最近，阿里拍卖平台上线了一套特殊的法拍房——这是一套位于杭州西湖区的金都城市芯宇的一套房源，将于12月28日开拍，然而让人惊奇的是，拍卖的仅是这套房子0.5%的份额，起拍价为3.5万元，评估价5万元。

法拍房还能这么操作？这套房子究竟是什么来头？

房子为父母与儿子共同购买

拍卖的是父亲名下的0.5%份额

这套即将于12月下旬拍卖的城市芯宇公寓3幢2单元1202室，建筑面积197.37 m²，0.5%的份额，对应的建筑面积大概是1m²左右。目前屋内没有租赁。根据透明售房网数据，近半年来，城市芯宇的二手房成交单价最低在5万元/m²，最高约6.3万元/m²。

根据拍卖公告，这套房子的共有产权人有三个，其中被执行人郑某某拥有0.5%份额；案外人郑某拥有99%份额，另一案外人陈某某拥有0.5%份额。

房子之所以流入法拍市场，且仅拍卖0.5%份额，根据拍卖公告的描述，是“该房产99%的权利人系案外人郑某与被执行人郑某某（房产0.5%份额）、案外人陈某某（房产0.5%份额）为郑某某向温州银行股份有限公司平阳水头小微企业专营支行的借款签订最高额为1000万元的抵押合同，目前已借款的本金为200万元。”

这句话读起来比较费解。就此钱报记者咨询了负责该房产法拍事宜的第三方服务机构“浙江畅拍”。浙江畅拍的工作人员解释说，这套房子的三个共有产权人是一家人，公告中的被执行人郑某某是父亲，案外人郑某是儿子，另一案外人陈某某是母亲。

因为被执行人郑某某向温州银行股份有限公司平阳水头小微企业专营支行借款，当时是将房子作为抵押的。一家人共同为郑某某的借款签订了最高额为1000万元的房产抵押合同。现在父亲这边欠款还不上，因此其名下拥有的这部分房产份额拿出来拍卖。

因为这种拍卖情况极为罕见，那么其中存在哪些风险呢？

首先，因为仅拍卖房屋0.5%份额，因此房屋无需腾空，无需交付买受人，买受人与其他共有人之间如何处理共有权利及义务，由买受人与共有人另行协商或诉讼解决。

其次，因该房产设定抵押登记，拍卖的0.5%房屋份额暂无法过户，需待上述房屋贷款还清、抵押登记注销后才能办理转移登记，不能办理转移登记的风险由买受人承担。

此外，因为城市芯宇地处杭州文教区一带，其学区对应的是行知小学和十三中，在杭州属于优质学区，因此也有人提出，杭州人拍下这房子0.5%的份额，是否意味着可以入读好学区？

对此，钱报记者也咨询了一位教育界人士。对方表示，杭州目前热门的优质学区通常只有一表生才能入读，根据目前的相关政策，想要成为好学区的一表生，需要父母和子女的户口都在该学区房产内。而如果仅持有0.5%的房产份额，意味着需要跟另外的房产共有产权人协商落户、就学及其它权益，不确定性极大。

浙江畅拍的工作人员表示，局外人拍下这套房子0.5%的份额，主要能享受的是未来房子涨价增值的部分，其它意义不大。

今年10月南京有过先例

最终被优先购买权人拍下

尽管拍卖房产部分份额的情况极为少见，不过今年10月，南京市秦淮区一套房产就曾经拍卖50%的份额，也就是拍卖半套房子。

据悉，该房产的房屋所有权人有两名，之所以被拍卖份额，是因为其中一名房屋所有权人褚某芳深陷一起追偿权纠纷案件，之后房屋被法院依法查封，随即进行司法拍卖。

据公告，该房屋的建筑总面积为 107.22平方米，50%份额的起拍价 99 万，市场评估价为 141 万。而根据二手房市场行情，该房产50%份额的实际市值大概在270万左右。

