学区房也可以假买卖? 《民法典》首次亮剑
2020-06-18 13:06:56

部分热门小学的房子老旧,不愿买房却又想上热门学校,还有其他途径?近日,一市民向记者反映称,市区二手房市场有人宣称学区房可以“阳买阴租”混个学额。记者就此展开多方调查,了解到房产市场上确有人这么推销。对此,律师提醒,此类交易风险极高,《民法典》也首次对这类交易明确规定,发生纠纷权益或难有保障。

反映

学区房也可以假买卖?

“一到升学季,就被家人催着买学区房。”市民杨女士反映称,她买房时图居住环境,买的房相对离老城区较偏一些,周边也没什么热门的小学。生了孩子后,烦恼就来了,父母希望孩子读个热门的小学,建议她提前3年考虑再买个学区房,不能让孩子输在起跑线上。

“咨询了一圈,太贵了!”杨女士说,父母觉得反正学区房不愁卖,大不了以后再高价卖出,他们可以贴补一些钱。

一下花这么多钱买学区房,杨女士觉得生活压力会太大,但每次母亲一喊去看房,她也会跟着去,越咨询越犹豫,总价听后吓一跳。

“有两个推销中介,看我周边转悠得多了,问我愿不愿意假买真租?”杨女士说,学区房还可以假买卖?对方信誓旦旦称可以签补充合同,不会有什么问题,还能保证孩子有学上。

暗访

市场有一条龙服务链

学区房还可以假买真租?杨女士称,一个5年租期下来,虽然租金是普通租房的几倍,但比买下一套房要划算多了,只要签了合同,通过第三方中介,过户等对方全包了。

为了验证杨女士所说,记者多日冒充买家,对市区多个房产中介暗访咨询,一提到学区房,对方都比较警觉。

“你孩子几岁了?”“在哪里上幼儿园?”“现在住哪里?你肯花那么多钱吗?”一连串的问题后,他们称,员工亲戚家的学区房可以考虑。

通过一番交流,记者摸清了中介的套路,他们所谓的员工,极可能就是房主家人,确定确实有诚意交易后,才会提出“阴阳”方案。

“你们自己谈,我们提供服务。”一房产中介告诉记者,如果房主通过交流觉得可以操作,剩下的事他们可以帮办,包括买卖合同、补充合同、后期过户、入学证明帮办等。

以一套50多平米的学区房为例,如果买下过户,总价140多万,但如签个5年的“阴阳”合同,实际花的租金40万左右。

业内

过户频繁的多有猫腻?

“这种操作,不能明着干,多是房东有需求,中介私下帮忙。”针对阴阳买卖学区房的现象,市区一位房产中介郑为(化名)告诉记者,学区房这几年的房价一直偏稳,也就是如果要买,最后再出手卖,未必能赚多少钱,一些买家纯粹就是为了孩子入学,不是真要房。

郑为表示,对于房东来说,与其将一套房子卖了,不如“阴阳”买卖划算,相当于赚着高租金,只是配合过个户,到期后房子还是自己的,以后还可以继续这么赚。

“有些学区房,如果过户频繁,那可能就有猫腻。”郑为坦言,因为是二手房交易,可以通过假全款等方式,不用像新小区那样,还有贷款、第三方资金托管等麻烦,有合同等就可以过户,多花的就是税钱。交易成功后,双方在补充合同中有违约等赔偿的,如果泄露造成孩子上学等异常,会高额赔偿。

在郑为看来,若双方你情我愿地不说,也就没人会知道,除非到了后期房子不肯过户再产生纠纷,但这样的概率很低,因为买家只是为孩子上学,担心影响孩子,即便有纠纷也是私下协商解决。

提醒

《民法典》首次“亮剑”

房子“阴阳”买卖,彼此你情我愿就没风险?“随着公民同招和一批新学校的开建,这种交易的风险会越来越大。”石塔律师事务所邵佳权律师表示,之前也听说过类似的交易,方式极为隐蔽,监管难度也非常大。

“其他新建学校,也配了优质资源,教育主管部门禁止笔试方式单招入学,导致学区也随着城区快速发展而不断调整,房子闲置两三年后引起的学区变化风险比之前大得多。”邵佳权表示,一些传统热门小学的优势已减弱,若是发展中小区周边规划了一个条件不错的小学,协议一方反悔自然容易引起纠纷。

邵佳权表示,类似学区房这类“阴阳”交易引发的其他纠纷不少,《民法典》也首次“亮剑”,对虚假意思表示这个概念予以明文规定。

“对于买家来说,那个‘阳’购房合同会被视为无效。”邵佳权说,因为这违反了交易双方真实意思表示,同时借用学区房“蹭”学额资格,也侵害学区内其他适龄学生均等受教育的权利。对于房东来说,同样面临风险,因为法律上没有假过户一说,物权的变动是以权属部门登记为准,登记谁的名下房屋产权就归属谁。

“随着城市发展和教育资源的均等化,施教政策和学区政策容易调整,不建议冒这个风险,”邵佳权提醒。

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