作为全市经济发展重地和科技创新高地，苏州工业园区在30年的快速发展中取得了令人瞩目的成绩，在国家开发区考核中实现了“八连冠”，凭借仅占全市7%的工业用地贡献16%的工业产出，亩均税收达32.42万元，位居全市十个板块之首。
但与此同时，苏州工业园区也是土地资源最为紧缺的板块之一，高水平单位土地产出效益的背后是越发紧缺的土地资源瓶颈制约，每年新增用地供应70%以上都来自存量用地的再开发，如何在“满负荷”承载的存量土地上挤出新的增长空间，已成为苏州工业园区谋求新一轮高质量发展的必答题。
发力“攻坚战”
仲秋时节，果实累累。位于园区苏虹路上的新虹产业园，几幢设计感十足的现代化厂房建筑呈现在眼前，难以想象多年前这里喧嚣轰鸣的机器运转声和灰蒙蒙的闲置厂房。这里曾是台资企业虹光精密工业（苏州）有限公司的工业厂房，原来的容积率仅有0.48，亩均税收不到15万元，建筑距今已有20余年，外部形象差，内部隐患大，载体大部分空闲，属于低效用地。苏州工业园区重建公司收购后对该地块进行升级改造，通过“改造+新建”模式，实现了从低效用地到高端产业园区的华丽转身。改造后，该项目产业载体总量提高到9.2万平方米，容积率提升至1.5，亩均税收也将提升至100万元。产业园投用以来，已引入美新迪斯、鼎科、英途康、桑泰和中韩泛半导体产业加速中心等医疗器械和精密制造行业的头部企业，年产值超10亿元，吸纳高端人才近1500人。该项目曾获省第二届节地模式典型案例，它是园区推动存量工业用地提质增效的生动缩影。
2021年7月，为系统推进存量产业用地盘活利用、提高用地绩效，苏州工业园区管委会正式印发《产业用地更新三年攻坚行动方案（2021—2023年）》，配合后续一系列政策办法和行动计划，通过简化流程、国企引领、市场激励等多措并举，在3年内完成2万亩工业用地的盘活利用。截至2023年底，园区共推动290个项目开展更新，实现产业用地盘活20394亩，累计带动投资超560亿元，再开发后地块平均容积率由0.57提升至1.88，如期圆满完成攻坚任务。
在此轮攻坚行动中，园区借鉴新加坡经验，将国企产业用地更新的任务专门归到苏州工业园区城市重建有限公司。在管委会的指导下，重建公司依托在城市更新、项目建设方面的深厚经验，切实发挥引领带动作用，通过收购、股权合作、管理输出等方式全面深度参与，打造了独具园区特色的“国企主导型”产业用地更新模式。今年7月，自然资源部联合调研组来苏州调研时，对这一模式给予了充分肯定。
解构“作战图”
目标明确，成绩喜人。那么苏州工业园区如何在三年内如此高效进行产业用地更新？
苏州工业园区规划建设委员会相关负责人介绍，在“三年两万亩”计划实施的过程中，始终坚持规划引领、产业为本。从保障产业用地总量、优化用地结构、定流程满足市场需求、出台政策支持等多个方面入手，全面推进产业用地更新工作。
一是保总量，规划引领建设管理，坚持产业发展为本。在新一轮国土空间规划编制中，按照“保障实体经济发展、应划尽划”的原则，划定工业和生产性研发用地保障线，并提出“扩容、混合、提标、转型与协作”五大提升策略，促进建设用地的合理利用和优化配置。
二是优结构，加强供给管控和过程监管，坚持“产业姓产”。一方面，通过控制一级市场出让的工业用地占比不低于30%，保障高端产业“有地可用”；另一方面，加强对二级市场的产业项目股权转让交易流程监管，确保产业载体更新不偏离产业发展方向。
三是定流程，优化存量用地管理，满足市场需求支撑自主更新。对利用自有建设用地进行更新的三种情形，制定了“更新后自用”和“更新为产业载体对外招租”两种申报流程，并分别设置准入条件和审核重点，充分发挥经营主体在城市更新和低效用地盘活中的积极性。同时，优化存量用地管理模式，鼓励制造与服务融合发展的新型模式和产业形态，允许配建不超过4%建筑面积的经营性配套用房，满足企业由生产向研发及总部办公转型的更新需求。
