不少买房人会忌讳发生过非正常死亡的“凶宅”，如果卖方存在故意隐瞒，法院一般也会判决撤销合同。但在签订房屋买卖合同后，有租客在屋内自杀又该怎么办呢？

近日，苏州市虎丘区人民法院成功调解一起房屋买卖合同纠纷案，解除房屋买卖合同及补充协议，卖方返还购房定金20万元。

签完买卖合同又出租，有租客在屋内自杀

2019年7月底，吴磊决定购买赵斌的房屋，双方签订了房屋买卖合同，约定总价392万元。此外，双方还签署了一份补充协议，其中特别约定，“出卖方保证从购房之日起该房屋未发生过命案，未设灵堂，如有上述情况或故意隐瞒上述情况视为违约，违约金为总价10%。”

据承办法官介绍，合同签订时，被告签署声明书及成交信息确认书，承诺房屋处于腾空状态。

合同签订后，考虑到原告需要办理贷款时间较长，房东将该房屋以每月1500元的租金出租给他人，租期达半年。之后，租客又将其中一个房间转租。

2019年10月的一天，租客发现与其同住的朋友在屋内吊亡，经法医认定为自杀。

听说这套房屋一夜之间变成“凶宅”，吴磊顿时就不想要了，强烈要求“退房”。因为双方未能就此达成一致，吴磊将赵斌诉至虎丘法院。

要求解除合同返还定金并支付近40万违约金

“他擅自将房屋出租，导致该房屋内发生命案！”吴磊要求解除合同，并要求赵斌返还定金20万元并支付购房款10%的违约金39.2万元。

承办法官介绍，本案的争议焦点为被告将涉案房屋在合同签订后出租导致发生命案，是否属于原告可以解除合同并追究被告违约责任的事由。

庭审中，赵斌辩称其在补充协议中明确承诺从被告购房“至今”未发生命案，所承诺的期间仅针对被告取得房屋至签署房屋买卖合同之时，而且其之后出租房屋是经过原告同意的。

因此他觉得，涉案房屋在房屋买卖合同签订后发生命案，不构成违约。

当然，他的这一说法遭到了吴磊的反对。

法官：构成对合同义务的违反，最终调解结案

尽管本案最终经调解结案，但承办法官指出，本案中被告将涉案房屋在买卖合同签订后出租，之后发生命案，构成对合同义务的违反。

法官表示，从合同解释的角度，认定被告违约符合双方订立合同的真实目的。本案中，之所以原告要求被告将命案禁忌条款手写载入合同意味着：对原告而言，房屋是否关联命案是关系其房屋买卖合同目的实现的重大事项；而对被告而言，其愿意将条款写入合同意味着被告应知晓原告的禁忌事项并愿意接受该事项的约束。

虽然被告手写的承诺内容为“从购房日至今，未发生命案”，但被告在声明书及成交信息确认书中均声明和确认房屋腾空这一事实意味着，原告对于房屋交付之前不会因为租赁等事宜而发生禁忌事项有合理的期待，被告亦负有防止发生禁忌事项的谨慎注意义务。

因此，纵观全部合同条款，禁忌义务的约束期间至房屋交付前，更加符合双方签订合同的整体目的、真实目的。

最终经法院调解，双方就这起特殊的房屋买卖合同纠纷案达成调解协议：原告买方与被告卖方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除；被告返还原告购房定金20万元。

虽然已签合同，但房屋过户前购房人无处置权

承办法官介绍，对这一案件的判断，还有另两个方面的考虑。

首先，根据合同法相关规定，对于房屋买卖合同而言，除有特殊约定外，在房屋交付之前，房屋的收益及风险应由出卖人享有与负担。而且实际上，在房屋过户之前，被告作为房屋的所有权人，享有对房屋进行占有、使用、收益、处分的绝对权利，而原告作为购房人，仅是依据合同与被告发生债权债务关系，对房屋并无处置权。

“换言之，对于被告是否对外租赁房屋，原告并无实质意义上的决定权。”认定被告违约符合权利与义务相一致的原则。

其次，购房者购买发生过命案的房屋产生心理不适的感受是人之常情。本案中，原告属于对于命案事宜特别禁忌的人群，因此特意将此事项写入合同，目的也是为了提醒与告知被告。

而被告不仅违反了房屋腾空的声明，并不诚信，结果租赁期发生命案，其具有明显的过失。

【法官说法】

被告并非恶意违约，违约金不易过高

本案中，被告的行为构成违约，原告有权解除房屋买卖合同并要求被告承担违约责任。

但关于违约责任，承办法官介绍，被告虽然具有过失，但是实际上禁忌事项的发生亦非其所愿，甚至其在事件发生后表示可以将房价适当下调，被告的行为与其他故意不履行合同的违约行为存在本质的区别，考虑到涉案房屋的市场行情因素，原告主张总价10%的违约金过高。

“像本案的情况如果判决的话，考虑到合同签订至解除之时，房价波动不大，而且因为发生命案对房屋价值肯定有所影响”，法官表示，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，酌情调整违约金为5万元比较合适。（文中当事人为化名）

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源 通讯员 张凌云 艾家静

校对 丁皓宇