上海新一轮楼市调控“沪十条”中，有关新房摇号的新规正式落地实施。

2021年2月，“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘，闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”全部采用计分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。

购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个分数；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按计分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。

上海买房摇号计分制，一时引起网络热议。

一套房子七八个客户争抢

“上海楼市又火起来了。”这是近期很多上海人的直观感受。

克而瑞研究中心数据显示，2020年上海二手房成交面积达到2486万平方米，成交金额更是历史首次突破万亿元

贝壳研究院数据显示，自2020年底开始，上海楼市就翘尾明显，12月份全市二手住宅成交量环比增加了20.3%，同比增加95%，上海二手房成交量更是创下3.9万套的新高，是2017年以来最大值。

据《财经天下》周刊报道，“上海二手房一天一个价，优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%，单价直冲20万元/平方米，甚至有的房东10天内房价跳涨超过40%。在新房市场，热门楼盘认筹率能到700%，好点的楼盘，1套房子有七八个客户争抢。”

据报道，1月21日上海郊区某地铁沿线一个新楼盘进行开盘摇号，322套房源项目有844组客户前来认筹，认筹率达262.11%。

楼市火热的另一面，2020年12月21日，一位博士给上海市委领导的建议信引发了热议。

他在信中说，自己2020年5月份开始筹备婚房，半年来摇了四次号都没中，想买却买不到房。

这位博士还建议，呼吁上海摇号优先无房家庭，严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为。

当时，上海相关部门给出的回复是：“对于提出的建议，正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

这轮上海楼市上涨行情中，有些人为了买房，可谓使出了浑身解数。一些购房者为了增加摇号概率，通过假离婚、让老人参与摇号、让朋友帮忙摇号等各种方式，增加“人肉马甲”来争取更多认筹号，等摇中之后再进行过户更名。

根本原因在于，“因为上海新房限价，和二手房形成价格倒挂，对购房者来说，这是无风险套利的好机会，买到就是赚到。”中原地产首席分析师张大伟说，“动辄几百万的利差下，很难彻底抑制投资客。”

买房数学题怎么做？

摇不上号的背后，是上海楼市、地市的火爆。新房市场上，热点区域“一房难求”；二手房市场上，业主跳价、反价、惜售再次成为普遍现象。

1月22日，上海市住建委等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》）正式实施，这也被业内称为“沪十条”。

在此次颁布的十条政策措施中，“增值税征免年限调整”“夫妻离异3年限购”等细则最受关注，不少购房者也确实受政策影响，改变或中止了购房进程。

《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》文件部分截图

新政后首批3个楼盘认购均采用“计分制”

这次的“买房摇号计分制”也是基于该《意见》推出，其中提到要完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

并且，这一次的“沪十条”落地执行过程中，还把赠与和使用权房两大漏洞都堵上了。

针对赠与，1月22日新政实施之日起，赠与其他人的房产，仍然计算在原先房屋持有人名下。这一细则，可以有效防止部分购房人为了提高积分，而将房产赠与亲友。

另外，使用权房也将记录到承租人名下，公司购房者不得参与摇号，以后通过公司名义购房基本与热门项目无缘，进一步保障无房家庭的购房优势。

从具体计分细则来看，这套计分规则的总分分为2个部分，总分=基础分+年限分。其中基础分满分60分，根据认购对象名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分。

比如，

1.家庭（已婚）：10分

2.上海户籍：10分

3.名下无房：20分

4.名下无房且5年内没有购房记录：20分

年限分则根据认购对象的社保缴纳月数和系数相乘算得，满分在21.7分-52.08分之间。

如果新婚夫妻和老人合力买房，在新的计分规则下不占优势

如果满足无房且五年内无购房记录、沪籍、已婚，社保年限达到最大值，一组购房家庭的最高得分为81.7分。

看下来，积分制度把上海户口的分值，仅设定为10分，但是2003起的上海社保，三大试点楼盘却足足有21.7分。如果外省创业者来上海10年，贡献了10年的社保，分值就有12分。本地籍的买房者确实有优势，但是并不是压倒性优势，而是平衡性优势。沪语居民当然要照顾，但是城市社保的长期缴纳者也受到了兼顾。

根据业内人士分析，“能拿满81.7分的购房者画像为：在上海辛苦工作20年却依旧没有房子的人。”

抑制热点城市虚火

2021年来，房地产调控政策出现了密集发布的趋势，调控力度多集中在租赁政策收紧、打新秩序、增值税、房地产市场乱象等。

张大伟分析认为：本轮调控政策是从上而下的调控，是在住建部主导督导下的调控升级，杭州、上海、深圳的调控是在市场明显上涨的基础上，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，未来具体效果如何需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。

“这一轮楼市火爆有3大引擎：打新带来的套利投资客+疫情导致的学区回购潮+银行企业贷与按揭贷的巨大利差。”张大伟分析，多种因素作用下，深圳、杭州、上海、南京这些城市房价上涨明显。

整体来看，本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。