四是出政策，在政府端和市场端同时发力，转变土地利用方式和发展模式。围绕“改哪些地、怎么收地、谁能拿地、供给什么载体”等用地开发利用全周期建立了系统全面的管理制度和评价体系，综合考量多种发展要素，避免“唯亩产论”。功必赏，过必罚，对积极配合、主动开展更新并取得明显成效的土地使用权人，通过“以奖代补”等方式给予一定经济奖励，通过差别化用电、用气和差异化监管执法等措施，对工业企业资源集约利用综合评价尾部企业加大反向倒逼力度。政府端和市场端同时发力，共同推动土地利用方式和发展模式的转型。
迈上“新征程”
三年两万亩已圆满收官，园区在低效用地再开发上的探索实践却不止于此。今年，园区重新启程，产业用地更新攻坚2.0篇已阔步起航，重新绘就了“两年再更新一万亩”的宏伟蓝图。得益于良好的工作基础和丰富的实操经验，园区重建公司“摩拳擦掌”，开辟前沿领域，瞄准新兴产业，持续打造一个又一个产业用地更新的样板示范。
在园区中新大道以南，新盛里低空经济产业园高端装备制造、航空航天、新能源、新材料等产业集聚，是一座集生产、研发、生活于一体的现代化产业园区，吸纳高端人才就业20000人，现在已成为苏州乃至长三角产业用地更新的标杆项目。
“这里以前曾是台资企业可胜科技、可利科技的工业厂房，工厂规模也不小，占地有500多亩，附近不少人都曾进厂工作过。”当地居民告诉记者，十多年前，这里机器轰鸣、人流如织，曾是不少人记忆中的繁忙大厂。随着园区产业结构的持续优化升级，2015年，可胜可利迁走后，留下了20多年历史的沉寂老旧厂房。2021年，园区重建公司通过股权转让方式收购该项目，通过“全面改造+局部拆除重建”模式，更新为新盛里·低空经济产业园。
重建公司相关负责人介绍，主要是考虑地块的工业文脉和地域特色，力求在保留“工业印记”的同时，适配当下产业招引与新型人才需求，量身定制配套提升方案，新增多层厂房、研发办公、路演会议、餐饮健身、停车楼等功能空间，搭建低空经济应用场景，完成整个产业园的升级更新，形成一个高效产业生态链，打造活力多元、产商结合的复合园区。该项目更新后地块总建筑面积约55万平方米，总容积率由原来的1.0提升至1.6。目前，该产业园一期已投入运营，已集聚苏州实验室、中检华通威、智创航空等低空制造及行业检验检测企业，形成低空经济产业链上游生产制造检测核心集聚区。未来二到五期也都将在2026年前分期交付，全面达产后年产值将超50亿元，亩均税收超100万元。今年4月，在苏州市低空经济发展推进大会上，新盛里作为苏州工业园区唯一的低空经济产业园，被授牌“苏州市低空经济先导产业园”。
如今，国资在产业用地盘活更新中发挥“耐心资本”重要作用、形成健康良性运作模式，这已成为“园区经验”中的重要特色亮点。据介绍，园区产业用地更新已从传统土地批租建设转变为注重资产更新效益提升的可持续理念。国资在其中除了负责低效载体收购与改造、产业载体开发与定建、产业社区配套的全流程业务，还深度拓展资产管理、产业园运营及产业投资等，甚至通过国资平台为入驻企业链接资本、人才、订单等重要资源。用坚守的姿态，将“刺绣功夫”用在产业培育。
苏州工业园区“产业用地更新三年两万亩”是一次土地资源的再利用和产业结构的优化升级，更是一次城市发展理念的转变和创新，还为全国其他地区的存量产业用地更新提供了有益的借鉴和参考。当下，苏州正拿出更多实招硬招新招，在存量土地更新利用、低效用地再开发等方面作出更多探索，提高对优质项目落地的承载力，为推进中国式现代化提供坚实支撑。
