和建造。”鑫和泰产业园总经理石晓鑫介绍说，新园区总建筑面积约5.6万平方米，容积率从改造前不足0.8增加了一倍，一期计划在明年初投用，目前已同步展开招商。他指了指建筑效果图，“我们把楼梯、电梯、卫生间这些辅助设施都‘装’进了两幢车间中间的通道里，这样空间利用更集约。”

　　企业主动更新，政府的助力也不可或缺。“如果没有政府帮着梳理产权、协调消防验收，压缩了审批时限，我们自己怕是一年半载都下不来。”石晓鑫说。

　　据了解，2025年，武进共实施12个业主自主更新类项目，焕新面积达350亩。

　　存量用地提质增效是破解工业发展空间瓶颈、推动产业转型升级的重要路径。当地在顶层设计上编制完成《武进区低效用地再开发专项规划》，通过产权回购、入股联营、空间置换等多种方式，让沉睡的土地资源重新流通起来。

　　“每一块被唤醒的土地，不仅是物理空间的更新，更是产业基因的重组。”武进区工信局副局长蒋霄宇介绍，截至目前，该区工业地块焕新项目平均容积率从改造前的不足0.8提升到了2.0以上。今年起，当地计划每年完成存量工业用地焕新超1200亩，为全区产业能级提升筑牢空间支撑。

　　一场产业空间的新陈代谢，正在这个苏南工业重镇加速推进。