扬子晚报网12月5日讯（记者 徐兢）公寓越来越难卖了。诸葛找房发布最新报告显示，从成交价格走势看，南京、广州、东莞2019年前10个月公寓的平均价格较2018年分别下降6.6%、4.4%、4.4%。南京的公寓库存量大，达到79.61万㎡，去化周期长达17.4个月。

2017年3月南京出台商办建筑不得按照住宅套型设计的政策，随着商办类住宅被严控，该类产品未来上市量将大幅减少，南京市场上的公寓产品将越来越少。2017年3月政策出台后成交量出现一波成交小高潮，成交6.7万㎡，环比上月上涨144.6%，随后几个月成交依然居高不下。4月份公寓市场新增供应12.21万㎡，环比上月上涨82.2.%。究其原因在于政策管制商住公寓产品后市场上这种产品将越来越罕见，吸引了大批投资者。2016年以来市场月均成交均在4万㎡左右波动，市场规模天花板逐渐显现，而政策后的成交量暴涨，也只是一个短暂的现象。

从成交均价来看，波动幅度不是很大，2017年3月价格小幅上涨24.6%，2017年5月成交均价达到全年最高值25931元/㎡。南京针对公寓的政策相对而言较为温和，政策规定将公寓的层高从4.8米限制到3.6米，主要影响的还是挑高公寓产品，从此loft等挑高公寓成为绝版。而在南京本就有大量小户型住宅产品可以选择的前提下，公寓产品的优势不大。

南京公寓市场整体库存较大，且去化速度较慢。2017年商办整治政策出台后，市场库存及去化周期呈现逐渐上升趋势，2019年9月库存达到79.61万㎡，去化周期长达17.4个月。在南京购买公寓产品主要是投资用途为主，而贷款和利率要求高而投资回报率有限的弊端，使得公寓去化难度较大。

例如，雨花客厅主推的40年产权精装酒店式公寓，主力面积40-50㎡，均价20000元/㎡左右。2017年3月和6月政策的出台对项目影响力一般，成交量有所上涨，2017年3月成交面积0.54万㎡。受到在售房源量越来越少的影响，2018-2019年成交量稀少，成交均价受结构性影响波动较大。

禁止商改住的政策影响了商住公寓市场的活跃度，购房者及投机者入手商住公寓更为谨慎。量的持续下降就会带来价格的下降。整体来看，北京、上海受政策影响严重，对公寓市场堪称是致命性的打击，量价齐跌；再次为广州。南京、东莞影响温和，量价微跌。