因此，虽然该房产内目前仍有人居住，拍卖成交后也无法交付房产，但因起拍价低，最终吸引了3名竞拍人报名参与拍卖，经过105轮叫价，这套房产50%的产权最终以162万元成交。

而拍下这套房产的，正是这场拍卖中的优先购买权人、该房产的另一名房屋所有权人褚某某。

所谓“优先购买权人”，是指拥有房屋优先购买权的有承租人、房屋产权共有人和个人以标准价购买的公房原产权单位。在房屋总价款、支付方式、支付时间等相同的情况下，优先购买权人享有优先购买的权利。

金都城市芯宇的这套法拍房标的中，也有优先购买权人，即这套房子的另外两名共有权人郑某和陈某某。

浙江畅拍的工作人员表示，从目前的反馈情况来看，被执行人的儿子郑某应该有较大可能会拍下这0.5%的房产份额。这样的话该房产的产权相对比较完整，也是综合来看比较好的解决方案。

曾在法院系统工作多年的来拍法服首席知识官刘毅说，通常法院在处置被执行人的相关房产时，都会做好前期工作，事先征询房子共有产权人的意见，从而以整体拍卖的形式来处置，拍卖所得款按份额留给共有产权人，这样的话可以减少后续纠纷。

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

“当然也有极小部分房产最后是拍卖部分份额的，这种情况通常不建议局外人参与竞拍，因为房产份额是个有点虚拟的概念，比如0.5%的份额，对应的使用面积究竟是厨房还是卫生间、阳台、卧室？”刘毅说，即使未来房产增值，但如果想卖掉的话，也要征得其它共有产权人的同意，不仅麻烦还容易产生纠纷。”

此外，有网友担心，会不会有老赖利用拍卖房产部分份额的方式，一方面不偿还债务，另一方面继续住在房子？对此刘毅表示，法律上对于老赖还有多种制约方式，比如列入失信人名单、限制高消费及长途公共交通出行，以及司法拘留等等措施。

律师观点：一般情况下房产不能按份拍卖

这场拍卖的疑点在于为最高额可达1000万的借款提供担保的房产，最后等到实现债权的时候，仅能拿出0.5%的份额来拍卖。浙江信远律师事务所律师徐逸峰说，首先房产的基本属性为居住和使用，无论按份共有还是共同共有，为了保证其使用价值的实现，房产不能按份拍卖，只能整体拍卖。按份共有的房产不具有流通性，该份额不能单独拍卖。

浙江信远律师事务所律师徐逸峰说，首先房产的基本属性为居住和使用，无论按份共有还是共同共有，为了保证其使用价值的实现，房产不能按份拍卖，只能整体拍卖。按份共有的房产不具有流通性，该份额不能单独拍卖。

第二，依照报道中提供的信息，借钱的郑某，当时是全家人拿这套房产做了抵押，我现在不清楚当初向银行借款时是否为全屋抵押，从报道的描述来看，似乎是100%房产抵押，并且能够从银行同意最高额1000万借款中得到印证，并且在现实中，郑某也已经借到了200万。试想当年如果郑某是拿自己的0.5的份额来担保，怎么可能拿到那么多借款。如果按照我的推断，当年是拿全屋抵押，现在实现债权就应该全屋拍卖，并不存在仅仅拍卖借款人的份额一说。

第三，试问，这样的份额拍卖是否符合法拍公开公平公正，将债权人利益最大化的原则。因为拍得0.5的份额对任何郑家人以外的买受人来说，无法达成其对房产的使用和占有，除了价值意义没有其它意义，那么拍卖的结果最大可能就是如南京房产一样，共有权人实现了优先拍卖权。在没有竞拍机制下，共有权人几乎可以肯定是以起拍价拍得，那么众所周知，起拍价大约为评估价的75折，这种没有竞争，没有溢价的拍卖，让共有权人，也就是郑家自己以最低价获得，是否公平，从另一个角度来说，这样一种拍卖是不是侵犯了债权人即银行的合法权益。

来源：钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞 肖菁