9月30日下午，财政部、税务总局发布关于“支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在1年内买新房的购房者，予以个人所得税的退税优惠；当晚，央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率；此前一天，人民银行、银保监会于9月29日晚“官宣”放宽部分城市的首套房贷款利率下限。业内人士指出，国庆节前的数份“大礼包”分别针对首次置业和卖旧买新的改善需求，对于提振住房消费信心将起到显著作用。扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波

促改善，卖旧买新可退个税

在财政部、税务总局发布的公告中，对于新政的执行时间、执行范围以及满足条件等做出了详细规定。“非常明显，就是支持卖旧买新的改善需求”，南京仟佰间运营总监王垒向记者表示，目前南京房地产市场上的置换需求还是较为旺盛的，多数买房人将手中旧房出手后，通常会在较短时间内在新房或者二手房市场上寻觅合适的房源，有的甚至在旧房售出前便有了心仪“对象”。王垒告诉记者，给予这一类卖旧买新的买家以个税减免优惠，实质上是刺激了这部分置业的出手动力，进一步鼓励改善型购房，对于提振住房消费的信心作用明显。

针对个税优惠的具体方式，在公告中明确了是出售自有住房且在1年内再次购买的，而且优惠金额也有所区别。“如果新买的房产总价大于或等于售出房产的，可以全额拿回自己的个税；如果小于售出房产的，可以按比值退回。”王垒表示，在国内绝大多数城市中，个税的缴纳是按“核定征收”的方式收取，即总房价的1%，一套300万的房子为3万元。如果该房产满5年且是家庭唯一住房的，则可以免征。他认为，个税减免在过去的楼市调控中也曾出现过，这次重新“祭出”这一招，表明政策已陆续“见底”，在交易环节，尚有契税和增值税存在调整的可能性。

而在9月30日晚间，央行也发放“礼包”，宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

稳首置，全国23城首套房贷利率下限阶段性放宽

9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。扬子晚报/紫牛新闻记者梳理发现，按国家统计局每月公布的70城房价指数，共有23个城市符合条件，南京不在其中。

记者注意到，今年5月，人民银行、银保监会出台了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。以目前5年期以上LPR为4.3%计算，首套房贷利率下限为4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。而此次政策的发布，是针对首套住房贷款利率下限的又一次调整。

哪些城市符合此次政策调整的范围呢？扬子晚报/紫牛新闻记者梳理了国家统计局公布的今年6-8月新建商品住宅销售价格情况，共计有23个城市符合“环比、同比均连续下降”之条件——

今年6月：天津、石家庄、大连、长春、哈尔滨、武汉、昆明、汤山、包头、扬州、泉州等33个城市“环比、同比双降”；今年7月：天津、太原、大连、长春、锦州、吉林、泉州、常德、湛江、北海等34个城市“环比、同比双降”；今年8月：天津、石家庄、沈阳、福州、厦门、郑州、南宁、丹东、徐州、扬州、蚌埠、九江、平顶山等45个城市“环比、同比双降”。

综合来看，在今年6-8月新建商品住宅价格环比、同比均连续下降的23个城市具体为：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

不难看出，所有的一线城市均不符合标准，包括南京、杭州等强二线城市也不在列。业内人士认为，调整首套房贷利率下限有助于稳定居民住房消费预期，提振居民扩大消费的意愿和能力，同时，在时间（2022年底前）和空间（限于23城）上作出明确要求，既有针对性，又留下了政策进一步调整的空间。

需求仍在，如何让人“买得起”待破解

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，央行、财政部在国庆前接连出台楼市利好政策，支持首次置业需求和卖旧买新改善需求，对于推动一二手房市场的全面活跃将发挥联动效应，此举传递出管理层稳定房地产市场的强烈信号，有利于降低刚性和改善型自住需求的买房成本，提供了更加有利的买房时机。

结合市场来看，今年国庆假期，南京部分楼盘也推出了优惠方案，助力自住需求的购房置业，不仅房源多、选择面大，买房人还可以根据自身需求主动出手。他认为，未来房地产市场的平稳健康发展依旧是主旋律，同时也是大势所趋。

在南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华看来，国庆节前的几份“礼包”确实可以给首次置业和改善需求的买卖双方降低交易成本，不过面对真实的市场需求，如何让人们“买得起房”更待破解。吴翔华认为，无论是降利率还是个税减免，并未在根本上抑制高昂的房价，受制于土地价格的高企，房价水平难以在短期内回归常态，也因此挡住了不少买房人的置业意愿。

“你看现在市面上的摇号盘凤毛麟角，只有河西等极少数板块的项目才需要摇号，不过有一家非热门片区的楼盘却‘特立独行’。”吴翔华介绍说，南京5月份推出了今年首批共有产权住房——观泓雅苑，结果竟受到买家的“疯狂”追捧，514套房源吸引了4073户符合条件的买家报名，中签率只有12.6%，最终被一抢而空。其热销的“秘诀”其实还是价格，均价只有32062元/㎡，周边的新盘价格都要40000元/㎡以上。

吴翔华解释说，由于是共有产权，购房人只需以八成总价购买80%的产权份额，因此房价相对低廉，而购房门槛也“平易近人”，南京户籍的无房户，或者是满足一定条件的外地户籍，都可以购买。从报名结果来看，超过80%的申请人都在35岁以下，对于解决这部分“夹心层”的住房问题显然是有效的。

“4000多户抢500多套房子，可以看出需求仍在”，吴翔华指出，要想让买房人回归，除了降低购房成本，在房价水平上有所作为，让房子真正“流动”起来，也是盘活楼市的关键因素。

重点关注

焦点1：卖房后买新，个税退给谁？

在减免个人所得税的相关条件中，记者发现，其中写明了对出售自有住房并在1年内买新房的购房者，予以个人所得税的退税优惠。然而，目前南京二手房市场上的个税等税费，通常是由买方缴纳，卖房人的报价实际上是“净得价”，如果当初卖方先承诺不买新，后来又买了新，岂不是白赚了一笔数万元的个税？

中介人士告诉记者，这样的情况确实可能出现，因此很有必要在交易前约定好，税费各自承担，即买方缴纳契税，卖方缴纳个税、增值税等，以保障各自权益。

焦点2：个人所得税该如何计算？

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，个税的缴纳方式主要有两种，一种是按总价的1%计征，即核定征收；一种是按总价减去原价、契税、相关税费后的差额乘以20%，即查验征收。通常前者的税额较低，后者较高。

市场人士表示，国内绝大多数城市是按总价1%计征，而北京等城市则是按查验方式征收，因此，对于北京等少数城市而言，新政能节省更多的税费，刺激作用也会更加明显。

焦点3：享个税优惠必须交易唯一住房吗？

不必！新政中明确，只要是“自有住房”都可以，卖掉后在一年内再次买新房的，就可以享受个税优惠。

焦点4：为啥首提“信息共享”？

记者注意到，在财政部、税务总局的公告中，特别提及“各级城乡建设部门应于税务部门建立信息共享机制”，并要求将房屋合同网签备案信息实时共享给当地税务部门。可以看出，目前国内尚未全面实现房产登记与税务部门的信息共享，这也往往导致一些未办证的房产在税务部门里因无法查询而避税的漏洞。此次专门提及，意味着今后要想“钻空子”将越来越难。

校对 李海慧